Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда
Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.
Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.
Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.
Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.
Ошибки в договоре купли-продажи квартиры
Чаще всего приостановка бывает из-за нарушения формы договора.
Например требуется нотариальная форма договора купли-продажи, а стороны сделки предоставляют договор купли-продажи в простой письменной форме.
- Все сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве собственности на нее, принадлежащей недееспособному или несовершеннолетнему, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса!
- Покупка недвижимости в ДОЛЕВУЮ собственность законными супругами требует нотариального брачного договора, либо нотариального договора купли-продажи.
Выявление ошибок до регистрации перехода права
Чаще ошибки в договоре купли-продажи квартиры выявляются регистратором Росреестра. Что приводит к приостановке регистрации. Как правило, регистратор приостанавливает регистрацию на 3 календарных месяца.
Регистратор обязан письменно уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации сделки и объяснением причин.
Уведомление может поступить вам на электронную почту или почтовым отправлением, вы это указали в заявлении
Так же регистратор может устно вас уведомить по телефону и разъяснить, какие документы нужно донести или что исправить в договоре купли-продажи. Устное разъяснение не снимает необходимости письменного уведомления.
Если вы узнали о причине приостановки из звонка регистратора — обязательно запишите требования регистратора, не постесняйтесь переспросить, уточнить. Не допустите повторной ошибки!
Наверняка у Вас осталась копия Договора купли-продажи или электронный вариант.
После уточнения проблемы, исправьте ошибку, снова подпишите и донесите вместе с другой стороной в Росреестр по расписке, которую Вам выдали после приема документов.
Если Вы не уложитесь в срок до даты регистрации( добрые))))) регистраторы звонят по телефону и сообщают о проблеме и можно успеть донести до окончания срока регистрации), указанной в расписке, она будет приостановлена сроком до 3-х месяцев. Это означает на практике, что регистратору можно не торопиться с выполнением этой работы!
Однако регламент работы требует от регистратора возобновить работу с вашими делом сразу по поступлению дополнительных (или исправленных) документов.
ПОМНИТЕ, ЧТО ОТРЕДАКТИРОВАННЫЙ ДОГОВОР ВЫ СМОЖЕТЕ ПОДАТЬ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ ОТДЕЛ ПРИЕМА ДОКУМЕНТОВ МФЦ!
То есть напрямую регистратору — никак!
Регламент работы с документами очень жесткий.
Сложнее бывает, когда участники сделки разъехались. Решайте проблему по-ситуации, может помочь Доверенность.
Время Вы конечно потеряете.
И не паникуйте! Вероятнее всего Ваша ошибка не делает сделку ничтожной!
Справку о Вашем регистраторе Вы сможете получить даже по телефону, указанному на сайте Росреестра.
Только понадобятся данные из расписки о приеме документов (Описи), держите ее перед собой. Там указан номер вашего регистрационного дела ( номер заявления).
https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/
Всегда рада разъяснить. Автор
Ошибки в договоре купли-продажи квартиры
Кто-то теряет, то-то находит…↑
По
свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец
или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не
так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных
сделках на вторичном рынке. Должен ли продавец возвращать покупателю
предоплату – этот момент регулируется договором. И при обычной сделке
купли-продажи, и при ипотечной условия возврата аванса примерно
одинаковые
Поэтому внимательно читайте условия предварительного договора купли-продажи, особое внимание обращая на моменты возврата аванса
Если
покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может
случиться и по-другому. Как правило, основанием для возврата денег
служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической
чистоты квартиры. Например, выясняется, что при приватизации
квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные
там несовершеннолетние. Такое обстоятельство может быть в будущем предметом спора о правах на квартиру и будущий покупатель решает отказаться от сделки.
Кстати, в случае ипотеки, помимо
«передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя
как потенциального заемщика. Именно поэтому рекомендуется
получать одобрение банка до внесения аванса. Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной
организации финансировать данную сделку. Но, скорее всего, отказ, если
он последует, будет связан уже с «юридическими недостатками» самой
квартиры, и в большинстве случаев аванс покупателю будет возвращен.
В
итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа
покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот
продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату.
