Причины возражений собственников
Но какой бы стройной и понятной не казалась бы Правительству принятая им структура взаимодействия для проведения капремонта, у собственников остается большое количество возражений и недовольств.
- Большинство убеждены, что владелец отвечает только за ремонт самой квартиры, а прочие расходы на дом должны покрывать ранее существовавшие платежи на текущий ремонт.
- Сохраняется некоторая несправедливость в отношении жильцов домов, построенных более 30-50 лет назад. В период приватизации государство обязалось провести капитальный ремонт таких зданий за свой счет, но большое количество построек так и не было отремонтировано. В результате серьезная финансовая нагрузка легла на всех собственников недвижимости в многоквартирных домах.
- Многих не устраивает перспектива платить за ремонт, который планируется через 10-20 лет. Люди не доверяют столь долгосрочной программе и боятся, что деньги обесценятся или потратятся недолжным образом.
- Жители новостроек недоумевают, какое они должны иметь отношение к капремонту других домов, если их здание в ближайшее время не нуждается в серьезных работах.
- Немало вопросов возникает к принципу определения минимального размера платежа в разных субъектах РФ, слишком велика разница, и нет системной зависимости от природных условий или экономического благосостояния региона.
Неоднократно управляющие компании были уличены в попытках представить текущий ремонт в качестве капитального. Размытость этих понятий позволяет УК тратить взносы на капремонт на работы, которые должны быть проведены за счет других коммунальных платежей, в итоге остающихся присвоенными недобросовестными лицами.
Подвергалось сомнению даже соответствие конституции РФ закона, обязывающего жильцов делать ежемесячные взносы в счет капремонта. Но суд признал положения закона правомерными и не противоречащими действующей конституции.
Закон о капитальном ремонте вызвал бурные обсуждения в обществе, прозвучало множество возмущений и опасений со стороны собственников квартир, депутатов, прокуратуры. Но в настоящее время подтверждена правомерность такого нововведения, и разъяснена необходимость сбора средств с владельцев жилья. Взносы на капремонт являются обязательными, как и все остальные коммунальные платежи, и за неисполнения этого обязательства законодательно предусмотрена ответственность собственников.
Многие возражения можно нивелировать, если воспользоваться вариантом специального счета для конкретного дома
Важно осознавать, что частная собственность предполагает не только права на пользование ею, но и обязанности, касающиеся содержания её в надлежащем состоянии. Многоквартирный дом по сути является коллективной собственностью, а значит полномочия и ответственность возложены на всех собственников за все здание целиком, а не только за отдельные квадратные метры
Как вам статья?
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Собственники квартир и жилых комнат
Если жилое помещение (приватизированная квартира, комната) принадлежит на праве собственности, то платить за капремонт жилого дома в любом случае придется. Собственники возмущаются, что взносы они перечисляют, а работы длительное время не выполняются. В таком случае нужно уточнить, на какой период и с каким объемом работ ваш жилой дом включен в региональную программу. Если есть необходимость, то провести общее собрание и инициировать капремонт здания.
Собственники нежилых помещений
Взносы за капитальный ремонт собственниками нежилых помещений так же обязательны, как и собственниками квартир. Все помещения коммерческого назначения, расположенные в жилом доме, также подпадают под действие закона о капитальном ремонте. Закон в этом плане никаких различий не делает. Но и ставка для владельцев магазинов, аптек, мастерских и других площадей не меняется, а соответствует общей, принятой в конкретном жилом доме.
Арендаторы и наниматели
По вопросу, должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт МКД, ЖК принял однозначную позицию – по закону не должен. Но по договору стороны могут договориться иначе, и тогда юридическую силу получат именно положения договора аренды или найма. Если в договоре не указано прямо, должны ли квартиросъемщики платить за капитальный ремонт, то оплачивать соответствующие квитанции должен собственник помещения.
