Как именуются стороны в договоре мены? ГК РФ. Глава 31. Мена

Договор мены — что это такое

В п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса РФ сказано, что под договором мены следует понимать передачу стороной одного блага другой стороне взамен иного блага. Это своего рода упрощенная модель купли-продажи, характеризующаяся автоматическим зачетом денежных требований сторон.

При составлении договора рекомендуется указывать следующие пункты:

• ФИО и паспортные данные обеих сторон сделки;
• данные об обмениваемом имуществе;
• основания права собственности на обмениваемое имущество;
• подробные характеристики объектов (площадь, количество комнат, наличие балконов, мебели);
• отсутствие или наличие обременений на объектах;
• перечень людей, имеющих права на объект недвижимости, так как в новой квартире они будут иметь аналогичные права;
• сроки передачи имущества.

Особенности

Как правило, договор мены составляется на тех же условиях, что и договор купли-продажи, но все же можно выделить ряд особенностей:

1. Равноценность товаров. Если стоимость какого-либо товара превышает стоимость другого, то сторона обязательно возмещает денежную разницу в предусмотренном договором порядке. Данная особенность является следствием презумпции эквивалентности гражданско-правовых отношений.
2. Считается заключенным с момента достижения согласия относительно наименования и количества передаваемого товара.
3. Форма — простая письменная.
4. Консенсуальность — достижение обеими сторонами соглашения.
5. Совпадение лиц — каждая из сторон является одновременно и покупателем, и продавцом.

Предмет договора

Дискуссии вызывает вопрос об определении предмета договора мены. Обычно им называются вещи, товары, материальные блага, обладающие идентифицирующими индивидуально-определенными признаками и характеристиками.

Относительно включения в предмет других видов имущества (например, имущественных прав) в юридической литературе нет единообразного подхода. Глава 41 ГК РФ говорит именно о предметах материального мира, в то время как отчуждение и уступка имущественных прав регулируются специальными нормами.

Формально невозможно иметь право собственности в отношении неимущественных прав, следовательно, их передача каким-либо образом также невозможна.

Переход права собственности

Особого внимания заслуживает момент перехода права собственности. Оно переходит к сторонам только после того, как обязательство будет исполнено каждым субъектом, если договор не предусматривает иного порядка.

Такой своеобразный подход направлен на защиту стороны, добросовестно исполнившей свое обязательство, однако еще не получившей ничего взамен.

Обязанности и ответственность сторон

При заключении договора мены стороны приобретают совокупность обязанностей. Например, передача товара осуществляется в установленный срок.

Товар должен отвечать следующим требованиям:

• свобода от притязаний третьих лиц;
• в отношении него отсутствуют какие-либо обременения во избежание изъятия товара у стороны.

Если условия не выполнены, то происходит возврат имущества и возмещение убытков, которые понесет пострадавшая сторона вследствие неправомерных действий.

В этом правовой статус стороны отношений мены шире, чем у сторон при заключении договора купли-продажи, ведь в последнем возможно только возмещение убытков без возврата.

Если передача товара невозможна без его предварительной доставки, погрузки, разгрузки, то сторона, чей товар требует совершения дополнительных действий, обязана возместить соответствующие расходы. Неисполнение или ненадлежащее исполнение также влечет возмещение убытков.

Суть игры авиатор

Мечтали в детстве стать пилотом самолета? Aviator поможет воплотить эту мечту в реальность! Игроки смогут ощутить себя настоящими пилотами, главное — не боятся и лететь. Заработок на ставке зависит от дальности полета, чем выше поднимается самолет, чем дольше он летит, тем больше зарабатывает игрок. В этой игре высота равна коэффициенту (множителю), применяемому к ставке.

Все, что требуется от пилота самолета — быть внимательным и не переусердствовать

Важно остановить самолет в правильный момент, чтобы не потерять все. Это означает, что от игрока требуется вовремя нажать на соответствующую кнопку, прекратив набор скорости и высоты

Это спасет самолет от падения, а ставку от проигрыша.

