Отличительные черты капитального строительства
В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:
- строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
- производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
- производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
- глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.
Инвестирование жилищного строительства
Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.
Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.
Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.
Варианты вложений в строительство
Каждого инвестора волнует вопрос безопасности своих средств. Нельзя просто передать деньги строительной компании, слишком много в последнее время было ситуаций с кражей средств, остановками строительства и так далее. На данный момент существуют 3 вида стандартного инвестирования в строительство, большая часть всех вложений происходит посредством следующего:
- Долевое участие в строительстве. Всё просто – мы вкладываем деньги в строительный проект, это может быть жилая недвижимость или же коммерческая. Объект может быть только на бумаге, но при наличии достаточного количества денег, он начинает реализовываться. Все средства находятся не у застройщика, а на специальном счёте – эксроу. Такая схема позволяет минимизировать риски, денежные средства поступают компании постепенно по мере выполнения работ. Если бы не такой порядок действий, то инвесторы несли бы огромные риски, как это было раньше. Сейчас долевое строительство практически полностью безопасно.
- Жилищно-накопительный кооператив. Звучит сложно, а на практике это примерно то же самое, что и индивидуальное инвестирование, только теперь инвесторы объединяются в коллектив. Доход распределяется по сумме взноса каждого из участников, то есть кто вносит больше, тот и на большую долю претендует. Структура обычно паевая – инвесторы делают взносы. Доходность может быть нисколько не меньше, чем при работе в одиночку, но бонусом получаем то, что коллективно всегда проще придти к правильному решению. Да и руководят такими ЖНК обычно люди опытные и заслуживающие доверия.
- Фонд финансирования строительства. Отличный выбор для любой категории инвесторов – опытных, неопытных, с солидным или скромным капиталом. Фонд недвижимости представляет собой организацию, которая, по сути, является просто посредником между инвестором и строительной компанией. Она выполняет множество функций – взаимодействует с самим инвестором, осуществляет контроль за расходованием средств, процессом строительства, отстаивает интересы инвестора и предлагает полное юридическое сопровождение. В общем, можно назвать чем-то вроде управляющей компании, только в узкой специализации.
В любом случае самому инвестору стоит ознакомиться с инвестиционным планом строительства – документацией, из которой должны быть чётко и ясно видны перспективы, сроки, а также возможные форс-мажоры. И чем полнее вся предоставленная информация, тем лучше. И это никак не зависит от того, как происходит работа – через простое долевое строительство или же в рамках сотрудничества с ФФС.
В какое строительство инвестировать?
Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью – что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.
Квартиры в новостройках
Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет – привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.
Обратите внимание на то, что наиболее ликвидными в наше время являются малогабаритные апартаменты, как правило, одно- и двухкомнатные. При этом уже готовую квартиру не обязательно продавать – можно сдавать ее в аренду, причем, если делать это краткосрочно (почасово, на сутки, неделю), то можно буквально за 3-4 года отбить потраченные деньги, а при этом ваша квартира останется с вами и будет и дальше приносить деньги
Чтобы продать или сдать в последующем квартиру в новостройке выгодно, необходимо учитывать множественные факторы – далее о них более подробно.
Расположение объекта
Для всех важно с места жительства быстро и без проблем добираться в любую часть города. Поэтому если дом будет расположен в месте удобной транспортной развязки, вблизи от метро, то это будет большим плюсом
С другой стороны, если вы приобретаете элитные апартаменты, то важно учитывать, что их обитателям вряд ли понадобится рядом шум метрополитена – близость его расположения будет только минусом.
Инфраструктура
В новостройках поселяются для того, чтобы жить, а значит необходимо под боком иметь супермаркет, школу, детский сад и другие жизненно необходимые объекты.
Будущее благоустройство района
Все хотят жить в красивом дворе с детской площадкой, лавочками, деревьями и хорошим освещением. Если в будущем планируется как-то облагородить район, то это большой плюс, и квартиры в таком регионе будут выше в цене, чем на каком-нибудь пустыре.
Коттеджи и дома
Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.
Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене – кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя
Производственные помещения
Производственное помещение – объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях. В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа. Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников – например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.
Наиболее ликвидными и прибыльными инвестициями в производственные помещения на стадии стройки являются объекты пищевой, химической промышленности, мебельные фабрики и фабрики товаров повышенного спроса.
Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше.
Риски вложений в строительство и их страхование
Инвестиции в строительство, несмотря на свою привлекательность, связанны с огромными рисками потери денежных средств. Приобретение собственной, отдельной квартиры – мечта среднестатистического гражданина РФ. Многие живут в коммунальных квартирах и общежитиях, мечтая об улучшении жилищных условий. К тому же, очень быстро вырастают дети и необходимо думать об их расселении. Поэтому квартирная проблема всегда остается актуальной. К несчастью, аферисты в курсе данной ситуации и, именно с помощью нехитрых манипуляций, заставляют доверчивых вкладчиков инвестировать честно заработанные средства, совершая аферу за аферой.
Самым распространенным вариантом аферы, является продажа недостроенных квартир. После чего компания-застройщик сообщает о своем банкротстве. По сути, такие аферисты продают воздух, не вкладывая особых средств в возведение жилых объектов. Несуществующие квартиры продают по минимальным ценам (даже ниже рыночных). Такой ход привлекает большое число клиентов, стоящих в очереди за доступными квартирами.
Обезопаситься от потери денег просто: следует уделить особое внимание изучению истории компании-застройщика, а также обращать внимание на цену квартиры. Помните, что «бесплатный сыр только в мышеловке»
Если в ходе ценового мониторинга рынка недвижимости выясняется, что выбранное вами на раннем этапе строительства жилье стоит на 50% дешевле, чем аналогичный вариант в новостройках, а компания-застройщик не имеет опыта, то, скорее всего, перед вами очередная «пустышка».
Видео — строительство доходных домов, выгодные инвестиции в недвижимость https://youtube.com/watch?v=w8lHLoU144w |
Выбирая инвестиции в строительство, как главный способ накопления, необходимо подходить к процессу вкладывания очень осторожно и внимательно. Понадобятся все умения анализировать рынок жилья и делать правильный выбор
Законодательство России не запрещает страховать инвестиции на привлечение в строительную сферу. Перед заключением договора страхования, необходимо пройти экспертизу строительных объектов. Результатом экспертизы станет определение вероятности страхового случая и расчета страховых тарифов. Инвестору рекомендуется проводить отбор страховых компаний путем проверки лицензии на деятельность и на основе выгодных тарифов.
Риски инвестора
Когда речь идет об инвестициях в строительство недвижимости, стоит учитывать ее особенности, которые обуславливают риски вложений:
- низкая ликвидность;
- большие затраты денег и времени на совершение сделок;
- необходимость качественного управления.
Это несистематические риски, ими можно управлять.
Например, риск потери ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упоминал риски юридические, связанные с надлежащим соблюдением законодательных актов. Они бывают:
- по типу недвижимости;
- местоположения;
- арендный;
- износа объектов;
- инфляции;
- изменения налогообложения;
- реинвестирования и др.
Стоит также учесть риск, связанный с использованием заемного капитала.
Меры по эффективному расходованию инвестиций
При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.
Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.
Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта
Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.
1.2. Капитальное строительство и инвестиционная деятельность
Капитальное строительство является одним из сегментов
инвестиционной деятельности. Эти отношения, связанные с инвестиционной
деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
В строительном процессе, существует три этапа:
1.
Подготовка строительства,
включающая технико-экономическое обоснование целесообразности производства
строительной продукции, инженерно-строительная подготовка к строительству и
технологическое проектирование объекта.
2.
Собственно строительство –
создание строительной продукции.
3.
Реализация строительной продукции
– ввод законченного объекта в эксплуатацию.
Рассмотрим ряд понятий, связанных с инвестициями в
строительство: инвестиции, инвестор, заказчик, застройщик, генподрядчик,
управляющий проектом, капитальные вложения.
Инвестиции в основной капитал – совокупность затрат (финансовых, материальных
ресурсов, интеллектуальных ценностей), направляемых на создание,
воспроизводство и приобретение основных фондов (в виде недвижимости) путем
нового строительства расширения, реконструкции, технического перевооружения
объектов, приобретения зданий, сооружений, машин, оборудования. Инструментов,
инвентаря и т.д. с целью получения инвестором экономического, социального или
экологического эффекта.