Аналогичная ситуация и по вопросу, кто платит за капремонт, если квартира муниципальная. Нужно смотреть договор и внимательно читать его положения. Некоторые администрации полностью перекладывают на нанимателей все коммунальные расходы и взносы по капремонту.
Кто может не платить
Законодательство предусматривает только две категории граждан, кто может не платить взносы по капремонту:
- Если МКД признан аварийным официально (подробнее об аварийном жилье). Если жилой дом просто внешне выглядит ветхим, а аварийным его не признавали, то платить за капремонт обязательно.
- Если земля под жилым домом планируется к изъятию на баланс муниципалитета. Этот факт также должен быть документально обоснован.
Решая, платить или нет за капремонт жилого дома, обратите внимание, что других оснований для освобождения от взносов не предусмотрено
Платят ли новые дома за капремонт
Подобное обязательство было бы верхом абсурда, поэтому ЖК освобождает собственников недвижимости в новостроях платить за капремонт на срок 5 лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Но при условии если такой дом сдан в эксплуатацию после утверждения региональными властями программы капремонта в субъекте РФ (если дому менее 5 лет, но он стал эксплуатироваться до публикации региональной программы, то такое исключение не применяется, вносы платить придется).
Новостройки могут нуждаться в текущем ремонте, но для этих расходов в квитанции по комуслугам выделена отдельная графа.
Понятие «капитальный» подразумевает ремонт:
- внутренних коммуникаций (водоотведения, газо-, водо-, электроснабжения и пр.);
- лифта и его шахты;
- крыши;
- подвалов;
- фасада;
- фундамента.
За 5 лет эти конструкции, коммуникации и объекты не могут износиться до состояния, при котором требуется капремонт, а поэтому вполне справедливо, что жильцы новостроек не платят в этот период взнос.
Неудовлетворительное качество ремонта
Наиболее распространенная проблема капитальных ремонтов в домах – неудовлетворительное их качество и вред личному имуществу владельцев квартир: залив жилья, подтеки отделки, лужи на крыше, не полная замена газовых либо других труб и подобные жалобы. На самом деле, на сегодня нет четких нормативов и стандартов, регламентирующих работы, относящиеся к капитальному либо текущему ремонту. Минстрой только готовит конкретный документ. А это понятие является определяющим при разграничении ответственности между региональным оператором, отвечающим за капитальные ремонты, и управляющей компанией, обязанной проводить текущие.
На данный момент в капремонт включены работы по замене (восстановлению) строительной конструкции, инженерных коммуникаций либо их элементов, а все остальное – это текущий ремонт. Поэтому, ремонт и утепление фасадов, кровли, подвалов и коммуникаций обязаны проводить региональные операторы (выбранные ими подрядчики), а ремонтировать подъезд и подобные работы – управляющие компании.
В такой ситуации следует уточнить, какие именно работы планируются и контролировать именно их качество. Для этого по окончании капремонта предусмотрено создание специальных комиссий, которые представлены:
– управлением капремонта;
– департаментом городских хозяйств;
– региональным департаментом ЖКХ;
– региональным Фондом содействия реформированию ЖКХ;
– городским жилищным фондом;
– Региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ;
– управляющей компанией МКД;
– конкретной подрядной организацией;
– собственниками жилья конкретного МКД.
Все члены комиссии должны подписать акт приемки выполненных работ. А при выявлении нарушений, составляют дефектную ведомость со сроками их устранения.
«Подрядчик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на свои работы, которую ежегодно проверяет специально созданная Фондом комиссия. Если в ходе этих проверок выявляются дефекты, то подрядчику выписывается предписание на их устранение со сроками. Поэтому, для контроля качества капремонта, жильцы могут затребовать у управляющей компании дефектную ведомость по дому, а также смету с актом выполненных работ к ней и сравнить с фактическим результатом. Если не пройден акт приемки, подрядчик не получит оплату от Регионального Фонда содействия капремонту» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.