Если набор высоты прекратится раньше, чем пользователь нажмет на кнопку, ставка сгорит. Поэтому нужно доверять своему чутью, следить за самолетом и быть особенно внимательными.

Игровые особенности:

• В начале игры множитель равен х1, он растет в то время, пока самолет летит.
• Игровая ставка увеличивается на множитель, в тот момент, когда пользователь останавливает самолет.
• В начале каждого раунда генерируется случайный коэффициент, при котором самолет будет падать. Проверить честность раунда можно, воспользовавшись доступным функционалом.

В целом игра совсем несложная, не вызывает много вопросов у пользователей.

Возмещение убытков

Открытым остается вопрос о возможности кредитора в случае принудительного отобрания вещи у должника требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Исходя из общих правил ст. 393 и 15 ГК РФ кредитор, видимо, не должен быть лишен такого права.

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к АО о взыскании неустойки за невыполнение условий договора мены, взыскании убытков, вызванных недопоставкой товара, и обязании последнего исполнить обязательство в натуре.

Согласно заключенному договору мены ООО поставило АО дизельное топливо, а последнее обязано было поставить пшеницу в согласованном количестве. АО в установленный договором мены срок поставило пшеницу в меньшем объеме. Арбитражный суд исковые требования удовлетворил полностью, взыскав с ответчика неустойку, убытки и обязав АО поставить ООО недопоставленное количество пшеницы.

Ответчик обжаловал решение суда в части обязания поставить пшеницу, мотивируя свои доводы тем, что он уже понес ответственность за нарушение условий договора в виде взыскания неустойки и возмещения убытков.

Решение суда оставлено без изменения на том основании, что ответчик свои договорные обязательства не выполнил при наличии у него возможности в поставке пшеницы истцу в полном объеме. Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав применен с целью понудить должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства.

Согласно ст. 396 ГК РФ уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. Поскольку ответчик обязательство по договору мены выполнил не в полном объеме, требование истца об исполнении обязательства в натуре обоснованно удовлетворено арбитражным судом <*>.

<*> Из архива Арбитражного суда Алтайского края.

Пункт 1 ст. 396 ГК РФ презюмирует сохранение необходимости при ненадлежащем исполнении исполнить обязательство в натуре, несмотря на уплату неустойки и возмещение убытков. В отличие от этого при неисполнении действует обратная презумпция: в пользу того, что возмещение убытков и уплата неустойки за нарушение освобождают должника от обязательства в натуре (п. 2 ст. 396 ГК РФ).

Интересен вопрос о соотношении понятий “неисполнение обязательства” и “ненадлежащее исполнение обязательства”, которые легально в законодательстве не определены.

Дополнительным критерием, являющимся необходимым условием удовлетворения требования о принудительной передаче, которое предъявлено истцом, являются доказательства фактического наличия у ответчика товара.

ТОО обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении к исполнению обязательства в натуре – передаче в собственность истца семян горчицы в количестве 548,1 т.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, данные исковые требования были удовлетворены. Президиум ВАС РФ отменил состоявшиеся по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав в том числе на следующие обстоятельства. Суд первой инстанции вынес решение о понуждении АО исполнить обязательство по передаче ТОО семян горчицы в объеме 548,1 т на основе неполно исследованных материалов дела. Суд не исследовал вопроса о наличии у продавца реальной возможности исполнить указанное обязательство. Между тем это имело существенное значение для принятия обоснованного решения. При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные пробелы <*>.

<*> Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.97 N 4725/96.

Необходимость выяснения фактической возможности ответчика исполнить обязательство в натуре вполне закономерна – если у ответчика в реальности нет данного товара в достаточном количестве, то решение суда окажется неисполнимым. Проблема, возникающая в конкретном процессе, лежит, на наш взгляд, в доказательственной сфере, а именно: на какую сторону суд должен возложить бремя доказывания наличия товара, подлежащего передаче.

