Общая долевая собственность. Право общей долевой собственности

Раздел имущества

оговаривает возможность раздела квартиры, находящейся в общедолевой собственности. Самый простой способ – это соглашение сторон, которое определяет:

• размер доли каждого владельца;
• права и обязанности в отношении:
  • своей части квартиры,
  • имущества других собственников;
• порядок рассмотрения разногласий и внесение изменений в договор.

Зафиксировав раздел квартиры на доли документально, все совладельцы должны подписать договор и заверить его у нотариуса. После этого право собственности регистрируется в Росреестре.

Если соглашение о способе и условиях раздела не достигнуто, спор рассматривает суд. В этом случае один либо все собственники подают заявление на разделение долей квартиры.

Суд может устанавливать обязанность по денежной выплате в следующих случаях :

• доля собственника незначительна и не может быть выделена;
• участник не имеет существенного интереса в эксплуатации квартиры;
• выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба квартире.

После получения компенсации собственник теряет право на владение имуществом.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

• для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
• для садоводства – 200 кв. м.;
• для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

1. По соглашению сторон.
2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

• данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
• паспортные данные участников собственности;
• информацию о размерах долей;
• план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
• согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

• проводят исследование и освидетельствование границ участка,
• составляют предварительный план участка,
• производят геодезическую съемку,
• обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
• составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Права долевых владельцев

Каждый из собственников общего дома наделен правами владения, пользования и распоряжения. При этом первые два действуют без законодательных ограничений, в то время как распоряжение имуществом осуществляется с соблюдением определенных правил.

Кроме того, нужно учитывать, что собственник доли не может распорядиться домом целиком, а вправе сделать это исключительно в пределах своей части.

Тем не менее, если это удается, собственник своей части приобретает больше прав в части распоряжения общим имуществом. Выделенную в натуре долю легче продать или сдать в аренду. Для сравнения по общему правилу долю в праве на общий дом, равно как и весь объект, реально сдать в наем только с согласия других собственников. В противном случае любой из них может оспорить договор и потребовать компенсации.

Обозначим перечень действий, которые можно осуществить с недвижимостью, если оформлена общая долевая собственность на дом. Итак, с обоюдного согласия всех совладельцев разрешается:

1. Реализация дома. В данном случае продавцами будут выступать все собственники либо каждый по отдельности сможет продать свою часть. Если дом продается по частям, владелец отдельно взятой доли обязан соблюсти преимущественное право покупки других собственников жилья и только после отказа последних от выкупа его части предлагать имущество стороннему покупателю.
2. Сдача в наем. Так как долю в праве сдать невозможно, решение должно приниматься всеми собственниками, за исключением тех, у кого доля выделена в натуре. При этом даже в этом случае желательно уведомить других совладельцев о намерении сдать часть дома в аренду. Если же дом сдается всеми собственниками, полученный доход распределяется между ними пропорционально долям.
3. Обмен дома на другую жилплощадь, например, на дом большей площади, расположенный в другом населенном пункте. Договором мены может быть предусмотрен как равнозначный обмен, так и обмен с доплатой, а каждый из собственников старого дома должен приобрести свою часть в выменянном объекте.

В свою очередь отдельно взятый владелец доли наделен правом распорядиться своей собственностью следующим образом:

1. Подарить любому лицу, необязательно из числа совладельцев. Подарок можно сделать сразу нескольким лицам. Например, если на гражданина оформлена половина дома, он может подарить свою часть двоим детям в равных долях. В результате каждый одаряемый получит по ¼ доли в праве.
2. Оставить в наследство, в том числе по завещанию. В последнем случае преемником умершего собственника может выступать гражданин как из числа родственников, так и абсолютно постороннее ему лицо.

Помимо этого, собственник доли при необходимости вправе передать свою часть в залог кредитору взамен выдачи денежных средств. К примеру, долю в праве, если она представляет интерес для кредитора, можно заложить при оформлении займа.

I. Общая долевая собственность на квартиру.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.

Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:

“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.

Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.

Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.

Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.

2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.

3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.

4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все собственники долевой недвижимости могут изменять размеры как своей части, так и всего совместного имущества. Если в квартире произведены улучшения, то они переходят в собственность лица, которое их создало. Этого не происходит в том случае, если иное оговорено в совместном соглашении.

Все, кто стал участником собственности, определенной в долях, несут совместное бремя налогов, коммунальных и иных платежей и издержек в пропорциях своих долей. Уклонение от исполнения этих обязанностей является нарушением закона и может быть наказуемо по решению суда.