Ну, «облом», обидно. Ну, придется снова заниматься неприятными
показами… Однако не все так просто. Даже если тот самый аванс возврату
не подлежит, собственнику, у которого накануне сделки отказались купить
квартиру, вряд ли станет легче. Ведь сумма аванса в 20-30 и даже 100
тыс. руб. не идет ни в какое сравнение с той суммой, которую рассчитывал
получить продавец.
Во-первых, эта сумма может быть нужна «к
определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего
покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится.
В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все
цепочка.
Продавец квартиры в подобной ситуации может как
выиграть, так и проиграть. Выиграть, в случае если он не
успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже
состоялось, выигрыш не так очевиден. Особенно если с него взяли больше
денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над
принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим
нарушением. Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а
клиент об этом просто не знает…
Срываются сделки: что делать, чтобы это прекратить
Сегодня работу риэлтора значительно облегчают компьютерные программы. Если в них заранее фиксировать максимум информации, то и документы без единой ошибки можно составить, и о клиентах всю информацию знать, и даже получать напоминания о встречах. Одна из таких программ — отраслевая CRM-система.
Давайте посмотрим ее полезный функционал на примере одной из риэлторских систем SalesapCRM.
Кликнув на имя клиента, вы откроете карточку, в которой хранятся его контакты, запросы на объекты, отметки о том, какие объекты он смотрел и почему от них отказывался. Риэлтор может указать какие-то индивидуальные особенности клиента, например, взрывной характер или дотошность. Это поможет ему быстро сориентироваться, как разговаривать с клиентом, как готовиться к встрече.
Так выглядит карточка клиента в SalesapCRM: кроме контактных данных можно указать любую информацию о клиенте, которая будет полезна для переговоров
Такие же карточки заводятся и для каждого объекта. В них есть все: адрес, площадь, расположение комнат, фотографии, документы, особые отметки и т.д. Когда агент работает с десятком объектов, нюансы каждого невозможно удержать в голове. А если все они будут зафиксированы в CRM, то он может заранее предупредить клиента, например, о неликвидных факторах, чтобы тот не тратил зря время на просмотр.
В карточке объекта в SalesapCRM хранится вся информация о нем, контакты собственника, фотографии и документы
Система напоминает, когда и кому нужно позвонить, отправить письмо или назначить встречу. Сам риэлтор или руководитель ставит задачу, например, в конкретный день позвонить клиенту. В назначенное время он увидит на экране уведомление.
Это гораздо удобнее, чем записывать задачи в блокнот, ведь его можно просто не открыть. Если клиент увидит, что агент пунктуален и ничего не забывает, то он будет ему доверять и вряд ли передумает заключать сделку, боясь обмана.
CRM «подсказывает», какие вопросы нужно задать собственнику, прежде чем выходить на сделку, чтобы потом не узнать о «сюрпризах». Для этого надо только один раз прописать чек-лист и настроить систему так, чтобы он появлялся в карточке сделки на этапе «Знакомство с клиентом».
Чек-лист с вопросами для собственника в SalesapCRM. Таким же образом можно зафиксировать список документов и справок, которые нужно запросить у собственника или в инстанциях.
Чтобы сделки не срывались, всегда заранее проверяйте документы на объект, честно говорите клиенту о неликвидных факторах, а также подробно выясняйте причину, по которой клиент готов разорвать договор, и ищите золотую середину. Еще больше полезных советов для работы с недвижимостью читайте в нашем блоге. А чтобы первыми получать самые свежие статьи, подписывайтесь на нас и .
Хотите эффективнее работать с недвижимостью?
В S2 есть:
- checkединая база объектов недвижимости;
- checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
- checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
- checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
- checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
- checkуправление клиентами, задачами и сделками,
- checkбесплатный тестовый период 7 дней.
Попробовать бесплатно
А что за стенами?
Квартира — часть дома, а дом — часть квартала. Поэтому оценивать стоит не только планировку и состояние жилья, но и окружение. Поинтересуйтесь составом жильцов. Если в доме преобладают квартиры студийного типа, высока вероятность, что соседи будут систематически меняться. Объясняется это тем, что студии часто приобретают в инвестиционных целях, для сдачи в аренду. Сомнительно, чтобы все как один временные жильцы бережно относились к местам общего пользования. Будьте готовы к расписанным стенам лифтов и коридоров. Выясните, на каком расстоянии от дома находятся магазины, торговые центры, рестораны, кинотеатры — те объекты инфраструктуры, которые являются для вас важными составляющими комфортного быта.