Очевидно, что возложение бремени доказывания указанного обстоятельства на истца служило бы во многом непреодолимым препятствием для предъявления иска. В связи с этим целесообразно было бы закрепить в законе обязанность ответчика представлять доказательства отсутствия у него данного товара. Непредставление таких доказательств должно привести к невозможности для ответчика ссылаться на фактическое отсутствие товара как основание для неприменения ответственности за неисполнение решения суда. В отсутствие данных норм истец может использовать правовой механизм, предусмотренный ст. 66 АПК РФ.

Характеристика договора мены

Соглашение содержит характеризующие его признаки:

1. Мена ориентирована на то, чтобы передать имущество. Этим признаком схожи договор мены и дарения, ренты, арендные отношения.
2. Имущество, которое передается, сразу обретает своего владельца. Исходя из положения, следует, что мена – это реальный договор.
3. Несмотря на то, что мена относится к платным договорам, и он носит возмездный характер, правоотношения несколько отличаются от займа или купли-продажи. Разница состоит в форме встречного представления. Стороны договора обмениваются продукцией: один товар на другой.

Стоимость товаров

Так как при обмене не происходит уплаты денежных средств за передаваемый товар, стороны не указывают в тексте договора стоимость имущества. В этой ситуации товары, обмениваемые друг с другом, считаются по умолчанию равноценными по стоимости, если иное положение не указано в законе.

Если цена одного товара ниже стоимости другого, необходимо оплатить разницу, как правило, деньгами. Но наличие денег в договоре также не считается императивной нормой. Стороны могут прописать в договоре иные, кроме денег, варианты доплаты. Например, если была оформлена мена одного авто на другое, более дорогое, участники сделки могут применить следующий вариант: доплата может быть компенсирована автозапчастями к авто или передачей другого имущества.

Сроки действия договора мены

Законодатель не определил для сторон мены сроки, в течение которых имущество передается от одной стороны к другой. Но если такие условия отсутствуют, то на практике, применяется условие по одномоментности передаче имущества от одной стороны к другой. Но на практике один участник передает имущество, например, сегодня, а второй обязуется это сделать позже. Если он выполнит условия договора мены добросовестно, то его обязательства по договору мены будут считаться исполненными. В противном же случае закон защищает сторону, которая первая передала имущество. Обратимся к положениям статьи 328 ГК РФ. Эта статья говорит о том, что при наличии определенных условий, сторона, первая передавшая имущество, может отказаться от исполнения договора, приостановить исполнение договора в ситуациях:

• контрагент (второй участник сделки) не представил взамен ранее оговариваемое имущество;
• при наличии обстоятельств, которые указывают на то, что вовремя имущество передано не будет.

Предмет

Информация о предмете договора – основа любого соглашения. В случае же договора мены, предметом выступает непосредственно само имущество, которым обмениваются Контрагенты

При этом важно указать исчерпывающие характеристики этого имущества, дабы впоследствии не возникало каких-либо разногласий.
При договоре мены, где предметом выступают автомобили сторон, указываются следующие характеристики:
— марка авто;
— год выпуска транспортного средства;
— номер VIN;
— объем двигателя;
— цвет транспортного средства;
— регистрационный номер;
— паспорт транспортного средства;
— свидетельство о регистрации.
Итак, информация о предмете договора в тексте документа прописывается следующим образом:
Стороны в соответствии на настоящим соглашением передают друг другу следующие транспортные средства, принадлежащие им по праву собственности:

Денисов Денис Денисович передает в пользу Ильина Ильи Ильича легковой автомобиль марки daewoo nexia, 2011 года выпуска, номер VIN — ХХХХХ-ХХХХХХ, двигатель номер — 00000000, объем двигателя – 1.4 л., кузов номер — 0000000, цвет — белый, регистрационный номер — Х ХХХ ХХ ХХ, паспорт транспортного средства — ХХХХХХ, выдан (кем выдан) ХХ ХХ ХХХХ (дата выдачи).
Ильин Илья Ильич в свою очередь передает в пользу Денисова Дениса Денисовича легковой автомобиль марки Datsun on-Do, 2011 года выпуска, номер VIN — ХХХХХ-ХХХХХХ, двигатель номер — 00000000, объем двигателя – 1.4 л., кузов номер — 0000000, цвет — серебристый, регистрационный номер — Х ХХХ ХХ ХХ, паспорт транспортного средства — ХХХХХХ, выдан (кем выдан) ХХ ХХ ХХХХ (дата выдачи).
На момент мены, фактическая стоимость каждого автомобиля по утверждению обеих сторон установлена в размере — 450 000 (Четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Стороны являются собственниками указанных автомобилей на основании предоставления технических паспортов.
Автомобили не принадлежат по праву собственности третьим лицам, не находятся в залоге или в аресте.

Как составить

Мена оформляется возмездным, консенсуальным, двусторонним, синаллагматическим документом. Часто задается вопрос, является ли договор мены возмездным или нет, — да, является, и этому есть объяснение. Каждый субъект при передаче имущества контрагенту за исполнение своих обязанностей получает встречное предоставление — другой объект. Соглашение консенсуально, поскольку считается, что оно заключено с момента достижения согласия в требуемой форме. Двусторонний характер подтверждается наличием:

• обязанности в пользу другой стороны — роль должника;
• права требования к контрагенту — роль кредитора.

ВАЖНО!
Гражданский кодекс определяет, когда договор мены является синаллагматическим: таковым он является всегда. Это соглашение, содержащее взаимосвязанные и встречные обязательства

Исполнение одного тесно связано с другим (гл. 31).

Устная форма используется только в двух случаях:

• между гражданами при сумме сделки менее 10 МРОТ;
• между всеми субъектами, если договор исполняется при его заключении.

ВАЖНО!

Субъекты сделки:

• различные образования, наделенные специальными имущественными правами и обязанностями (например, государственные и муниципальные организации);
• физические лица и организации.

Момент, когда договор мены считается заключенным, указывается в соглашении вместе с местом сделки. Он наступает после достижения договоренности по существенным условиям — предмету сделки, его описанию и количественной оценке.

Раздел
На что обратить внимание
Предмет

Предметом ДМ не может быть:
выполнение работ;
оказание услуг.

Объект

В качестве объекта в договор об обмене имущества включают следующие товары:
недвижимое и движимое имущество — земельные участки, пристройки, дома, бытовая техника, строительные материалы, машины, ценные бумаги и валюта и пр.;
имущественные права — они представляются в виде акций, безналичных денег и др.

Сроки

Определяют стороны ДМ. Часто встречающиеся особенности:
по ДМ не совпадают сроки передачи;
исполнение обязательства в более поздний срок признается встречным обязательством.
Последний исполнитель вправе отказаться от исполнения

В этом случае он требует возмещения убытков, если обязательство не исполняет ранний.

Права и обязанности сторон при заключении договора мены описаны в п. I ст. 568 ГК

Особенности:
обязанности одной стороны соответствуют правам другой — они равноправны;
основная обязанность — передача имущества в собственность другой при равноценных расходах на процесс приема-передачи.

Ответственность

Особенности:
при передаче с недостатками последствия регулируются нормами купли-продажи;
при изъятии полученного товара третьим лицом правомерно требование к другой стороне возврата полученного и возмещения убытков.

Бесплатно составьте любое соглашение с помощью специального конструктора договоров от КонсультантПлюс.

Образец ДМ, предметом которого являются автомобили, заключенный между гражданами, выглядит следующим образом:

Цена обмениваемых товаров

Ввиду того, что после заключения договора мены не происходит никакой передачи финансовых средств за товар — указывать стоимость недвижимости не обязательно. В этом случае все товары являются равноценными, однако этого может и не быть, если контракт предусматривает иное.

