Статья 51. Реквизиция земельного участка
1. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.
2. Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены статьей 55 настоящего Кодекса.
3. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.
4. Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.
5. В случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.
6. Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.
Какие бывают обременения на земельный участок
Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:
- Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
- Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
- Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
- Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.
К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:
Земельный участок выходит к берегу водоёма
Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности
Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.
Основные разновидности обременений
Существует много видов таких ограничений, причем каждый вид имеет свои особенности:
- Аренда. Нередко земля оформляется многими людьми в аренду, для чего непременно составляется соответствующий договор. На участок земли накладывается обременение в зависимости от срока действия данного документа.
Новый владелец может самостоятельно расторгать контракт в одностороннем порядке, но снятие ограничения оговаривается заранее с нанимателями. Ипотека. Для покупки разных дорогостоящих видов недвижимости многие люди предпочитают пользоваться заемными средствами, для чего обычно обращаются в банковские учреждения.
В них составляется соответствующий кредитный договор. Он предполагает, что купленная земля на весь срок действия договора становится залогом, поэтому накладывается обременение до полного погашения ипотеки. Разные действия с участком могут проводиться исключительно при наличии согласия от банка, выдавшего заемные средства.- Арест. Он накладывается судебными органами. Обычно требуется этот процесс, если имущество применяется в различных судебных разбирательствах.
Арест не позволяет распоряжаться земельными участками, но обычно собственники могут применять их по назначению. Действует такое ограничение до конца судебного процесса или после принятия соответствующего решения судом. - Сервитут. Он предполагает ограничение прав собственника, если имеются требования к земле, причем они могут быть частными или государственными, а также общественными.Примером такого ограничения служит ситуация, когда требуется на участке сделать проход для людей или автомобилей, позволяющий получит доступ к разным объектам.
Поэтому владелец земли не может изолировать данную территорию от доступа к ней другим людям. - Право требования. Данное обременение образуется, когда на одну территорию претендует сразу несколько лиц, поэтому необходим раздел данного имущества через судебное разбирательство.
Обычно право требования возникает, когда имеется ДДУ или строится какое-либо сооружение, проданное дольщиками.
Покупателю строения придется судиться с дольщиками. - Концессия. Это соглашение заключается в том, что наниматель может пользоваться землей, возводить объекты и совершать другие аналогичные действия, но он не может стать ее владельцем.
- Запрет на отчуждение. Владелец территории не может полностью распоряжаться землей, так как для этого он должен получить разрешение от других лиц, являющихся наравне с ним собственниками участка.
Обычно такой запрет используется при передаче земли в залог или предоставлении на пожизненное содержание. Данное ограничение будет действовать до того момента, пока полностью не будут исполнены договорные обязательства.
Образец кадастрового паспорта земельного участка с обременениями. Фото: zemvopros.ru
Таким образом, существует много видов обременений, причем все они имеют свои особенности.
Как регистрируются обременение
Наложение ограничений непременно регистрируется в Росреестре одновременно с получением свидетельства о праве собственности.
Работники Росреестра после получения необходимых документов вносят соответствующую запись в ЕГРП.
Важно! Информация из этого реестра доступна каждому, поэтому любой человек, планирующий покупку земельного участка, может получить данные о наличии обременения на конкретную территорию. Как исключить имущество из наследственной массы? Подробная инструкция здесь
Как исключить имущество из наследственной массы? Подробная инструкция здесь.
Прекращение резервирования
Прекращение резервирование а соответственно и действие ограничений возможно в одном из следующих случаях:
- Окончание срока резервирования, указанного в решении о резервировании;
- Предоставление ЗУ для целей установленных решением о резервировании земель;
- Отмена решения о резервированием, органом, принявшим решение о резервировании;
- Изъятие земельного участка, путем выкупа;
- По решению суда.
Орган, принявший решение о резервировании, в течение 30 дней с момента прекращения резервирования обязан направить заявление о снятии ограничений на резервированные земельные участки в Управление Росреестра РФ.
Порядок ограничения, приостановления и запрещения пользования
При наложении ограничений на использование и распоряжение частной собственностью важно придерживаться установленного алгоритма действий. Иначе владелец имущества сможет оспорить решение в суде и добиться восстановления в правах и денежной компенсации морального вреда
Порядок введения ограничения на земельный участок:
- муниципальные или государственные органы власти проводят заседание, на котором решают наложить на определенный участок земли ограничение. Выбирается вид и срок ущемления прав на недвижимое имущество. Оформляется протокол, составляется акт. Подготавливаются бумаги, доказывающие необходимость ущемления прав гражданина на надел;
- решение доносится до владельца недвижимости. Объясняются цели, причины и сроки, характер ущемления его прав на участок. Предоставляется составленный и подписанный на заседании протокол и акт;
- проводится регистрация ограничений в Росреестре.
Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
Если гражданин, чьи права на земельный участок ограничили, не согласен с решением муниципальных или государственных органов власти, тогда он может обратиться в суд.
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;
автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
2. Утратил силу. — Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ.
3. Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса.
Обременение собственности на землю: понятие, целевое назначение
Обременение земельного участка нередко практикуется в правоотношениях гражданского характера. При этом нынешнее законодательство РФ не содержит четкой трактовки данного определения.
Само понятие такого обременения ранее регламентировалось статьей 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997. Оно означало применение запретов и оговорок с целью ограничения правообладателя в использовании права собственности или других вещных прав (пользование, владение, распоряжение) на конкретный недвижимый объект. Статья была исключена из этого закона с 01.01.2017.
Статьей 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 оговаривалось значение терминов, применяемых при госрегистрации недвижимости. Что касается обременения недвижимости, то для него остаются справедливыми следующие характерные признаки:
- обременение подразумевает ограничение определенных прав, имеющихся у собственника (правообладателя) на конкретный недвижимый актив (земельный надел);
- обременение часто устанавливается для защиты (обеспечения) прав (интересов) сторонних субъектов, участвующих в правоотношениях. Такими субъектами могут быть залогодержатель, арендатор, наниматель, кредитор, иные лица;
- обременение не означает, что собственник (правообладатель) лишается соответствующих прав. Как правило, оно устанавливается на некоторое время и снимается по факту выполнения оговоренных условий (требований) или наступления конкретных обстоятельств.
Нормами действующего законодательства предусматриваются разные виды подобных ограничений. Каждое такое обременение применяется на определенном правовом основании и имеет свою смысловую нагрузку:
- форма обеспечения действующих обязательств обладателя земли;
- мера принуждения, привлечения владельца (пользователя) данного надела к надлежащей ответственности;
- способ реализации имущественных (обязательственных) правоотношений, существующих между собственником конкретного участка и третьими лицами.
Порядок резервирования
Порядок резервирования земельных участков регламентируется Постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 г. № 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд».
Основания
Основаниями для резервирования земельных участков является:
- Документы территориального планирования. К примеру, одним из таких документов является – Генеральный план города.
- Документация по планировке территории (проекты планировки территории).
—————————————–
Совет: Для получения сведений о планируемом размещении объектов различного уровня, необходимо в органе местного самоуправления получить сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
—————————————–
Решения о резервировании и его содержание
Решение о резервировании готовится на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости. В частности, сведений о координатах земельных участков и/или их частей, подлежащих резервированию.
В решении содержатся следующие сведения:
- Цели и сроки резервирования земель;
- Реквизиты документов-оснований для резервирования;
- Ограничения прав на зарезервированные земельные участки;
- Сведения о месте и времени ознакомления со схемой резервируемых земель.
К решению в обязательном порядке прилагается:
– Схема резервируемых земель:
– Перечень кадастровых номеров ЗУ, подлежащих резервированию:
Вступление в силу
Решение о резервировании подлежит опубликовании в официальном СМИ субъекта РФ на территории которого расположены резервируемые земельные участки и вступает в силу только после такого опубликования. Если резервирование проводит местной администрацией, то и опубликование будет по месту нахождения земельных участков.
Чем можно ограничить право на землю: типичные формы обременений
Обременение земельного надела может выражаться в следующих возможных формах:
- земельный сервитут;
- договор ипотеки;
- соглашение аренды участка земли;
- концессионный договор;
- наложение ареста на конкретный участок земли;
- соглашение доверительного управления (глава 53 Гражданского кодекса РФ);
- запрет на отчуждение, установленный нотариусом (по основаниям статьи 76 Основ законодательства РФ о нотариате);
- ограничение эксплуатации земли по требованиям закона (характерно для территорий особых зон – согласно нормам статей 105-107 Земельного кодекса РФ);
- ограничение эксплуатации наделов, относящихся к охранным зонам (речь идет о территориях с ЛЭП и трубопроводами).
Земельный сервитут
Использование этой формы обременения регулируется нормами статьи 274 Гражданского кодекса РФ (ГК). Данное ограничение означает, что собственник конкретной земли или иного недвижимого объекта получает возможность пользоваться соседним (другим) земельным наделом, в отношении которого установлен данный сервитут. Таким образом, сосед может пользоваться чужой землей, но только для определенных целей:
- чтобы обеспечить необходимый проход (проезд);
- чтобы построить, отремонтировать или использовать какие-либо линейные объекты;
- иные потребности собственника недвижимости (соседа), требующие введения сервитута на конкретный участок.
Установление сервитута оформляется надлежащим соглашением между сторонами – хозяином соседнего надела и субъектом, требующим применения такого ограничения. Этим соглашением оговариваются порядок и срок действия данного обременения. При этом хозяин обремененного надела вправе требовать плату за эксплуатацию своей земли с лица, требующего установить ограничение. Иногда сервитут приходится устанавливать через суд, если стороны не смогли договориться.
