Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

1. Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.

   Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.

2. Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.

   Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте тут.

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:

1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
2. Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

1. Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
2. Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
3. Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.

Предлагаем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов на темы приобретения и использования коммерческой недвижимости различных видов и типов. Из них вы узнаете:

• Когда и для чего проводят оценку объекта?
• Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую, а также как грамотно провести перепланировку?
• Что такое доверительное управление и как им выгодно воспользоваться?

Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Сдача в аренду любых видов недвижимости сопряжена с финансовыми рисками. Уровень прибыльности жилых и коммерческих объектов может зависеть от многих факторов.

К примеру, коммерческая недвижимость более привлекательна для опытных инвесторов, вкладывающих крупные средства. Такие сделки быстро окупаются и приносят высокую прибыль.

Но для новичков реализовать инвестиционную стратегию при работе с коммерческими площадками было бы затруднительно. Дело в том, что на инвестициях в коммерческую недвижимость могут сказаться экономические проблемы в стране. А при наступлении кризиса ликвидность таких объектов резко снижается.

С другой стороны, старт многих инвесторов начинается со сдачи в аренду жилья, доставшегося им по наследству.

Отсутствие денежных затрат при получении недвижимости обуславливает максимально высокую прибыль. Тогда как до полной окупаемости приобретенного жилья и получения чистой прибыли со сдачи его в аренду придется ждать много лет.

Сдача коммерческих объектов в аренду более выгодна, по сравнению с жилыми. Но требует больших вложений и специальных знаний по управлению. Жилые объекты приносят меньше дохода, но не нуждаются в значительной финансовой поддержке и ими легче управлять.

Поэтому при выборе в пользу инвестиций в коммерческую или жилую недвижимость, нужно ориентироваться не только на собственные финансовые интересы, но и возможность управления активами.

Что это такое коммерческая недвижимость

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций

Сейчас мой публичный инвестпортфель – более 5 000 000 рублей.

Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.

Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.

Подробнее

Под коммерческой недвижимостью понимается любой нежилой объект, приносящий доход своему владельцу. Поскольку такие объекты используются для ведения бизнеса (магазины, офисы, складские помещения), в случае удачного стечения обстоятельств, доходы инвестора могут быть весьма высоки. Но высоки и риски, связанные с потерей спроса при спаде деловой активности и росте конкуренции. Поэтому принимая решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, приходится просчитывать большее число вариантов, чем в случае жилой.

Если рассматривать виды коммерческой недвижимости по её назначению, то можно выделить следующие:

• свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
• торговая (торговые павильоны, магазины, гипермаркеты, аптеки);
• офисная (офисы компаний, консультационное и бытовое обслуживание населения);
• складская (склады оптовых и розничных торговых компаний);
• апартаменты (гостиницы, хостелы);
• социальная (медицинские учреждения, вокзалы);
• индустриальная (производственные корпуса, склады готовой продукции).

Часто эту классификацию сокращают до торговых, офисных и складских помещений, как пользующихся наибольшим спросом. По непонятным причинам в России не считаются недвижимостью парковочные места. Есть различные нормативные акты, регулирующие использование придомовых территорий в качестве парковочных мест. Кроме того, есть практика применения Письма Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487, согласно которому оборудованные парковочные места относятся к объектам внешнего благоустройства. Однако, на данный момент не существует федерального закона, регулирующего имущественные права в отношении парковочных мест как самостоятельных объектов недвижимости. О проработке такого закона в Государственной думе РФ не раз сообщалось в СМИ, но закон так и не принят.

Покупка коммерческой недвижимости с целью извлечения дохода может предполагать такие варианты:

• сдача в аренду;
• продажа по более высокой цене;
• создание на новых площадях собственного бизнеса.

Классическое инвестирование относится к первому варианту. Особенно выгодным может быть инвестирование в недвижимость на стадии строительства объекта. В большинстве случаев это позволяет добиться серьёзной экономии. Однако, и окупаемость вложения может растянуться на более длительный период. Кроме того, многие девелоперы не идут на такой вариант, предпочитая реализацию уже готовых объектов. Основной риск при покупке строящейся недвижимости связан с возможными проблемами со стороны девелопера (мошенничество, банкротство, затягивание сроков сдачи объекта).