Тем не менее, существует два нюанса:

1. Компенсация разницы итоговой стоимости. Под разницей подразумевается следующее: когда одна сторона дает другой стороне товар, что по своей себестоимости ниже того, какой она получается взамен — необходима компенсация. Однако закрывать разницу можно не только в деньгах, но и в другом имуществе, себестоимость которого позволяет это сделать. Как таковой порядок доплаты и то, в чем она будет произведена, можно указать в договоре. Предположим, что производится обмен автомобилей согласно договору мены. Обе стороны, имущество которых различается в цене, могут договориться о возмещении разницы в деньгах, автомобильных запчастях или ином имуществе, что не имеет отношение к предмету обмена.
2. Бухгалтерский отчет. Он же нужен в случаях, когда могут возникнуть проблемы с Налоговой службой. Четко указанная цена, что будет подтверждать источник появившегося у субъекта имущества, поможет избавиться от ряда проблем.

Оценить себестоимость объектов, предназначенных для обмена можно двумя способами:

1. Самостоятельно. Эта оценка производится обеими сторонами на основе предыдущих бухгалтерских учетов, стоимости недвижимости как таковой в момент покупки и в момент обмена, а также с подсчетом всего прилегающего к ней имущества.
2. С привлечением третьих лиц. Подобная независимая оценка проводится соответствующими специалистами — оценщиками. Они руководствуются договором и судебными актами, что позволяет более точно определить реальную стоимость того или иного объекта.

Видео о правилах составления договора мены:

https://youtube.com/watch?v=IeR9QrOqsZA

Форма договора

К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.

Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:

• когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
• отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).

Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены

Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:

• паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
• доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
• договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
• нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
• согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.

Документы передаются заявителем одним из удобных способов:

Условия заключения договора мены недвижимости

Правила осуществления сделок мены прописаны в гл. 31 Гражданского свода законов РФ. Там же можно найти правила составления документации, условия заключения сделок. Законом предусмотрена свободная письменная форма договора. Бланк может быть распечатан при помощи техники либо прописан вручную. Законом не предусмотрена обязательная регистрация соглашения в нотариальной конторе, но этот шаг может избавить собственников от лишних волнений в будущем. Участие нотариуса позволяет избегать случаев мошенничества и привлечь к ответственности недобросовестных участников сделки.

При составлении соглашения обязательно выполнение следующих условий:

• указывать личные данные сторон на основании гражданских паспортов;
• точно указать расположение объектов, их описание;
• предоставить сведения о документах на право собственности;
• по желанию, составить акт с подробным описанием внешнего вида и содержимого объектов мены;
• прописать об отсутствии претензий к недвижимости со стороны третьих лиц;
• указать количество лиц, которые имели право пользования объектом мены;
• установить сроки совершения сделки;
• отметить необходимость внесения доплаты одной из сторон.

Каждый случай мены уникален, поэтому говорить о возможности строго определенного бланка соглашения не приходится. Быстро составить бланк, соответствующий законодательным нормам поможет образец.

Понятие и признаки договора мены

В реальном имущественном обороте предприниматели предпочитают пользоваться понятием “бартерные сделки”, хотя оно не в полной мере отвечает существу обязательств, возникающих из таких договоров. В российском законодательстве традиционно отношения, складывающиеся при обмене товаров на эквивалентной основе, регулировались именно договором мены.

Основные признаки договора мены

1. Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества, и тем самым он отличается от договоров на выполнение работ (например, подряд и некоторые другие), на оказание услуг (комиссия, поручение, агентирование, транспортно – экспедиционное обслуживание и некоторые другие) и от учредительских договоров (например, простое товарищество).
2. По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в соответствующих случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента (данный признак позволяет отграничить договор мены от тех договоров на передачу имущества, по которым имущество передается во владение и пользование либо только в пользование контрагента – аренда, ссуда).
3. Особенность предмета договора (обмен товаров) отличает его от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (купля – продажа, заем), т.е. отличие характера встречного предоставления (один товар обменивают на другой, а не на деньги).

Юридическая квалификация договора мены:

• консенсуальный,
• возмездный,
• двусторонний,
• синаллагматический.

