Существенные условия договора купли-продажи: понятие и основные пункты

Существенные условия отдельных видов договоров

Все изложенное можно свести в следующую таблицу:

Вид договора	Существенные условия
Купли-продажи	Предмет (наименование, количество товара – п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Купли-продажи недвижимости	Предмет (наименование, количество, точные данные, позволяющие определенно установить , подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). Цена каждого объекта При продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.
Поставки	Предмет (наименование, количество товара – п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Мены	Предмет (наименование, количество – п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
	Предмет (вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом – п. 1 ст. 572 ГК
Аренды	Предмет (наименование, количество арендуемого имущества)
Аренды недвижимости	Предмет (данные, позволяющие определить передаваемое в аренду – п. 3 ст. 607 ГК) Размер арендной платы за каждый объект (п. 1 ст. 654 ГК, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК)
Финансовой аренды (лизинга)	Данные, позволяющие определить передаваемое по договору имущество (п. 3 ст. 15 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”, п. 3 ст. 607 ГК); Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей (п. п. 4 и 5 ст. 15, п. 2 ст. 28 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”).
Возмездного оказания услуг	Конкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ)
Подряда	Предмет (вид выполняемой работы – п. 1 ст. 702 ГК); Начальный и конечный сроки выполнения работ – п. 1 ст. 708 ГК
Перевозки	Предмет (действия по перевозке груза в пункт назначения)
Транспортной экспедиции	Предмет (услуги, связанные с перевозкой груза)
Займа	Предмет (денежная сумма займа (п. 1 ст. 807 ГК), имущество)
Кредита	Предмет (денежная сумма)
Факторинга	Предмет (уступаемое денежное требование)
Банковского вклада	Предмет (денежная сумма)
Банковского счета	Предмет (условия предоставления счета)
Хранения	Предмет (наименование, количество товара, передаваемого на хранение)
Страхования	Объект страхования (имущество либо имущественный интерес) Страховой случай Размер страховой суммы Срок действия договора
Поручения	Предмет (юридические действия)
Комиссии	Предмет (совершаемые комиссионером сделки)
Агентский	Предмет (юридические и иные действия) Характер полномочий агента (от имени и за счет принципала либо от своего имени и за счет принципала)
Коммерческой концессии	Состав имущества, передаваемого в доверительное управление Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором Срок действия договора
Залога	Предмет залога (наименование, количество) и его оценка
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Ипотеки	Предмет ипотеки (наименование, местонахождение, описание) и его оценка Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Право, предмет ипотеки, принадлежит залогодателю Наименование органа, зарегистрировавшего это право
Поручительства	Указание на обеспечиваемое обязательство
Простого товарищества	Предмет (совместная деятельность товарищей)

Статья написана и размещена 4 ноября 2012 года. Дополнена –

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Особенности в отдельных случаях

В определённых случаях в силу вступают дополнительные технические и процедурные требования, обязательные для исполнения при составлении и подписании документа.

Между физическими и юридическими лицами

Юридические стороны при совершении сделки обязаны предъявлять учредительную документацию. Если продавец – юридическое лицо, от него также требуется дополнительная документация:

• согласие соучредителей в форме протокола;
• документ, подтверждающий право директора на куплю-продажу;
• паспорт директора;
• если сделку заключает не директор, а его представитель, предъявляется нотариальная доверенность и паспорт.

Остальной пакет документов тот же, что и для физического лица. Покупателю достаточно гражданского паспорта.

Когда продавец физическое лицо, он предъявляет стандартный пакет документов на недвижимость, к нему прилагает номер лицевого счёта, куда будут переведены деньги. А продавец:

1. учредительные документы;
2. паспорт директора или доверенность представителя;
3. согласие соучредителей на покупку.

Если на лицевом счету покупателя соучредителя достаточно средств для покупки, тогда согласие партнёров не требуется, вместо него предъявляется выписка из лицевого счёта.

В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества

На каждый объект составляется отдельный экземпляр договора, который подлежит регистрации. Исключение могут составлять только строения, стоящие на участках земли, оформленных в аренду или в собственность: в этом случае на землю и строение оформляется один общий ДКП.

Если несколько продавцов или покупателей одновременно

Со стороны продавца несколько покупателей могут выступать, если каждый имеет долю в праве на объект. Они обязательно должны:

• участвовать в сделке лично;
• или составить доверенности для продажи на одного из участников;
• каждый составляет нотариальное разрешение на сделку для совладельцев;
• договор удостоверяется нотариусом.

То же касается покупателей, если их больше одного. Но в этом случае разрешение на покупку не требуется. Договоры составляются по числу участников сделки, и один – для Росреестра.