Инвестор –
субъект инвестиционной деятельности, принимающий решение о вложении собственных
и заемных имущественных и интеллектуальных ценностей в строительство
объекта. Инвесторы имеют юридические права на полное распоряжение результатами
инвестиций. Инвесторы определяют сферу приложения капитальных вложений
(инвестиций), вырабатывают условия контрактов на строительство объекта с
другими участниками инвестиционного процесса и осуществляет с ними
финансово-кредитные расчеты.
Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора,
покупателя строительной продукции – объекта, а также выполнять функции
заказчика или застройщика.
Заказчиком
является юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции
организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная от
технико-экономического обоснования (ТЭО) капитальных вложений и заканчивая
сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную
мощность.
Застройщик
отличается от заказчика правами на земельный участок под стройку. Он является
землевладельцем на праве личной собственности, а заказчик использует земельный
участок под стройку на условиях длительной аренды.
Генпроектировщик – юридическое лицо, выполняющее по договору с заказчиком проектные
работы. Генпроектировщик отвечает перед заказчиком за полное выполнение
проектной документации в соответствии с условиями договора.По согласованию с
заказчиком может привлекать субпроектные организации. Ведет авторский надзор
на протяжении всего периода строительства. Принимает участие в сдаче объекта в эксплуатацию.
Генподрядчик
– юридическое лицо, осуществляющее по договору подряда возведение объекта.
Генподрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном
соответствии с условиями договора, проектно-сметной документацией и строительными
нормами и правилами. По согласованию с заказчиком привлекает к выполнению субпотрядные
организации и несет ответственность за качество выполненных работ в течение
гарантийного периода времени после сдачи объекта в эксплуатацию. Принимает
участие в сдаче объекта в эксплуатацию.
Капитальные вложения – это затраты на новое строительство, реконструкцию,
расширение и техническое перевооружение действующих промышленных,
сельскохозяйственных, транспортных, торговых и других предприятий, затраты на
жилищное, коммунальное и культурно-бытовое строительство вне зависимости от
источника финансирования и формы собственности заказчика (инвестора). К капитальным
вложениям относятся затраты: на строительные работы всех видов; работы по
монтажу оборудования; приобретение оборудования, требующего и не требующего
монтажа, предусмотренного в сметах на строительство; приобретение
производственного инструмента и хозяйственного инвентаря, включаемых в сметы на
строительство; приобретение машин и оборудования, не входящих в сметы на
строительство; прочие работы и затраты.
| Предыдущая |
Таким образом, разработка и реализация инвестиционного проекта включает в себя следующие этапы:
· формирование инвестиционного замысла (идеи);
· предварительное предпроектное (до разработки инвестиционного проекта) исследование инвестиционных возможностей;
· технико-экономическое обоснование проекта;
· приобретение (или аренда) и отвод земельного участка;
· подготовка контрактной и проектной документации;
· осуществление строительно-монтажных работ, включая пуско-наладочные работы.
Формирование инвестиционного замысла (идеи) предусматривает следующие фазы:
· разработку и предварительное обоснование замысла;
· инновационный, патентный и экологический анализ технического решения по строительству объекта, предусмотренного намечаемым проектом;
· проверку необходимости и возможности выполнения сертификационных требований к строительству;
· предварительное согласование инвестиционного замысла проекта с федеральными, региональными, муниципальными и отраслевыми органами управления.
Предварительное (предпроектное) исследование инвестиционных возможностей включает следующие компоненты:
· подготовка предложений по организационно-правовой форме реализации проекта и по составу участников проекта;
· оценка предполагаемого объема капиталовложений по укрупненным показателям и предварительная оценка эффективности инвестиций;
· подготовка исходно-разрешительной документации;
· анализ и обоснование инвестиционных возможностей;
· подготовка контрактной документации на проектно-изыскательские работы;
· подготовка инвестиционного предложения для потенциального инвестора (решение о финансировании работ по подготовке технико-экономического обоснования проекта).
Получив положительные результаты по предварительной оценке инвестиционного проекта, переходят к составлению подробного технико-экономического обоснования. При его составлении используются данные, полученные на предварительных стадиях анализа проекта, которые необходимо дополнить новой детальной информацией. В частности, необходимо рассмотреть следующие вопросы:
· подготовка исходно-разрешительной документации;
· согласование строительных решений с градостроительными и архитектурно-планировочными решениями;
· анализ организационной структуры проекта, предварительная оценка величины организационных расходов.