Статьей 39.23 Земельного кодекса РФ (ЗК) предусмотрена возможность введения сервитута для участка земли, пребывающего в государственной (муниципальной) собственности. Такое ограничение вводится, если нужно разместить какие-либо объекты, провести изыскательские мероприятия, освоить недра.
На основании статьи 23 ЗК может применяться публичный сервитут, который вводится по решению властных органов для общественных, муниципальных или государственных нужд. Такое обременение используется для обеспечения проезда (прохода), эксплуатации водных ресурсов, прогона (выпаса) животных, а также иных целей, оговоренных пунктом 4 статьи 23 ЗК.
Договор ипотеки
Если заемщик не выполнит обязательства, кредитор вправе удовлетворить свои требования, обратив взыскание на заложенный актив. С момента оформления (регистрации) ипотеки и до погашения соответствующей задолженности заемщик – собственник заложенного участка – не может самостоятельно распоряжаться предметом залога.
Соглашение аренды участка
Таким образом, обременение арендой предусматривает, что собственник временно ограничивается в пользовании (обладании) арендованной землей. Такое ограничение реально действует с момента госрегистрации арендного соглашения (пункт 2 статьи 609 ГК). Однако пунктом 2 статьи 26 ЗК оговорено, что госрегистрация осуществляется только для тех договоров аренды земли, которые заключены на один год и более.
Получается, что обременение участка земли арендой действует лишь в том случае, если такая аренда длится минимум 12 месяцев.
Соглашение концессии
Обременение земли концессией практикуется достаточно редко. Такое ограничение считается особой разновидностью аренды, оформляемой для конкретных целей, что следует из содержания статьи 11 закона № 115-ФЗ от 21.07.2005. Чтобы ограничение реально действовало, собственник конкретного надела заключает со стороной-концессионером соглашение аренды участка земли.
Арест надела земли
Обременение арестом считается типичной формой ограничения прав на землю, если речь идет о взыскании долгов с её собственника. При этом владелец не вправе распоряжаться арестованным участком. Такой арест применяется в отношении конкретного надела исключительно по вердикту уполномоченного госоргана:
- Как мера обеспечения поданного иска – по определению надлежащей судебной инстанции. Основание – статья 140 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК).
- Чтобы обеспечить выполнение вердикта суда – согласно постановлению уполномоченного судебного пристава (если исполняемым судебным решением предписывается взыскание актива). Основание – статья 80 закона № 229-ФЗ от 02.10.2007.
Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;
3) в иных предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях.
3. Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 54 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Виды и основания
Гражданам надо понимать, какие земли подлежат ограничению в использовании. Цели введения ущемлений и запретов на надел могут быть разными. Поэтому наложить ограничение власти могут на любой участок.
Чаще всего – это земли, расположенные около промышленных объектов и охранных зон. Ограничения в правах делятся на виды по характеру ущемления, сроку действия, типу земли.
В законодательстве России выделяют два вида ограничений прав на землю:
- запрет на оборот надела. Ущемляет права собственника на распоряжение участком. Это означает, что владелец имущества не может его продать, обменять, сдать в аренду, подарить и т.п. Регламентируется статьями №15 и 27 ЗК РФ, а также третьей статьей ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- ограничение на использование надела. Устанавливается с целью соблюдения интересов и прав других природопользователей, сохранения особо охраняемых территорий, ландшафтов, обеспечения нормального функционирования промышленных, транспортных объектов и инженерной инфраструктуры. Регламентируется статьей №56 ЗК РФ.
По сроку действия ограничения прав на землю бывают двух видов:
- бессрочные. Вводятся на постоянной основе;
- временные. Устанавливаются на определенный период.
Основания для ограничения прав на земельный участок:
- надел физлица расположен на территории санитарной зоны. Гражданин использует землю ненадлежащим образом;
- на участке по контракту с муниципальными или государственными органами запланировано строительство транспортных магистралей, объектов недвижимости;
- надо сохранить естественные пути миграции животных и птиц;
- на земле расположены культурные или исторические, архитектурные памятники;
- на участке найдены редкие растения и животные, которые занесены в красную книгу и нуждаются в сохранении;
- необходимость проведения ремонтных работ сетей коммуникаций, проходящих через участок, или технических сооружений, которые на нем расположены.
Также ограничения прав на надел могут устанавливаться с такой целью:
- надо обеспечить нерушимость конституционного строя;
- необходимо повысить обороноспособность государства;
- имеется потребность в защите прав и законных интересов других физических лиц;
- нужно обеспечить стабильность страны.
Все остальные случаи ограничения права собственности на землю считаются незаконными и расцениваются как покушение на частное имущество.