Понятие и характеристика ДКП

Определением договора купли-продажи (ДКП) следующее: это базовый документ, при заключении которого сделка считается совершённой. В нём указываются все основные параметры недвижимости, которая подлежит отчуждению от продавца к покупателю, а также сам факт отчуждения и сведения о сторонах.

Документ содержит положения, обязательные для исполнения, и гарантии сторон в том, что сделка является чистой, не обременённой правами третьих лиц, залоговыми и долговыми обязательствами.

Общие положения, правовое регулирование, юридическая сила и значимость

К составлению и заключению ДКП предъявляют общие требования, применимые к договорам имущественных сделок, а также специальные требования, которые применяются только к сделкам с недвижимостью, специфика которых заключается в регистрации перехода прав на имущество.

Поэтому здесь актуальны следующие нормативные требования:

• Процедура имущественной сделки регулируется статьями 130—131 ГК РФ и § 7 главы 30 ГК РФ.
• Правила и нормативы, применяемые к составлению ДКП, регулируются статьями 549—558 ГК РФ.
• Нормы нотариального удостоверения соответствуют положениям статьи 163 ГК РФ.

Юридическая сила этого документа возникает в момент его подписания, но при условии обязательной регистрации сделки.

Реальный или консенсуальный?

Что это такое? Определение реальных и консенсуальных договоров дано в статье 433 ГК РФ. Это достаточно неоднозначный момент в определении сделок с недвижимостью. Кратко говоря, реальный договор понуждает передать приобретённое по сделке имущество покупателю. А консенсуальный обусловлен каким-либо фактором. В данном случае намёком на такую обусловленность является необходимость регистрации сделки в Росреестре.

Всё же, опираясь на обозначенные характеристики, можно отнести этот тип договоров к реальным, так как сделка считается совершённой в момент подписания сторонами. А необходимость регистрации может рассматриваться не условием сделки, а процедурной необходимостью. Соответственно, отсутствие регистрации – это грубое процедурное нарушение, которое не имеет отношения к консенсусу.

Признаки и элементы

Признаками договора купли-продажи недвижимости являются:

1. Наличие вещных прав на недвижимость у продавца, отсутствие посягательств на объект со стороны третьих лиц.
2. Обязательное условие возрастной и психической дееспособности сторон.
3. Факт передачи вещных прав от покупателя продавцу взамен на соразмерную сумму денег.
4. Добровольность такой сделки.

Этот документ состоит из следующих обязательных элементов:

• «шапки»;
• наименования документа;
• даты и места заключения;
• вводного положения о предмете договора;
• основной части, состоящей из существенных условий договора;
• дополнительных положений (по усмотрению сторон);
• заключительной части;
• подписей сторон.

Обозначенные элементы составляют положения ДКП и располагаются пунктами и подпунктами по тексту документа.

Права и обязанности сторон

В положение о правах и обязанностях обязательно должно войти нижеследующее:

1. Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости: квартиру, частный дом, земельный участок (ЗУ) или иное имущество в установленный срок по установленной стоимости, на условиях, обозначенных договором.
2. Продавец вправе получить за передачу объекта сумму денег в размере, установленном договором.
3. Покупатель обязан внести по сделке необходимую сумму денег, указанную в ДКП: в установленные сроки и в полном объёме.
4. Покупатель вправе получить фактическое право владения объектом, требовать выписки бывших жильцов и владеть недвижимостью как своей собственной.

По усмотрению сторон можно включить и иные требования.

Ответственность

Положение об ответственности является обязательным. В него входят договорённости о том, какие меры будут применяться к контрагенту, не исполнившему положение о правах и обязанностях. Это могут быть:

• взыскания в виде штрафа или неустойки за просрочку платежа;
• погашение неустойки в размере арендной платы за просрочку освобождения жилья;
• условия, допускающие расторжение за неисполнение положений ДКП.

Сделка с недвижимым имуществом

При оформлении соглашения купли-продажи в его тексте должен быть указан не только тип недвижимого имущества, но и его точное местоположение. Также приводится его подробное описание (площадь, этаж, число помещений, номер по кадастру и пр.). В соответствии со ст. 554 ГК РФ, контракт, в котором отсутствуют указанные пункты, будет считаться незаключенным, а объект не перейдет к покупателю.

Если предметом является жилое обремененное имущество, в котором продолжают проживать граждане, не являющиеся собственниками, то в контракт включается еще одно обязательное условие. Приводится перечень этих лиц и указывается, на каком основании они имеют право использовать квартиру после того, как она перешла к другому собственнику. К примеру, это может быть решение суда или завещательный отказ.

Участники договора

Сторонами соглашения являются продавец и покупатель. Это могут быть как обычные граждане, так и юридические лица, госучреждения и пр. Данные категории участников подпадают под общие положения Гражданского кодекса о правах и дееспособности.