Подробнее

Договор мены относится к консенсуальным договорам, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора, а момент вступления договора в силу не связывается с фактической передачей сторонами обмениваемых товаров. Собственно, фактический обмен товарами представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора мены. Даже в тех случаях, когда момент вступления договора в силу в соответствии с его условиями совпадает с фактической передачей сторонами товаров друг другу, мы можем говорить о том, что данный договор мены исполняется в момент его заключения, но не о реальном характере договора. О том, что договор мены является консенсуальным договором, свидетельствует также само его законодательное определение: каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены является возмездным, поскольку каждая из его сторон за исполнение своих обязанностей по передаче товара контрагенту должна получить от последнего встречное предоставление в виде другого обмениваемого товара.

Договор мены является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре мены имеют место две ярко выраженные встречные обязанности, одинаково существенные и важные: каждая из сторон обязуется передать контрагенту соответствующий обмениваемый товар, – которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор мены относится к договорам синаллагматическим.

Причем синаллагматический характер договора мены в правовом регулировании данного договора (несмотря на небольшое число норм) учитывается в большей степени, нежели в правовых нормах, регламентирующих иные типы гражданско-правовых двусторонних договоров. Данное обстоятельство выражается:

• в установлении презумпции равноценности обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568 ГК);
• в определении момента перехода права собственности на обмениваемые товары, который “привязывается” к моменту исполнения обязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК);
• в применении к отношениям, вытекающим из договора мены, правил о встречном исполнении обязательств (ст. 569 ГК);
• в наделении добросовестной стороны, передавшей товар контрагенту, не обеспечившему надлежащее исполнение своего обязательства, в определенных ситуациях правом требовать от последнего возврата переданного ему товара (ст. 571 ГК).

Договор мены может быть заключен в отношении будущих товаров, т.е. не только тех товаров, которые в момент заключения договора имеются у сторон, но и тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем.

Дополнительные условия

Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом

Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников

Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников? К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.

Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.

Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.

Следующий момент заключается в том, что имущество находится в собственности супругов. Следует ли документально подтверждать согласие второго супруга? На эту тему существует множество споров. На практике большинство людей договариваются устно и, как правило, договор мены обоюдное решение.

Но Семейный кодекс РФ говорит об обратном — в любом случае в сделках с недвижимостью требуется официальное согласие обоих супругов. Опять же документы оформляются через нотариальную контору.

Например, по стене пошла трещина или ненадлежащее качество полового покрытия. Конечно, следует внимательно ознакомится с объектом мены, но в данном случае возможно получить компенсацию, если, к примеру, трещина образовалась спустя неделю после мены. Обычно стороны мирно договариваются в этом вопросе.

Возможен даже совместный ремонт. Но по факту подобный вопрос можно решить через суд, предоставив надлежащие документы. Фото или видеосъемка до и после дефекта будет только в плюс собственнику.

К примеру, ремонт оценивается в 100 тыс. рублей при стоимости квартиры в 1 млн. В судебном порядке возможно уменьшить стоимость передачи именно на эту сумму (или увеличить доплату, к примеру).

Но подобная ситуация маловероятно если стороны оформят дополнительный документ, в котором будет указано, что граждане провели осмотр и ознакомлены с качеством имущества. Подпись сторон снимет все вопросы по этому поводу

Как вариант, можно провести страхование имущества, но стоит уделить внимание пунктам договора. Ведь конкретный дефект может и не попадать по страховой случай

В ситуации, когда подразумевается мена земельного участка граждане обязаны быть собственниками земли. Если участок находится в аренде, то новый собственник будет вынужден повторно оформлять документы на владении, причем факт аренды никто не отменял. Следует быть внимательным и проверять подобные факты, чтобы не стать жертвой мошенников.

Особенности мены

Контрагенты действуют по правилам купли-продажи. ДМ схож с соглашением покупателя и продавца, но имеет и отличия.

Мена	Купля-продажа
В этом случае каждая из сторон по договору мены признается одновременно и покупателем, и продавцом.	Два субъекта: покупатель; продавец.
Расчет осуществляется: равноценными имущественными объектами; объектами с различной ценностью с доплатой.	Расчет в денежной форме.