Нередко низкое качество ремонта вызвано тем, что из-за отсутствия компаний, которые допускаются к участию в конкурсах на проведение капремонтов, на одно юридическое лицо возлагается большой объем работ. Так как отремонтировать в срок взятое на себя количество домов невозможно, то эта компания вынуждена прибегать к услугам субподрядчиков, что приводит к уменьшению суммы на ремонт и, соответственно, экономии на стройматериалах и квалификации непосредственно работников.
Обязательно ли платить за капитальный ремонт?
Часто можно слышать, что Определение Верховного суда №А-57-АПГ14-2 от 4 июня 2014 года — это объяснение, почему можно не платить за капремонт. На самом деле, это не так: Верховный суд в этом документе лишь определял полномочия конкретной организации, неправомерно пытающейся взимать средства с собственников недвижимого имущества. Поэтому ссылка на правовой акт в большинстве случаев не уместна.
Очень ясно и однозначно на эту тему высказывается Жилищный Кодекс РФ. В ч. 1 ст.169 ЖК РФ сказано: собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, перечисленных в иных правовых актах (ч. 2 настоящей статьи, ч. 8 ст. 170, ч. 5 ст. 181 Жилищного Кодекса РФ), в размере, предусмотренным ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ или в большем размере в соответствии с решением общего собрания собственников, если таковое состоялось.
Кроме того, ЖК РФ также устанавливает обязанность жильцов оплачивать услуги ЖКХ, а также иные коммунальные платежи, прямо связанные с эксплуатацией жилья или положениями заключенных договоров между собственником и коммунальными службами.
Таким образом, закон не допускает разночтений: платить за капремонт необходимо, и в случае неуплаты на должника может быть открыто даже исполнительное производство с последующим арестом имущества.
Другое дело, что в этой же ст. 169 ЖК РФ утверждается: не все и не во всех случаях жильцы обязаны платить. В первой части этой статьи даются ссылки на ситуации, когда оплата капремонта необязательна. Главным образом освобождение от обязательных взносов зависит от типа жилья, его состояния и категории владельца недвижимости.
Нужно платить за служебное жилье?
Итак, уже понятно, что за частную квартиру в многоквартирном доме платить нужно обязательно. А что делать со служебной недвижимостью? Хорошая новость для всех переехавших в служебную квартиру: платить за капремонт обязан собственник, а не временный квартирант жилья.
Норма сформулирована статьями 154 и 169 ЖК РФ. Поэтому, если наймодатель — предприятие, выдавшее служебное жилье — требует от вас оплаты капремонта, вы будете иметь полностью законное основание не исполнять эту просьбу.
А за квартиру в новостройке?
У большинства граждан просто в голове не умещается тот факт, что новостройка была введена в эксплуатацию каких-нибудь 2-3 года назад, но при этом уже сейчас собираются деньги в фонд капитального ремонта.
Раньше в области формирования фонда капремонта новостройки не было никакого регулирования — власти полагались на уже существующие Федеральные законы и ЖК РФ. Но ситуация поменялась с июля 2016 года: теперь все здания, сданные в эксплуатацию после этого числа, получают в обязательном порядке гарантию от застройщика. Точная длительность гарантии зависит от класса дома, нормативных актов в регионе и политики самого застройщика, но в среднем он составляет 3-5 лет.
Это значит, что в течение гарантийного обслуживания платить за капремонт не нужно, а вот по его истечению — уже придется.
Справка: вопреки распространенному мнению, оформленная или неоформленная ипотека никак не влияет на аспект уплаты взносов.
В каких еще случаях и кто может не платить?
Как мы уже говорили, в самой ст. 169 ЖК РФ уже даны ссылки на положения различных правовых актов, регламентирующих категории населения и ситуации, в рамках которых собственник освобождается от уплаты взносов.