Современные многоквартирные дома зачастую проектируются с учётом того, что первый, а иногда и второй этаж изначально являются не жилыми, а приспособлены для офисной или торговой деятельности. Кроме того, в ряде случаев инвестор приобретает жилую недвижимость, рассчитывая затем вывести её из жилфонда. При этом нужно быть готовым к тому, что процесс это трудоёмкий, длительный, требует значительных затрат и множества согласований.  Достаточно упомянуть лишь некоторые детали:

• должен быть оборудован отдельный вход с улицы;
• требуется письменное согласие не менее 2/3 жильцов дома после их ознакомления с целью смены статуса помещения;
• для технического обеспечения ведения бизнеса может потребоваться подведение дополнительного электрического кабеля.

Успешность инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от правильного выбора места

На что следует обратить особое внимание:

• техническое состояние объекта;
• управляющая компания;
• перспективы развития микрорайона;
• наличие удобных подъездных путей;
• парковочные места (особенно бесплатные);
• электрификация прилегающей территории;
• есть ли проблемные объекты по соседству.

При составлении договоров купли-продажи и аренды объектов недвижимости лучше не экономить на услугах профессиональных юристов именно в данной области: внезапно «всплывающие» нюансы могут стоить намного дороже. К примеру, правовые коллизии могут возникать, если у недвижимости и земли под ней разные собственники.

Какой способ предпочесть для вложения денег?

Покупка с целью продажи

Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости: торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.

Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта

Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.

В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района, наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации

Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.

При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:

1. Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
2. Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
3. Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.

Аренда

После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию, обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний

Ещё один важный момент: нельзя забывать о налоговых вычетах, которые рассчитываются по ставке 13% от прибыли. Кроме того, собственник обязан оплатить налог на имущество, зависящий от кадастровой стоимости объекта.

Вопросы о том, какие налоги обязан оплачивать собственник коммерческой недвижимости, детально были рассмотрены нами здесь.

Строительство

Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.

Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:

1. Защита денежных средств от инфляции.
2. Высокие риски компенсированы хорошим доходом.
3. У инвестора сохраняется право собственности на объект.
4. Существует возможность контролировать собственный капитал.

При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи. Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес

Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес. Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

О том, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство коммерческой недвижимости, узнаете здесь.

Проверка застройщика

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Бесплатный Экспресс-курс “Оценка инвестиционных проектов с нуля в Excel” от Ждановых. Получить доступ

В вопросе инвестирования в коммерческую недвижимость не стоит делать выбор в пользу покупки помещения у частных собственников. Лучше сотрудничать напрямую с застройщиком. Преимущество такого варианта заключаются:

• в возможности получения рассрочки, в том числе и беспроцентной;
• в простоте сделки — не нужно тщательно проверять юридическую «чистоту» сделки: отслеживать собственников, проверять не находится ли помещение в залоге или в обременении и т.д.;
• в отсутствии дополнительных расходов по типу комиссионных сборов риэлторских агентств.

В число минусов можно отнести:

• большую цену относительно стоимости объекта от собственника;
• необходимость ожидание завершения строительства дома;
• наличие рисков, связанных с задержкой сдачи дома и банкротством компании-застройщика.

Выбирать фирму следует из тех организаций, которые давно присутствуют на рынке. Работать с «молодой» компанией стоит только в том случае, если она безупречно в срок сдавала все свои последние объекты.

Оценка перспективности

Определившись с застройщиков и выбрав помещение в практически построенном доме, следует оценить перспективность его приобретения. Делать это нужно по 3 параметрам:

1. Расположение. Тут все просто. Следует приобретать помещение в том доме, к которому имеется доступность как для автомобилей, так и для общественного транспорта. Никто не говорит о том, что помещение в спальном районе нельзя покупать ни в коем случае. Однако необходимо выбирать тот объект, который будет расположен не где-то глубоко во дворах.
2. Отсутствие большого числа конкурентов. Перед стартом инвестиций гражданину необходимо определиться с назначением помещения. Соответственно, выбирать объект следует исходя из этого. Нерентабельно будет покупать площадь под медицинский центр в районе, где уже есть 3 таких организации и т.д.
3. Ликвидность. Параметр ликвидности определяется просто. Чем новее здание (объект будет функционировать долгие годы), и чем дешевле приобретаемое помещение (дает больше возможностей в ходе дальнейшей продажи), тем он больше.

