Категория земельного участка. Виды и категории земельных участков

Категория земель под ИЖС: преимущества, недостатки

Земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), расположенная, как правило, в пределах жилых поселений, пользуется большим спросом для возведения загородных домов и коттеджей. Среди основных преимуществ, которые приобретает собственник земли ИЖС:

получение прописки и постоянного адреса места жительства;
возможность трудоустройства и получения почтовой корреспонденции;
обеспечение социальной инфраструктурой (больницы, поликлиники, детские сады, школы, магазины и т.д.), дорогами, всеми возможными коммуникациями (электричество, газ, вода и т.д.);
возможность оформить налоговый вычет за построенное жилье;
земля ИЖС принимается в качестве объекта залогового имущества, в случае оформления целевого кредитного продукта, многими крупными банками (Сбербанк, Россельхозбанк, Росбанк и другие).

Однако стоит отметить, что земля ИЖС также имеет и ряд существенных недостатков, которые могут повлиять на выбор потенциального покупателя земельного участка:

наличие ограничений на размер земельного участка (каждый регион предоставляет землю в соответствии со своими предельными нормами);
чаще всего, отсутствие гарантий на качественное подведение и стабильную эксплуатацию коммуникационных сетей и дорог;
при возведении жилого дома на земле ИЖС необходимо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, согласовать проект строительства со всеми контролирующими органами, в процессе строительства необходимо соблюдение всех норм, ГОСТов и правил СНиПов;
земли ИЖС имеют довольно высокую стоимость;
высокие ежегодные земельные налоги.

Основные ВРИ

Независимо от того, сколько категорий земель существует, каждой из них соответствует сразу несколько видов разрешенного использования. Именно ВРИ определяют цели, в рамках которых может эксплуатироваться участок.

Все виды возможного использования определены специальным Классификатором, утв. . В него вошли 13 основных категорий и еще несколько десятков подкатегорий разрешенного использования.

Узнать о них поможет таблица.

Наименование ВРИ	Описание ВРИ	Код ВРИ в землеустроительной документации
Сельхоз использование	Включает растение- и овощеводство, выращивание зерновых культур, садо- и животноводство, скотоводство и птицеводство, рыболовство, создание питомников, строительство инженерных и промышленных объектов производства сельхозпродукции.	от 1.0 до 1.18
Жилая застройка	Индивидуальное и многоквартирное жилищное строительство, ведение подсобного хозяйства, размещение объектов гаражного назначения, обслуживание объектов застройки.	от 2.0 до 2.7.1
Общественное использование строений	Предполагает размещение на участках строений, созданных в целях удовлетворения бытовых, социальных, коммунальных, медицинских, образовательных, религиозных, научных и иных потребностей населения.	от 3.0 до 3.10.2
Предпринимательство	Позволяет размещать на земле объекты управления, торговые объекты и рынки, заведения общественного питания и банковской деятельности, гостиничного обслуживания и развлечений.	от 4.0 до 4.10
Рекреация	Предполагает размещение мест занятия спортом и физкультурой, пешие и иные прогулки, создание парков и скверов, водохранилищ и водных объектов общего пользования	от 5.0 до 5.5
Производство	Размещение объектов недвижимости, необходимых для осуществления промышленной деятельности, производства продукции. Недропользование, тяжелая или автомобильная промышленность, легкая, фармацевтическая, пищевая, энергетическая и виды производства выделены в отдельные ВРИ.	от 6.0 до 6.11
Транспорт	Предназначены для размещения различных путей сообщения: Ж/Д транспорта, автодорог, искусственно созданных внутренних водных путей, аэродромов, трубопроводов и так далее.	от 7.0 до 7.