· анализ потребности в рабочей силе (потребность в неквалифицированной рабочей силе; потребность в квалифицированных кадрах; потребность в менеджерах);
· планирование сроков реализации проекта (длительность всего строительства; продолжительность различных этапов проекта);
· принятие решений по инженерному обеспечению строительства;
· мероприятия по охране окружающей среды;
· описание организации строительства;
· описание системы управления строительством;
· организация труда и заработной платы рабочих и специалистов;
· подготовка сметно-финансовой документации, в том числе: расчет капитальных затрат, оценка издержек, источники финансирования проекта, источники и условия инвестирования, выбор кредиторов, оформление соглашений;
· оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;
· прогнозирование денежных затрат и поступлений;
· оценка коммерческой эффективности проекта с помощью стандартных критериев и анализа чувствительности;
· анализ экономической и (или) бюджетной эффективности проекта (при использовании бюджетных инвестиций) при его реализации;
· – формулирование условий прекращения реализации проекта.
Разработанное технико-экономическое обоснование проходит вневедомственную экспертизу по существу, экологическую экспертизу и экспертизы других видов (при необходимости). На основании технико-экономического обоснования и результатов экспертиз принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект и его реализации.
Подготовка контрактной и проектной документации включает в себя следующие элементы:
· подготовка и проведение тендерных торгов и подготовка контрактов по их результатам;
· проведение переговоров с потенциальными инвесторами;
· разработка проектно-сметной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений;
· определение изготовителей и поставщиков нестандартного оборудования.
На этапе осуществления строительно-монтажных работ помимо непосредственного выполнения этих работ производятся:
· подготовка контрактной документации на поставку строительных материалов, строительных машин и механизмов, комплектующих и энергоносителей;
· наладка оборудования;
· обучение персонала.
Технический заказчик
Заказчик, застройщик или инвестор могут от своего имени уполномочить технического заказчика выполнять все правомерные действия, направленные на своевременное и надлежащее производство работ по проектированию и строительству объекта, а именно:
- заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства,
- подготавливать задания на выполнение указанных видов работ,
- предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
- утверждать проектную документацию,
- подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию,
- осуществлять иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
На практике диапазон функций технического заказчика может варьироваться от условно «документального сопровождения строительства» до «комплексного управления проектом – от эскиза до ввода объекта в эксплуатацию». Перечень услуг технического заказчика составляется индивидуально для каждого Заказчика и формулируется в виде требований в техническом задании.
В случае если часть функционала технического заказчика Заказчик/застройщик выполнить самостоятельно, он должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 п. 22 ГрК РФ технические функции (выдачу техзаданий, утверждение проектной документации, передачу документации в производство работ и т.д.) могут выполняться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства. Только отдельные – административные – функции (заключение договоров на техприсоединение, передача строительной площадки генподрядчику, подготовка тендерной документации и т.д.) могут быть закреплены за Заказчиком по его желанию.
Преимущества технического заказчика:
- Отсутствие необходимости поиска исполнителей. Технический заказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов;
- Технический заказчик отстаивает интересы (в том числе и финансовые) застройщика на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается;
- Избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта, что, в свою очередь, сокращает прямые расходы инвестора;
- Организует и контролирует эффективное взаимодействие всех заинтересованных сторон проекта, исключая различные коллизии и нестыковки в проекте;
- Контроль процесса разработки проекта и экспертные проверки позволяют исключить коррупционную составляющую и вероятность применения необоснованно дорогих проектных решений, перезаложения или заложения заведомо дорогих строительных материалов и оборудования;
- Слаженная и наработанная команда профессионалов, которая нацелена на результат и сроки. У команды нет страха увольнения после завершения проекта, соответственно искусственное затягивание сроков исключено. Кроме того, технический заказчик несет ответственность за срыв сроков.
Функция технического заказчика сочетает в себе как организационно-управленческую деятельность, так и техническое сопровождение реализации инвестиционно-строительного проекта. Во многом именно от эффективного взаимодействия Инвестора и технического заказчика зависит успешная реализация проекта и чем раньше консультант будет привлечен к работе над проектом, тем будет лучше для реализации проекта.