Владелец доли имеет право распоряжаться ею в рамках законодательства. Закон позволяет ему осуществление продажи, дарения, передачи в залог, сдачу в аренду. Однако закон накладывает одно существенное ограничение – о своих намерениях такой владелец должен информировать заблаговременно остальных дольщиков. Это необходимо для реализации права преимущества владельцев остальных долей при обретении доли в своей квартире. При нарушении этой процедуры сделка купли-продажи признается незаконной.

Как прекращается право общей долевой собственности

Право общей долевой собственности может прекратиться в случаях:

• продажи, мены или дарения доли;
• гибели или уничтожения недвижимости;
• продажи на публичных торгах (например, продажа заложенной доли, если вы нарушили условия кредитного договора);
• раздела имущества (когда сособственники по согласию или по решению суда определяют права каждого на конкретные помещения);
• выдела доли в натуре (когда конкретные помещения становятся не долей, а частью дома, например, с отдельным входом, кухней, санузлом);
• по решению суда.

Общей может быть не только долевая собственность, но и совместная. Но это уже другая история.

Общая долевая собственность (ОДС): продажа и раздел

Если обла­да­тель доли решил её про­дать, в первую оче­редь он дол­жен изве­стить, при­чём пись­мен­но, об этом всех осталь­ных собственников.

Преимущество выкупа доли — у участников ОДС

Это логич­но, так как долю общей соб-сти умест­ней про­дать осталь­ным её вла­дель­цам, а не посто­рон­ним. Кому, напри­мер, захо­чет­ся, что­бы ком­на­та в квар­ти­ре была про­да­на совер­шен­но чужо­му человеку.

• В тече­ние меся­ца после полу­че­ния реше­ния участ­ни­ки ОДС долж­ны выку­пить эту долю. В про­тив­ном слу­чае про­да­вец может про­дать её любо­му лицу.
• Если про­да­жа доли про­ис­хо­дит по взыс­ка­нию суда (напри­мер, когда её соб­ствен­ник явля­ет­ся долж­ни­ком перед бан­ком), она может быть про­да­на через пуб­лич­ные тор­ги (ст. 255 ГК). Но это про­изой­дёт, если все осталь­ные участ­ни­ки ОДС отка­жут­ся от при­об­ре­те­ния про­да­ва­е­мой по взыс­ка­нию доли.

Когда доля считается проданной

Но это ещё не все. Пере­хо­да прав в момент реги­стра­ции может и не про­изой­ти. При­об­ре­та­тель недви­жи­мо­сти, на осно­ва­нии ГК, будет счи­тать­ся соб­ствен­ни­ком в момент реги­стра­ции толь­ко в том слу­чае, если он:

• во-пер­вых, будет при­знан доб­ро­со­вест­ным приобретателем;
• во-вто­рых, у соб­ствен­ни­ка не воз­ник­нет осно­ва­ний потре­бо­вать своё им-во обрат­но, на взи­рая даже на то, доб­ро­со­вест­ный при­об­ре­та­тель или нет (спра­ши­ва­ет­ся: зачем тогда вооб­ще тре­бу­ет­ся “доб­ро­со­вест­ность” приобретателя?).

Даль­ней­шее рас­тол­ко­вы­ва­ет ГК, при­знан­ная по реше­нию КС РФ “частич­но не соот­вет­ству­ю­щей” Кон­сти­ту­ции России:

• Доб­ро­со­вест­ным счи­та­ет­ся при­об­ре­та­тель, кото­рый не знал и не мог знать, что лицо, отчуж­да­ю­щее иму­ще­ство, не име­ет на это ника­ких прав.
• Соб­ствен­ник может вер­нуть своё иму­ще­ство у доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля (кро­ме денег и цен­ных бумаг): 
  • если оно было при­об­ре­те­но послед­ним безвозмездно;
  • похи­ще­но, уте­ря­но собственником;
  • утра­та про­изо­шла дру­гим спо­со­бом, не по воле владельца.

Как страдают добросовестные приобретатели от недобросовестных правовых “деятелей”

Кон­сти­ту­ци­он­ный суд (поста­нов­ле­ние КС РФ № 16‑П), рас­смот­рел слу­чай неза­кон­ной про­да­жи вымо­роч­но­го иму­ще­ства, явля­ю­ще­го­ся соб­ствен­но­стью пуб­лич­но-пра­во­вой орга­ни­за­ции г. Москва, тре­тьи­ми лица­ми по фаль­ши­во­му сви­де­тель­ству о наследстве.