Выбрав три-четыре варианта следует провести их сравнительный анализ. «Грубую» примерную оценку можно проводить по следующим параметрам:

• расположение;
• материал здания;
• этаж;
• стоимость;
• средняя стоимость аренды других подобных помещений в близлежащих домах;
• объем примерных затрат на подготовку помещения;
• сумма примерных ежемесячных затрат;
• сумма примерной ежемесячной прибыли;
• годовой итог.

Учет площади и этажа

В некоторых случаях российским законодательством регулируются минимально и максимально допустимая площадь помещения, в котором может работать организация определенной деятельности.

Например, магазины, торгующие алкогольсодержащей продукцией не могут быть расположены в помещении, площадь которого меньше, чем 50 кв.м. Некоторые организации нельзя располагать в подвалах и на цокольных этажах:

• клубы;
• развлекательные центры;
• производства;
• прачечные и химчистки;
• бюро ритуальных услуг;
• бассейны;
• сауны;
• медицинский центры;
• частные детские сады;
• детские развивающие и коррекционные центры и т.д.

Если в списке выбранных вариантов имеется объект, размещенный на цокольном этаже, то инвестору в обязательном порядке следует учитывать законодательные нормы.

Топ способов извлечения денег из инвестиций

Способы извлечения доходов от аренды:

• покупка жилого помещения для последующей сдачи в долгосрочную аренду. Приносит стабильный доход без особых усилий. Но окупать себя вложения также будут долго;
• покупка жилого недвижимого помещения и сдача в аренду посуточно. Доход гораздо выше, чем от долгосрочной аренды, но куда выше риск порчи мебели, сантехники, кухонной техники. Возрастают трудозатраты по регулярному выселению-заселению постояльцев, постоянной уборке помещения, стирке постельного белья и полотенец;
• покупка с дальнейшей сдачей в аренду таунхауса. Плюсы – более высокая арендная плата, лояльные благонадежные арендаторы. Минусы – выше стоимость покупки, меньше спрос на съем такой недвижимости;
• покупка с последующей сдачей коттеджа либо иного загородного дома. Собственник может проживать в одной половине дома, а другую сдавать. В этом случае возможна как долгосрочная, так и посуточная аренда. Особым спросом пользуется аренда загородной недвижимости на выходные и праздники. Высокий доход обеспечен, только если дом недалеко от города и до него легко добраться (нет пробок на выезде, ходят рейсовые автобусы и т. п.);
• постройка многоквартирного дома для дальнейшей сдачи помещений в аренду. Доход от сдачи множества помещений будет высоким, от собственника потребуется умение навести и поддерживать в доме порядок (можно нанять коменданта). Очевидный минус – сумма начальных инвестиций неподъемна для большинства начинающих инвесторов в недвижимость;
• покупка зарубежной недвижимости для сдачи в аренду. Организационные вопросы – заселение жильцов, взимание арендной платы, надзор за выполнением жильцами договорных обязательств – решает управляющая компания, с которой иностранец-собственник заключает специфический договор. Преимущество способа – стопроцентный пассивный доход. Недостатки – дороговизна прибыльных объектов в дальних странах, расходы на посещение государства, где покупается недвижка, сложности с оформлением сделок за границей;
• покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Плюсы – высокий спрос, вариативность сдачи площадей, широкие возможности по удержанию арендаторов. Главный минус – сложности со сдачей помещений в случае экономического кризиса;
• покупка с последующей сдачей гаражей, боксов, парковочных мест. Плюс – наименьший порог входа. Минус – невысокий доход.