В квартирографии ЖК «Граффити» наряду с 1-, 2- и 3-комнатными квартирами присутствует немалое количество студий. Но застройщик комплекса ЗАО «Ойкумена» нашел оригинальное решение: распределил квартиры по подъездам и секциям таким образом, чтобы семейные (2- и 3-комнатные квартиры) располагались обособленно. Рядом с жилым кварталом работают многочисленные магазины, гипермаркет «О’кей», спортивные клубы и медицинские центры. Для гостей в вестибюлях домов предусмотрены уютные зоны отдыха, в холлах спроектированы колясочные и специальные помещения, где можно почистить обувь после прогулки. Жилье с такими характеристиками однозначно имеет смысл рассматривать.
Какая оригинальная планировка!
Вас может привести в восторг дизайнерский талант владельца квартиры, сумевшего превратить стандартную двушку в роскошный дворец — с арками, колоннами и эркером. А позже выяснится, что нести ответ перед БТИ за передвинутые стены и воздвигнутые столбы придется вам, а не хозяину-затейнику. Будьте настороже, если в рассматриваемой квартире сделана основательная перепланировка:
- выломаны прежние стены;
- поставлены новые перегородки;
- перенесены мокрые зоны;
- балкон объединен с комнатой или кухней.
Обязательно удостоверьтесь в законности перепланировок, уточните, согласованы ли они в БТИ. Иначе с вас могут потребовать вернуть планировку в первозданный вид, и сделать это придется за свой счет.
Аванс и задаток
Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.
Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.
Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.
Низкая цена
Погоня за сниженной стоимостью является одной из распространенных ошибок. Необходимо учитывать, что за очень низкой ценой может скрываться подвох. Именно так считают те, кому приходилось сталкиваться с данной проблемой. Это может свидетельствовать о том, что продавец нечист на руку и желает быстро продать квартиру. Другая причина – неприятное событие в доме, например, пожар или убийство.
Разумеется, чем меньше стоимость, тем больше покупателей. Каждый желает быстрее приобрести жилье. Это учитывается недобросовестными продавцами. Но бывают ситуации, когда есть определенные обстоятельства, из-за которых следует срочно продать жилье. Поэтому перед оформлением сделки следует проверить документы, поговорить с хозяином, соседями.
В каких случаях дешевая «вторичка» — обман?
В некоторых случаях за объявлением о продаже квартиры по подозрительно низкой цене скрываются мошенники. И вот к каким методам они прибегают.
Подмена адреса
Как правило, в объявлениях-ловушках стоит пометка «срочная продажа»: продавец поясняет, что он вынужден срочно переехать в другой город, ему срочно требуются деньги на операцию или нужно срочно вернуть крупный долг. Так или иначе, в жизни случается всякое, поэтому покупателя не слишком настораживает низкая цена. Он приходит на просмотр, и квартира оказывается в точности такой же, как на фото. Вот только в договоре купли-продажи мошенники указывают совершенно другой адрес. В итоге человек приобретает какое-нибудь малогабаритное жилье без ремонта, которое вовсе не стоит тех денег, что он отдал продавцу.
Чтобы не стать жертвой мошенников, внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру, перепишите оттуда адрес и не подписывайте никаких договоров, пока не проверите, что за квартира располагается по этому адресу. Если «юридический» и фактический адреса объекта недвижимости совпали, поздравляем — вам действительно повезло. В конце концов, иногда людям действительно нужно продать квартиру побыстрее, чтобы переехать или рассчитаться с кредиторами.
Продажа съемной квартиры
Мошенники могут снять хорошую во всех отношениях квартиру, подделать документы, устанавливающие право собственности на жилье, а затем продать ее, указав цену существенно ниже рыночной. Более того, вы можете оказаться не единственным покупателем — по фальшивым документам недвижимость можно продать бессчетное количество раз. При этом обманщики просят у вас крупный задаток в качестве своеобразной компенсации за низкую стоимость, и опять же объясняют это срочным переездом, необходимостью выплатить долг или проблемами со здоровьем. В результате преступники собирают 30–50%-ный задаток с нескольких счастливых покупателей и благополучно исчезают. Поэтому, если продавец просит у вас задаток — не соглашайтесь, а предложите самостоятельно оплатить ускоренную подготовку необходимых документов. А если он все равно настаивает на сделке, отказывайтесь от нее без раздумий.