Оборона и безопасность	Размещение строений обороны и безопасности Вооруженных сил РФ, инженерных сооружений государственной границы, спасательных служб, военизированной охраны и мест лишения свободы.	от 8.0 до 8.4
Особая охрана и изучение природы	Земли, предназначенные для сохранения и изучения растительного и животного мира, размещения объектов санаторно-курортного и историко-культурного значения.	от 9.0 до 9.3
Использование лесов	Деятельность по вырубке и заготовке лесоматериалов и других недревесных ресурсов, охране и обеспечении сохранности земель.	от 10.0 до 10.5
Водные и связанные с ними объекты	Земли, на которых размещены природные водоемы, ледники, болота, иные поверхностные воды, участки, примыкающие к таким объектам, а также участки, занятые гидротехническими сооружения.	от 11.0 до 11.3
Земли общего пользования	Использование территорий для размещения объектов дорожной сети, тротуаров, пешеходных переходов, бульваров, площадей, размещения кладбищ и могильников, мусороперерабатывающих предприятий и иных общественно важных объектов.	от 12.0 до 12.3
Садовое, огородное и дачное хозяйство	Деятельность, связанная с производством ягодных, овощных, плодовых и иных культур, размещением объектов капитального/некапитального строительства (жилой недвижимости и так далее).	от 13.1 до 13.3

Перевод земель из одной категории в другую

Юридическим последствием изменения категории земли является расширение возможностей ее использования.

Российское законодательство содержит специальный нормативный акт, регулирующий регламент данного процесса – Федеральный Закон №172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Первое, с чего начинается процесс, — это составление и подача заявления в уполномоченный орган. Заявление не является документом строгой формы.

В этом документе нужно указать:

Категории: существующая и желаемая;
Номер участка по кадастру;
Причины и мотивы обращения с ходатайством, ссылки на имеющиеся документы;
Сведения о праве собственности на земельный участок.

После подачи ходатайства с пакетом документов на рассмотрение в уполномоченный орган, материал рассматривается. По результатам рассмотрения, ходатайство может быть как отклонено, так и удовлетворено.

Во втором случае, заявитель получает на руки акт о переводе земельного участка в новую категорию. При этом собственнику не нужно уведомлять о данном факте орган Росреестра – эта обязанность ложится на орган, который принял это юридически значимое решение.

Теперь подробнее о вышеуказанном «уполномоченном органе», куда стоит подавать заявление/ходатайство/прошение.

Итак, здесь все зависит от того, кому принадлежит земля, на каком балансе состоит:

Если собственник – государство РФ, то документы подаются в Правительство РФ;
Если собственник – субъект РФ, предприятие или частное лицо, то обращаться следует в территориальный орган, осуществляющий земельную политику региона;
Органы местного самоуправления могут решить этот вопрос, если земли не сельскохозяйственного назначения, а участок находится на балансе муниципалитета или в собственности у частного лица. Муниципалитет также согласовывает вопрос введения/выведения участка в/за границы административно-территориальной единицы. От этого зависят границы города/поселка/села.

Что касается пакета документов, которые необходимо подать в уполномоченный орган, то он выглядит примерно следующим образом:

Кадастровый паспорт объекта или выписка из ЕГРН;
Если заявитель – частное лицо, то подается копия гражданского паспорта, если индивидуальный предприниматель или юридическое лицо – то выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ соответственно;
Выписка из ЕГРН, в которой указано отношение заявителя к предмету рассмотрения;
В некоторых случаях, нужно предоставить письменное заключение экспертов по результатам экологической экспертизы. Если конкретный случай не требует такого документа, то его можно получить по собственной инициативе, что будет большим плюсом.

Из всего вышеперечисленного перечня точно нужно представить документы, удостоверяющие личность заявителя, а также согласие собственника, если это разные лица. Остальные документы, в рамках ведомственных запросов, уполномоченный орган может получить самостоятельно.

Срок рассмотрения такого обращения занимает 2 месяца, кроме случаев, когда за перевод отвечает Правительство РФ. Здесь вопрос рассматривается 3 месяца.

Виды целевого назначения земли

Земельный кодекс РФ устанавливает принципы земельного законодательства нашей страны в целом. Ключевым принципом является дифференцированность земель, исходя из их категории и разрешенного использования, на основании требований законодательства.

Статья 7 Земельного кодекса РФ гласит, что по целевому назначению земли делятся на категории:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Кроме того, на основании имеющихся категорий существуют и подкатегории, пользование землями которых осуществляется в соответствии с требованиями к основному виду земель.