Инвестиции для грядущей перепродажи:

• приобретение земельного участка;
• покупка первичного жилища на ранней стадии строительства с перепродажей после сдачи новостроя;
• приобретение неблагополучной квартиры (у собственника с алкогольной зависимостью, сомнительной социальной ответственностью) с перепродажей после капремонта;
• покупка недвижимого объекта, пребывающего в залоге;
• самостоятельное строительство дома.

Рынок совместных инвестиций в России и мире

Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках западного капитала – это взаимные фонды,объединенные общей аббревиатурой REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости,подходящей для сдачи в долгосрочную аренду.

Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона долларов, большая часть —около 1 триллиона долларов — приходится на рынок США.

REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.

Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот список необходимых для работыREIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов происходит крайне редко.

Коллективные инвестициями в России — закрытые паевые фонды недвижимости

В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые фонды недвижимости. По информации экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов.

Российские ЗПИФН

В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам. Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии — прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую составляющую своих проектов.

Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки времени.

Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило, раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна.

Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за высокого порога вхождения.

Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов — от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество распродается.

Российские ЗПИФН

Риски прямой покупки недвижимости

Заработать на коммерческой недвижимости на первый взгляд несложно и большинство видит проблему лишь в высокой цене объектов для бизнеса. Однако недвижимость, как и акции, может расти и падать, и порой очень сильно. Наиболее ярким примером падения недвижимости стал кризис 2008 года, возникший на раздутых ценах жилья вкупе с легкими кредитами для их приобретения. Среди других рисков можно выделить:

• покупка объекта, не являющегося капитальной постройкой
• мошенничество со стороны продавца
• имущественные права третьих лиц
• принудительное изъятие объекта в пользу государства
• получение «неликвида»

Рассмотрим эти риски подробнее. Если строение не является объектом капитального строительства, то при расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект, коммерческое помещение подлежит принудительному демонтажу. Данная проблема особенно остро стоит в крупных городах, где местные власти предоставляют участки в аренду для размещения на них коммерческих площадей. В будущем они могут не продлить договор аренды, и строение, расположенное на муниципальной земле, станет незаконным. Его придется снести.

Среди схем мошенничества выделяют двойные сделки, когда один объект продан нескольким лицам одновременно по поддельным документам. При этом оба покупателя внесли аванс продавцу. В таком случае инвестору будет сложно доказать, что коммерческая или жилая площадь принадлежит именно ему. Даже если будет доказан факт мошенничества, то возмещать инвестиции придется не один год.

Нередко встречаются ситуации, когда компании реализуют собственное имущество, находящееся в залоге у банка, в качестве обеспечения полученных займов. При заключении сделки в отношении такого объекта покупатель не сможет стать полноправным собственником до момента снятия обременения. А если компания-продавец перестанет выполнять свои обязательства по погашению кредита перед банком, то он вправе изъять имущество в счет оплаты задолженности.

Если муниципалитету потребуется земля, на которой расположен коммерческий объект, то власти вправе изъять такое имущество у инвестора. Взамен ему будет выплачена компенсация, но в значительно меньшей сумме, чем рыночная стоимость объекта.

В последние годы популярен вариант, когда инвесторам в России предлагалось вкладывать в студенческие общежития в Англии или купить парковочное место недалеко от расширяющегося английского аэропорта. В первом случае анонсировался стабильный доход 8% в фунтах от студентов, во втором — от расширенного пассажиропотока.

Кончилось это в первом случае тем, что общежития через два года перестали пользоваться спросом (скорее всего, не пользовались уже в момент продажи) и на руках у инвестора оказался неликвид с необходимостью подавать ежегодную декларацию. То же произошло и во втором случае — реальная парковка оказалась значительно дальше от аэропорта, чем расписывалось.

Наконец, и готовая недвижимость может причинять немало проблем. Купить отель в Греции на берегу моря может показаться хорошей идеей. Но через некоторое время выясняется, что фундамент непрочен, на стенах появляется плесень и даже трещины, а сильный прилив сделал необходимым капитальный ремонт, по стоимости сравнимый с самой покупкой. Жильцы платят меньше, жалуясь на плохой кондиционер и сантехнику, и спросить с них из другой страны сложно. И т.д. и т.п.