Продажа арестованного жилья
Продавцом в данном случае выступает реальный собственник квартиры, вот только сообщить покупателю о том, что на жилье наложен арест, он почему-то забывает. Такое может случиться, если хозяин недвижимости находится под следствием или задолжал государству крупную сумму. Свое право на жилье владелец подтверждает выпиской из ЕГРН — правда, не самой свежей — и требует крупный задаток или даже всю сумму под расписку. В итоге вы остаетесь и без квартиры, и без денег, и даже после продажи арестованного жилья с торгов вам вряд ли что-то перепадет — в первую очередь вырученные средства будут направляться кредиторам, которые подавали заявление в суд.
Во избежание подобных ситуаций не отдавайте продавцу задаток и тем более всю сумму сделки — даже под расписку, и требуйте от него свежую выписку из ЕГРН — или обратитесь в Росреестр и закажите ее сами.
Недееспособный владелец
Владельцем квартиры может оказаться недееспособный человек, страдающий психическим расстройством. И продавцом в данном случае может выступать как он сам, так и его опекун, который в свою очередь может оказаться обыкновенным мошенником. Например, продать единственное жилье своего подопечного без его ведома. Поэтому перед покупкой вам стоит внимательно ознакомиться с перечнем собственников в правоустанавливающих документах запросить у продавца справки о дееспособности каждого из них.
Как собственнику обезопасить себя при реализации жилья?
Так как продавцом выступает собственник квартиры, его риски заключаются в опасности утратить права собственности на жильё, оставшись без денег, полученных по сделке. Основной список опасностей, которые следует учитывать продавцу, следующий:
- Столкновение с подставной фирмой, возглавляемой мошенниками. В этом случае лица действуют по поддельным документам под видом риэлторов. Они могут убедить собственника оформить на них генеральную доверенность и совершить сделку в своих интересах. Иногда его принуждают подписать ДКП угрозами, а вырученные по сделке деньги присваивают.
- Опасность стать жертвой наводчиков при организации просмотров. Под видом потенциальных покупателей к продавцу могут наведываться наводчики, которые действуют в интересах преступной группировки, промышляющей квартирными кражами.
- Риск получить в качестве оплаты фальшивые деньги. Покупатель расплачивается фальшивыми деньгами, исчезая из поля зрения закона.
- Требование расписки до получения полной суммы. Если продавец выдаст расписку прежде, чем получит деньги в полном объёме, недобросовестный покупатель может не совершить платёж. Доказать данное обстоятельство окажется практически невозможно.
- Аферы с задатком. Покупатель передаёт задаток, а затем провоцирует срыв сделки продавцом и требует возврат задатка в двойном размере.
- Существенное занижение стоимости. Иногда покупатель приводит аргументированные доводы в пользу существенного снижения стоимости, если грамотности собственника недостаточно для того, чтобы уверенно установить соразмерную цену.
- Неисполнение обязательств по договору. Затягивание сроков расчёта по сделке.
Повышенную бдительность следует проявлять одиноким гражданам, которые становятся жертвами преступников намного чаще.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Основной и предварительный договор купли-продажи нежилого помещения: требования к документам и риски сторон
- В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
- Как продать квартиру через аукцион: выгоды и риски для собственника недвижимости
- Риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал. Как их минимизировать?
- Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить?
Уязвимость в сделках по жилищным сертификатам
- Любая техническая ошибка в оформлении договора купли-продажи (ДКП) чревата тем, что после регистрации сделки в Росреестре будет получен отказ на перечисление денег продавцу.
- Предоставление поддельного сертификата. Иногда для того, чтобы обманом получить документацию.
- Просроченный сертификат, по которому не будут уплачены деньги.
Кроме этого в силе остаются остальные риски, идентичные для сделок, не предусматривающих жилищный сертификат.
Конфликт прав продавца и покупателя
Права покупателя определяет статья 18 закона 2300-1.