В соответствии с Федеральным Законом №399-ФЗ от 29.12.15, платить не нужно в следующих случаях:
- Собственникам жилья, находящимся в аварийном состоянии. Кроме того, все выплаты, произведенные уже после признания дома аварийным, можно вернуть в качестве компенсации. Для этого нужно подать соответствующее заявление в управляющую компанию вашего дома;
- То же касается собственников жилья, занесенного в списки домов «под снос»;
- Собственникам дома, который государство или муниципалитет изымает (выкупает) у ее владельцев.
Что касается категорий населения, получающих специальные льготы:
- Налоговый резидент, проживающий в доме один и достигший 80-летнего возраста, освобождается от уплаты взносов;
- Следующим категориям населения предусмотрена скидка в 50%: пенсионерам от 70-ти лет, проживающих с людьми пенсионного возраста или же живущие в одиночестве; инвалидам 1 и 2 группы, а также инвалидам детства; родителям ребенка-инвалида; малоимущим, многодетным или неполным семьям.
Что будет, если не платить
Оплата капремонта на общий счет оператора фонда субъекта РФ приравнивается законом к любой другой коммунальной оплате. На задолженность свыше одного месяца начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, подлежащая взысканию через суд. Достаточно большой долг может привести к отчуждению недвижимого имущества в судебном порядке.
На данный момент чиновники не особо усердствуют в отлове неплательщиков, понимая сложности переходного периода и недовольство населения, но не стоит рассчитывать на такое отношение всегда. Кроме того, при передаче права собственности на квартиру передается и задолженность, и это необходимо указать при оформлении документов на продажу. Значит, квартира станет дешевле настолько, сколько долга на нее начислено.
Оплата на специальный счет, оформленный на ТСЖ или жилищный кооператив, не в достаточной степени урегулирована законодательством. Формально, задолженность и пеня по ней копится аналогично общему счету, но на практике эта задолженность перед теми соседями, кто своевременно платит, а не перед государством.
Конечно, ответственный глава ТСЖ может подать в суд на злостного неплательщика, но вряд ли будет это делать по моральным соображениям. Это дает правовую возможность для владельцев строения с периодом до запланированных государством ремонтных работ 6 лет и более вообще не платить в течение длительного времени, надеясь на трехлетний срок исковой давности.
Однако, учитывая не совсем полную законность такого варианта, обязательно необходимо проконсультироваться с юристом по поводу правовых рисков.
Последствия неуплаты
Несмотря на это, взносы за капитальный ремонт – это обязательный платеж. Причем данное утверждение принято на законном основании. Существует даже отдельный закон, указывающий на необходимость содержания многоквартирных домов собственниками.
Капитальный ремонт многоквартирных домов – обязательно платить или нет? Да, если гражданин не относится к льготным категориям, о которых уже было сказано ранее. Неуплата по выставленным счетам приносит немало проблем.
Чем грозит долг за капитальный ремонт? На сегодняшний день это:
- запрет на выезд из страны (при долге от 10 тысяч рублей);
- невозможность заключить сделку с участием той или иной недвижимости;
- конфискация недвижимости и имущества.
В некоторых случаях гражданин может лишиться тех или иных субсидий и льгот. Поэтому уклонение от уплаты средств за капитальный ремонт чревато негативными последствиями для всех собственников.
Пример
Проведен капитальный ремонт трансформаторной подстанции, затраты составили более 10 млн руб. Раньше подобные затраты фирма относила на расходы периода. С началом применения ФСБУ 6/2020 специалисты советуют сформировать отдельный инвентарный объект ОС, капитализировать затраты и учитывать данные затраты на счете 01 «Основные средства».
Обоснованием служит п. 10 ФСБУ 6/2020, и факт, что затраты на проведение ремонта большие. Отразить в БУ такой объект предлагается по первоначальной стоимости, которая в приведенном случае будет общей суммой связанных с объектом капвложений, которые имели место до принятия объекта ОС в бухгалтерском учете.