К таким лицам относятся:

• дети до 14 лет вправе приобретать мелкие вещи для быта (продукты питания, игрушки, канцтовары и пр.) и использовать денежные средства с разрешения официального представителя или иного лица (п.2 ст.28 ГК РФ);
• граждане подросткового возраста 14-18 лет тоже имеют право тратить свои деньги и принимать участие в сделках купли-продажи, если на это имеется письменное согласие законного представителя;
• лица, у которых имеется алкогольная зависимость, вправе заключать только мелкие бытовые контракты. Во всех остальных случаях требуется разрешение попечителя.

Что такое существенные условия контракта

Сделка — это письменные договоренности её участников о взаимных правах и обязанностях. Она содержит ряд характеристик, которые согласовали её участники.

Закон разделяет положения контракта на общие — не требующие обязательного согласования подписантами, и специальные — по которым соглашение участников обязательно. Без специальных положений документ не может существовать и иметь юридической силы.

Общие положения регламентируют права и обязанности, порядок выполнения работ, правила расторжения, иные правила. Если их не согласовать — документ не признают незаключенным, он сохранит юридическую силу. Большинство общих требований контрактов регламентирует закон, дублировать их в тексте не требуется.

Действующее законодательство закрепляет существенные условия договора в ГК РФ — понятие дано в . Это сведения о предмете контракта, иные требования, по которым законодательство обязывает стороны прийти к соглашению. Необходима конкретизация и детализация прав и обязанностей сторон, чтобы исключить двусмысленное толкование.

Виды контрактов регламентируют главы ГК РФ. В каждой главе названы пункты, которые необходимы в нём — обязательные условия договора, если их нет, то документ можно оспорить в суде по заявлению одной из сторон. Обязательные положения допустимо указать в приложениях.

Законодательством определено, при каких условиях договор считается заключенным: если по тексту прописаны обязательные пункты. При их отсутствии контракт ничтожен (). Например, если в купле-продаже не указать, какой товар продавец передаёт покупателю, — документ теряет смысл. При наличии цены, порядка и сроков передачи и в отсутствие указания на товар и его характеристики — не ясно, в отношении чего заключили контракт. Необходимо подробно описать передаваемый объект: указать характеристики, идентификационные номера и пр.

В действующем законодательстве указано, можно ли менять существенные условия договора: допускает изменения по согласованию сторон. Если стороны достигнут договоренности, то они вправе поменять положения документа. Например, допустимо по согласованию продавца и покупателя заменить один товар на другой, это не нарушение. Замену оформляют дополнительным соглашением.

Обязательные положения фиксируют:

• в письменных переговорах;
• в предварительном контракте;
• в протоколе разногласий;
• в основном документе;
• в дополнительном соглашении к контракту;
• в приложениях.

Безопасность сделки: правовые гарантии нотариально удостоверенного договора

При удостоверении соглашения о продаже недвижимого имущества нотариус:

· проверяет законность сделки, устанавливает личности граждан и представителей физических и юридических лиц;

· проверяет правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, полномочия представителей;

· разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора;

· проверяет соответствие намерений сторон требованиям закона и соответствие воли сторон волеизъявлению.

При обнаружении нарушений законодательства, недобросовестности со стороны участников сделки нотариус не удостоверит договор. Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. При этом, если нотариус допустит ошибку, пострадавшая сторона получит компенсацию ущерба, так как профессиональная деятельность нотариуса застрахована. Он несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в ходе совершения нотариального действия.

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества: без чего сделка не состоится

Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д. В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимости), тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается, и, как следствие, нарушения прав сторон. Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ)

Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно, — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры

Если продается недвижимость или доля в недвижимости и у других лиц остается право пользования жилплощадью, на это должно быть указано в договоре

При составлении договора важно также внести условие о продажной (той, о которой договорятся стороны) цене имущества и о порядке и сроках расчетов (можно воспользоваться депозитом нотариуса, это удобно, безопасно и выгодно). Договор может предусматривать внесение платы за имущество в рассрочку или в кредит, в таком случае в документе прописывается график платежей

Кроме того, рекомендуем подробно прописать в договоре сроки передачи имущества и то, как это будет происходить. Обычно стороны договариваются о подписании акта приема-передачи недвижимого имущества.

Основные характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества

Чаще всего заключаются сделки на продажу недвижимых объектов. Согласно статье №130 ГК, к такому имуществу относятся квартиры в новостройках и на вторичном рынке, частные дома, наделы, морские и воздушные суда, торговые здания, развлекательные центры, машино-места, предприятия, гаражи и т.п.