Покупатель может:
- требовать заменить товар на другой такой же модели, качества, стоимости;
- требовать поменять товар на другой с доплатой;
- требовать соразмерно снизить стоимость, если обнаружены дефекты;
- требовать бесплатно устранить выявленные недостатки;
- расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.
Однако возврат или замена качественного товара возможны, если на продукции отсутствуют следы использования. Все пломбы, этикетки должны быть сохранены. Их отсутствие станет поводом для отказа в выполнении требований. У покупателя есть 14 дней, чтобы вернуть качественную продукцию (п. 1 ст. 25 закона 2300-1). В ином случае возврат возможен только при наличии брака.
Однако клиенты научились использовать закон 2300-1 в своих целях. Например, купив и аккуратно использовав вещь в течение установленного срока, они возвращают её в магазин. В результате потребительские свойства продукции ухудшаются.
Ввиду отсутствия отдельного закона, защищающего права продавцов, компании создают собственные механизмы борьбы с произволом клиентов. Вопрос рекомендуют проработать на начальных этапах функционирования компании. Для этого разрабатывают схему защиты прав продавца, фиксируя в соглашении пункты, несколько ограничивающие права покупателя. Такие договоры не всегда правомерны (п.1 ст. 16 закона 2300-1). Их можно оспорить в суде. Но грамотно составленное соглашение снижает риск возникновения конфликтов.
Основания для расторжения договора
Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.
Какие могут быть основания:
- Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
- Существенное изменение обстоятельств.
Разберемся, что подразумевается под этим.
Существенное нарушение условий договора
Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).
Например:
- В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
- Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
- Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.
Существенное изменение обстоятельств
Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.
Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):
- Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
- Обстоятельства нельзя было предотвратить;
- В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
- Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.
Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.
Признание договора недействительным
Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).
Какие могут быть основания:
- Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
- Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
- При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
- В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
- Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
- Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
- ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.
Что такое дефекты недвижимости?
Сперва необходимо определить, что является дефектом недвижимости.
Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н. юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц). В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.
Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые
Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п
Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.
Помните про бесплатный сыр
Случается, что владелец жилья торопится с продажей по объективным и совершенно не криминальным причинам и потому предлагает квартиру за бесценок. Шанс найти такой вариант не намного выше шанса сорвать джекпот в лотерее. Гораздо вероятнее, что покупателя ведут в ловушку:
- утаивают от него информацию о родственнике, отбывающем срок заключения. После освобождения он на законных основаниях будет претендовать на свою долю в проданной квартире.
- Квартира принадлежит супругам, один из которых влез в большие долги и от безвыходности решил быстро продать жилье. Второй при этом находится в отъезде и согласия на продажу не давал.
- В квартире прописан несовершеннолетний, претендующий по законодательству на часть жилплощади.
- За жильем тянется длинный шлейф частых продаж. Это может указывать на попытки скрыть настоящего собственника, которого принудили к отказу от собственности.
Неверная оценка стоимости объекта
Прежде чем выйти на рынок, покупатели не занимаются на постоянной основе изучением объявлений о продаже и не знают реальных цен сделок (тех цен, по которым похожие объекты реализуются на рынке), поэтому им бывает сложно судить, насколько указанная в объявлении цена соответствует рыночной. В результате во многих случаях они покупают квартиру дороже, чем сделали бы это с помощью специалиста, из-за того что не могут аргументированно снизить цену.
Покупателю сложно судить о сроках сделки. По оценке специалистов, треть выставленных сегодня на продажу объектов заложены в банках. Это жилье ипотечных заемщиков, которое продается еще до полного погашения кредита. У сделок с такими квартирами существуют свои особенности, связанные с тем, что для продажи с них сначала нужно снять обременение. Процедура отличается в зависимости от банка и где-то укладывается в пару дней, а где-то, как у АИЖК, чтобы получить закладную, придется ждать два месяца.
Три степени защиты от оспаривания сделки
При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.
Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для проверки приобретаемой квартиры, позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто отказаться от покупки конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.
Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры – необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.
Юристы рекомендуют забить элементы страховки прямо в договор купли-продажи квартиры.
На портале METRTV.ru можно ознакомиться с типовым договором купли-продажи квартиры и скачать договор в формате Word/
Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.
- Каталог новостроек Екатеринбурга.
- Продажа квартир в Екатеринбурге.