В пользу вывода говорит и п. 16 ФСБУ 26/2020, где указаны расходы, которые в капвложения не включаются. Только текущие и внеплановые ремонты ОС исключаются из капвложений. Капремонт в списке отсутствует. Вывод: затраты по капитальному ремонту должны отражаться в проводках как капитальные вложения. В случае сомнений, как верно учесть затраты по ОС в том или ином случае, правильным будет обращение в компетентные органы – в Минфин, ФНС с просьбой разъяснить ситуацию. В ст. 111 НК РФ говорится, что выполнение налогоплательщиком письменных указаний компетентных органов исключает его вину.
Что входит в понятие капитального ремонта?
Капитальный ремонт это коммунальная услуга или нет?
Чтобы проконтролировать правомерность расходования, нужно знать типы работ, которые производятся как капитальные.
На старте программы перечень работ не был четко установлен, что, несомненно, приводило к многочисленным спорам. На январь 2017 года работы по указанному ремонту охватывают:
- крыши и элементы кровли строения;
- лифтовую систему многоэтажного дома;
- фундамент, несущие системы, фасад дома;
- инженерно-коммуникационные системы;
- подвальные и полуподвальные помещения.
Кроме того, в соответствие с Градостроительным Кодексом, можно провести два типа капремонта:
- полный комплексный ремонт – предусматривает общую модернизацию систем или их замену;
- частичный – выборочную замену или восстановление части системы, конструктивного элемента.
В зависимости от возраста и состояния здания указанный ремонт может быть дополнен следующими мероприятиями:
- работами по повышению энергоэффективности здания, снижению потерь тепла и энергии в процессе эксплуатации систем. Нас практике это замена устаревших типов счетчиков энергии, демонтаж печного отопления с установкой любых современных систем;
- переустройство вентиляции;
- иные актуальные работы.
Можно ли не платить за капремонт?
Можно, но это чревато неустойками и штрафами. Даже если вы своевременно и в полном объеме вносите все коммунальные платежи, но при этом игнорируете квитанцию за капремонт – вы неплательщик. Об этом четко прописано в законодательстве.
Но для тех, кто всерьез озабочен мыслью, как не платить за капитальный ремонт на законном основании, можно сказать лишь одно, не платить за него все-таки можно, но не всем:
- Не платят за капремонт жильцы домов, признанных аварийными. Признать дом аварийным может только специально созданная комиссия. Все деньги, выплаченные жильцами в счет капитального ремонта должны быть им возвращены или пойти на снос аварийного дома после расселения жильцов.
- Собственники, сдающие свои квартиру в аренду, также попадают в список тех, кто не должен платить по капитальному ремонту. Но для получения такой льготы необходимо, чтобы аренда была оформлена официально, и владелец квартиры регулярно выплачивал процент с получаемой ренты. Тут уж решать собственнику, что ему выгоднее.
- Жильцы домов, не желающие участвовать в программе по накоплению средств для капитального ремонта, могут отказаться от участия в программе. В этом случае они законно смогут не платить за капремонт на счет регионального оператора. Но при необходимости проведения капитального ремонта в их доме им придется «скидываться» на него единоразово, что явно отразится на сумме взноса не самым лучшим образом. Еще нюанс, в некоторых субъектах региональные власти берут часть расходов по капитальному ремонту на себя. Что, несомненно, плюс. О субсидии домам, не участвующим в программе нет и речи.
- Есть возможность отказаться от капитального ремонта и не платить взносы за капремонт у жильцов, решивших предоставить фасад своего дома для размещения рекламных баннеров и вывесок. Денежные средства, получаемые с аренды фасада, можно в полном объеме переводить в счет платы за капремонт. Но лишь в том случае, если эта сумма будет соответствовать размеру ежемесячного платежа со всего дома.
С 2016 года обязанность по оплате капитального ремонта снята с блокадников, ветеранов ВОВ и ветеранов труда. Можно не платить капремонт жертвам политических репрессий.