Что предусмотреть сторонам мены:

На что обратить внимание
ГК и НПА
Предполагается обмен равноценными объектами (в случае отсутствия в ДМ положения о цене).
п. 1 ст

568

При обмене равноценного нельзя взыскать (кроме случаев неравноценности):
стоимость переданного контрагенту;
проценты за неисполнение денежного обязательства.

п. 2 ст. 568

Действуют особые правила расчетов, перечислим, какие условия необходимо для заключения договора мены соблюсти и учесть дополнительно:
в целом не применяются правила купли-продажи, касающиеся денежных расчетов, при обмене;
если в ДМ внесено условие о замене исполнения встречного обязательства условием об оплате, отношения регулируются правилами купли-продажи.

Если объекты обмена неравноценны:
оплачивается разница — до или после передачи, если иной порядок не предусмотрен договоренностью;
обмен неравноценными имущественными объектами с оплатой разницы является ДМ, а не смешением ДМ и купли-продажи.

п. 2 ст. 568

Если по ДМ получено имущество ненадлежащего качества, нельзя:
уменьшить его цену;
передать часть дополнительно в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость.

К ДМ не относятся сделки, предусматривающие обмен на эквивалентные по стоимости услуги:
закон не запрещает менять имущество на услуги или работы, заключается смешанный договор;
купли-продажи (в части товаров), возмездного оказания услуг (в части оказания услуг) или подряда (в части выполнения работ).

По ДМ не взыскиваются проценты за неисполнение обязательств.

Отказаться в одностороннем порядке от исполнения можно, если это прямо установлено в контракте. По умолчанию закон такого права не дает.

Согласно общему правилу, по ДМ право собственности переходит к субъектам лишь после передачи объектов друг другу.

Порядок обмена, одной из сторон которого является собственник

С принятием Закона “О собственности” и Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” появилась необходимость регулировать порядок обмена между собственником, с одной стороны, и нанимателями, с другой. В настоящее время правовая регламентация таких сделок разрозненно содержится в актах жилищного законодательства. Вероятно, разрабатываемый сейчас новый Жилищный кодекс РФ предоставит правовую базу для регламентации подобных сделок.

Случай, когда одной из сторон при обмене жилья является его собственник, не предусмотрен федеральным законодательством. Эти случаи регулируются распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 N 74. Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах г. Москвы, оформляется Московским государственным коммерческим агентством “Мосжилсервис” или его структурными подразделениями по месту нахождения любого из обмениваемых жилых помещений.

Стороны, желающие произвести обмен, подают в “Мосжилсервис” или его подразделение заявление об обмене установленного образца. Перед подачей заявление заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения жилья. Заявление от собственника жилого помещения подается от лица всех собственников жилого помещения и должно быть подписано всеми лицами, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, и всеми собственниками. Заявление от нанимателя (или члена ЖСК) должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право проживания на данной жилой площади. К заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие всех временно отсутствующих.

К заявлениям на обмен прилагаются ряд документов, удостоверяющих права собственности и владения на обмениваемые жилые помещения, документы подтверждающие право проживания в данных жилых помещениях, а также различные справки об отсутствии задолженностей, проверке жилищных условий (только нанимателю), разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в одном из обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние дети) и др.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем служащим агентства “Мосжилсервис” делается запись в заявлении об обмене. Материалы об обмене рассматриваются на комиссии “Мосжилсервиса”. Решение комиссии оформляется протоколом. Если комиссия запретила обмен, в протоколе делается мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон.

Если обмен разрешен, “Мосжилсервис” оформляет обменный ордер и договор отчуждения жилого помещения у собственника. Договор отчуждения заверяется нотариусом по месту оформления обмена. Право собственности на жилье, получаемое по обмену, возникает в момент регистрации сделки в органе юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения жилого помещения. При этом фактическая передача жилья может возникнуть значительно позже.

На практике договор обмена чаще всего используется в схеме по продаже неприватизированного жилья.