КС при­шёл к выводу:

• Пра­ва доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля не защи­ще­ны (при­об­ре­тен­ная граж­да­ни­ном Дуб­цо­вым квар­ти­ра была ото­бра­на у него по иску пуб­лич­но-пра­во­вой орга­ни­за­ции (ППО) и воз­вра­ще­на в соб­ствен­ность депар­та­мен­та недви­жи­мо­сти г. Моск­вы, в то вре­мя как сама ППО про­яви­ла халат­ность, вовре­мя не заре­ги­стри­ро­вав в соб­ствен­ность вымо­роч­ное иму­ще­ство, чем вос­поль­зо­ва­лись афе­ри­сты, вла­де­ю­щие базой дан­ных о вымо­роч­ном имуществе).
• Труд­но дока­зать, что при­об­ре­та­тель доб­ро­со­вест­ный, когда даже нали­чие реги­стра­ции прав отчуж­да­те­ля в Росре­ест­ре не счи­та­ет­ся дока­за­тель­ным фак­том (насто­я­щий соб­ствен­ник может обви­нить при­об­ре­та­те­ля в отсут­ствии бди­тель­но­сти и осмотрительности).
• Пер­вый пункт ст. 302 ГК не соот­вет­ству­ет Кон­сти­ту­ции в пол­ной мере, так как не соблю­де­ны пра­ва доб­ро­со­вест­но­го приобретателя

Кон­сти­ту­ци­он­ный суд поста­но­вил пере­смот­реть дело Дуб­цо­ва и при­знал несо­сто­я­тель­ность п. 1 ст. 302 ГК в той части, кото­рая допу­сти­ла изъ­я­тие квар­ти­ры у доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля как у неза­кон­но­го вла­дель­ца, хотя он ее при­об­рел на осно­ва­нии выпис­ки из ЕГРН. В то же вре­мя КС счел кон­сти­ту­ци­он­ным пра­во соб­ствен­ни­ка тре­бо­вать свое иму­ще­ство у доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля по при­чи­нам, ука­зан­ным в п.1. (Хотя непо­нят­но, как мож­но в этом слу­чае одно­вре­мен­но при­знать и пра­ва соб­ствен­ни­ка, и пра­ва при­об­ре­та­те­ля, и каким обра­зом “пере­смот­реть дело”).

Раздел общей долевой собственности

Раз­дел общей доле­вой соб­ствен­но­сти (ст. 252 ГК) про­ис­хо­дит путем выде­ла доли участ­ни­ков в нату­раль­ном виде, а если это невоз­мож­но, то в денеж­ном измерении.

• Если сто­и­мость им-ва мень­ше доли участ­ни­ка, он впра­ве тре­бо­вать допол­ни­тель­ной компенсации.
• Выде­ле­ние доли участ­ни­ку ОДС в денеж­ном изме­ре­нии, а не в нату­ре, воз­мож­но толь­ко при согла­сии последнего.

Совместная собственность — в чем разница?

При совместной собственности имущество может быть оформлено на одного из совладельцев, но, по закону, остальные собственники имеют такое же право на владение и распоряжение имуществом, как и титульный собственник. Семейным кодексом установлена совместная собственность для супругов на недвижимость, приобретенную совместно в браке.

Совет Адвоката

Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»

Часто приходится слышать, как супруги при разделе совместно нажитого имущества говорят друг другу: «Это мое, потому что оформлено на меня (квартиры, машины и др.)». На самом деле при совместной собственности, не зависимо от того, на кого зарегистрировано имущество, все оно считается принадлежащим всем собственникам в равной степени. При желании из совместной собственности можно произвести выдел доли и это приведет к возникновению долевой собственности. Также супруги могут создавать долевую собственность, например, купив квартиру в равных долях, или заключив брачный договор.

В судебной практике нередки проблемы раздела долевой и совместной собственности. Если при разделе имущества супругов присутствуют, как правило, два собственника и договориться сторонам легче, то в случае, когда собственников много, решить проблему не всегда возможно даже в судебном порядке. Юристы советуют, прежде чем приобретать долю в праве на квартиру, дом или другой объект недвижимости, все тщательно обдумать и проконсультироваться со специалистами.

Материал подготовлен при содействии, НО НКА «Чайка и коллеги»

V. Сделки с долей в праве собственности на квартиру.

Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством – продать, подарить, передать по договору ренты, завещать, сдать в аренду и т.д.

Однако, для двух сделок от собственника доли потребуется совершение ряда действий, чтобы эти сделки, в дальнейшем, не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.

Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры, в полном соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Продавец доли обязан будет за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему. Другие собственники квартиры должны будут в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки.

В том случае, если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течении одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу (что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки), собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему. Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников квартиры.

Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры вправе будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.