Не привлекаются к выплатам по капремонту ликвидаторы чернобыльской аварии, произошедшей в 1986 году на Чернобыльской АЭС.
Освобождены от ежемесячных выплат по капремонту многодетные семьи, в некоторых регионах по усмотрению местных властей часть работников бюджетной сферы, а также жители сельской местности освобождены от этого платежа.
С недавних пор список льготников пополнили пенсионеры, достигшие 70-летия. Они получили право на 50-процентную скидку, но при условии, что проживают в одиночестве или с пенсионером старше 70 лет. Те, кому за 80 лет, полностью освобождаются от выплаты капремонта. Но при условии, что они одиноки или проживают с пенсионером того же возраста.
Есть ряд льгот и у инвалидов 1 и 2 группы, родители, воспитывающие ребенка-инвалида, также могут рассчитывать на 50-процентную скидку.
Законодательством предусмотрена возможность внесения изменений этого списка в рамках отдельного региона на свое усмотрение.
Если вы не входите в официальный перечень тех, кто на законных основаниях не платит за капремонт, вы не имеете права уклоняться от этого платежа.
В каких случаях разрешено не платить за капитальный ремонт?
1. На сайте регионального оператора имеется полный список работ по каждому дому и их стоимость. Ознакомьтесь с ним. Возможно, средств собрано столько, что ежемесячный платеж, необходимый для полного сбора средств на ремонт, становится ниже минимального тарифа, установленного региональными властями. В этом случае собственники на общем собрании могут принять решение о прекращении уплаты взносов в фонд капитального ремонта. В будущем недоплаченные средства прибавят к том сумме, которую нужно будет уплатить в соответствии с новой программой капитального ремонта вашего дома.
2. Часто управляющие компании, кроме платы за коммунальные услуги, получают денежные средства за пользование общедомовым имуществом. Например, за размещение рекламы в лифтах, рекламных баннеров на фасаде дома, базовых станций сотовых операторов на крыше здания и т.п. Жители на общем собрании могут решить, что эта прибыль должна использоваться в качестве взносов на капитальный ремонт. Управляющая компания не вправе проигнорировать решение общего собрания собственников дома и направить указанные средства на иные цели.
3. Собственники на общем собрании могут принять решение о готовности провести капитальный ремонт дома самостоятельно в ближайшее время. Взносы не придется уплачивать, если необходимый ремонт будет проведен жильцами за свой счет. Виды необходимых работ можно узнать у регионального оператора или в управляющей компании.
Стоит понимать: если жильцы сами проведут ремонт, это не значит, что взносы больше никогда не придется уплачивать. Они будут освобождены от этой обязанности только на время действия программы проведения капитального ремонта, принятой в 2012 г. В будущем будет принята новая программа, и средства начнут собираться вновь.
4. Можно не уплачивать взносы, если дом имеет явные признаки аварийности. Чтобы узнать, является ли дом аварийным или собираются ли проводить экспертизу для определения аварийности, следует обратиться в местную администрацию.
5. Не придется уплачивать взносы, если износ дома составляет более 70% и осуществление капремонта является нерентабельным, поскольку превышает его нормативную стоимость. Она устанавливается на местном уровне в виде максимальной стоимости ремонта 1 кв. м площади жилья. Информацию об этом, а также сведения о техническом состоянии дома можно получить в местной администрации.
6. Не уплачиваются взносы, если дом будет отчуждаться в пользу государства для государственных или муниципальных нужд, например для строительства дороги, стадиона, моста и т.п. Если вам стало известно, что такое возможно в вашем случае, можно обратиться в местную администрацию для получения более подробной информации.
7. Не придется платить за капремонт в случае деприватизации жилья. То есть если квартира в добровольном порядке передана в собственность государству. После этого гражданин перестает быть собственником, у него появляется возможность пользоваться квартирой по договору найма, а обязанность по уплате взносов перекладывается на государство.