Договоры купли-продажи заключаются в пределах страны, а также используются в международной торговле. Они имеют ряд особенностей, которые дают возможность выделить их среди других разновидностей сделок.

Основные характеристики договоров купли-продажи недвижимых объектов:

• возмездность. Одна сторона должна передать другой за предоставленный товар определенную денежную сумму. В противном случае, заключается договор дарения или мены. Понятие и характеристика возмездных и безвозмездных видов сделок приведены в статье №423 ГК;
• письменный вид. Все сделки, которые касаются недвижимого имущества, оформляются документально. Об этом говорится в статье №550 ГК. Несоблюдение этого требования влечет за собой признание договоренности недействительной;
• наличие двух и более сторон. В заключении стандартной сделки принимает участие покупатель и продавец. Может оформляться и трехсторонний договор. Третьим контрагентом в этом случае выступает получатель;
• консенсуальность. Для оформления договора, продавцу и покупателю достаточно согласовать существенные условия сделки. Недвижимое имущество передается не сразу же после подписания ДКП. Сторонами определяются сроки, когда товар будет предоставлен покупателю. По факту передачи объекта составляется соответствующий акт и проводится окончательный финансовый расчет. Такой документ прилагается к договору купли-продажи. В нем описываются характеристики имущества на момент приема-передачи. Также существуют реальные договоры. Они обретают юридическую силу и исполняются сразу после подписания;
• добровольность. Это означает, что сделка заключается между сторонами с их воли и желания. Никто не имеет права принуждать купить или продать имущество;
• взаимность. Каждая из сторон приобретает обязанности и права по отношению к контрагенту.

Как оформить – основные условия

Документ может оформляться только совершеннолетними и полностью дееспособными гражданами, которые являются сторонами сделки. Это продавец и покупатель. Он оформляется самостоятельно – по шаблону, с последующей регистрацией в Росреестре. Также может быть составлен:

• юристом;
• нотариусом.

Если со стороны продавца или покупателя выступает представитель, он должен обеспечиваться нотариальной доверенностью и действовать исключительно в интересах доверителя.

О том, когда нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи и покупки, как ее оформить, читайте тут.

От имени малолетних собственников выступают их законные представители, предварительно получив согласие от органов опеки. С 14 лет подростки участвуют в оформлении договора сами, но законный представитель ставит рядом свою подпись.

По обязательным условиям оформления, в начале документа обязательно указывается дата и место его составления. А в завершении ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Если документ оформляется в нотариате или у юриста, он удостоверяется подписью и печатью должностного лица.

Количество и качество

Количество товара предусматривается в определенных единицах измерения или деньгах. Оно может выражаться в весе (килограммах, тоннах и так далее), площади (кв. м), штучно и т. д. В соответствии с п. 2 ст. 465, если в договоре не указано количество, то он считается незаключенным. Кроме того, за нарушение условий о количестве предусмотрена ответственность. Покупатель вправе потребовать необходимое количество товара, если продавец передал его в меньшем объеме.

Качество также не относится к существенным условиям договора розничной купли-продажи (так же, как и оптовой), однако часто предусматривается в договоре. На основе п. 1 ст. 469 ГК продавец обязан передать товар нормального качества. В соответствии с п. 3 этой же статьи, если продажа осуществляется по образцу, то товар должен ему соответствовать. Если данный пункт вообще не оговаривался, то по общим условиям товар должен являться пригодным для предназначенных целей.

Условия, которые связаны с самим предметом договора

Такие условия среди существенных являются самыми основными. Предмет договора обязательно должен быть прописан в письменной форме. Это требование регулируется Гражданским Кодексом РФ. Предмет в разных договорах, которые посвящены различным видам сделок, будет отличаться. В ГК РФ в статьях, которые посвящены видам договоров гражданско-правового характера, в первых пунктах написано, что является предметом. Но нужно не только бездумно переписывать формулировки из законодательства, но и «подгонять» их под реальные условия соглашения между сторонами. То есть в договоре в качестве предмета должна быть прописана конкретика. В дальнейшем мы рассмотрим более подробно этот вид и прочие существенные условия разных видов договоров.

В законодательстве иногда прописаны дополнительные требования к описанию предмета договора. Это делается для того, чтобы была возможность максимально точно его идентифицировать. Например, при заключении договора аренды (или купли продажи жилой недвижимости) в договоре нужно обязательно письменно указать все характеристики, включая точный адрес, чтобы нельзя было спутать один объект недвижимости с другим похожим. То есть объект недвижимости, по поводу которого заключается договор, должен определяться по своим характеристикам однозначно. Если такого нет, то договор можно считать неправомочным. Таким образом, можно сделать вывод, что договаривающиеся стороны так и не смогли прийти к соглашению по поводу сделки.