Использование земель не по назначению влечет за собой ответственность, установленную законодательством.

Земли сельскохозяйственного назначения расположены за пределами населенных пунктов. Цель использования – удовлетворение нужд сельского хозяйства. Нужд много и, следовательно, много разновидностей разрешенного пользования.

Это могут быть:

Сельскохозяйственные угодья;
Участки с расположенными на ними и под ними коммуникациями;
Участки лесопосадки защитного типа для предотвращения воздействия на с/х культуры пыли и других неблагоприятных факторов;
Водные объекты для обеспечения полива с/х культур;
Участки со зданиями, постройками для производства с/х продукции, ее хранения, подготовки к транспортировке, переработке.

Для чего же могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения?

Ответ на этот вопрос дает часть 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ:

Ведение сельского хозяйства, осуществление производства;
Создание лесопосадок защитного типа;
Для ведения научной, исследовательской деятельности в области сельского хозяйства;
Разведение рыб в водоемах.

Земли населенных пунктов предназначены, как ни странно, для проживания людей. При этом, это и обустроенные земли, и перспективные – для развития, расширения населенных пунктов, их застройки жилыми домами.

Города также разделяются категориально, в зависимости от количества населения, постоянно проживающего в них.

Статья 85 Земельного Кодекса РФ устанавливает классификацию земель городов и поселков:

жилого назначения;
производственного назначения;
инфраструктурного назначения;
туристического и оздоровительного (рекреационного) назначения и другие.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, безопасности, специального назначения определены в статье 87 Земельного кодекса РФ. Такие земли расположены за пределами населенных пунктов.

Назначением таких земель является выполнение задач и функций специально уполномоченных органов, организаций, должностных лиц. Промышленные земли и земли специального назначения являются отдельной категорией земель.

Дальнейшее разделение земель по видам указано в ч.2 статьи 87 ЗК РФ, главным критерием которого являются задачи, под которые они выделены:

Промышленность;
Энергетика;
Транспорт;
Связь, теле- и радиовещание, информатика;
Космическая безопасность государства;
Оборона и общественная безопасность;
Другие задачи.

Земли особо охраняемых территорий – это земли, которые имеют особое значение следующих направлений:

Природоохранные территории;
Природные территории особой охраны;
Рекреационные территории;
Территории историко-культурного значения;
Земли особой ценности.

К таким землям применяется особый правовой режим, а их гражданский оборот запрещен.

Что касается земель лесного фонда, то они делятся на 2 группы:

Лесные земли покрыты лесной растительностью или выделены для восстановления лесной растительности, в том числе и те, которые были лишены растительности вследствие природных катаклизмов и действий человека;
Нелесные земли – предназначены для ведения лесного хозяйства. Подробнее об этом вы можете узнать в ст. 101 Земельного кодекса РФ.

Земли водного фонда – территории, покрытые природными или искусственными водными объектами, а также сооружениями или конструкциями гидротехнического характера. Подробнее – в статье 102 Земельного кодекса РФ.

Земли запаса – находящиеся на балансе государства или муниципалитета земли, которые не выделенные гражданам или организациям под ведение хозяйства.

Причины смены целевого назначения участков

В процессе экономической деятельности людей и предприятий постоянно меняется облик территорий. Строятся новые населенные пункты, открываются и закрываются промышленные производства, возводятся новые объекты, сооружения и коммуникации.

Все эти преобразования должны производиться в рамках законодательства. Целевое назначение использования земельного участка – главное требование, которое должен соблюдать каждый собственник.

Если категория земель не соответствует планам бизнеса или развития территории, можно изменить назначение участка. Это происходит в следующих случаях:

Расширение территории населенного пункта (когда под застройку попадают земли сельскохозяйственного назначения, ранее принадлежащие совхозам и колхозам);
Возведение загородных поселков коттеджного типа;
Застройка пустующих территорий, принадлежащих Министерству обороны;
Жилая застройка промышленных зон, заброшенных или используемых не по назначению;
Создание новых садоводческих товариществ (СНТ), дачных кооперативов (ДНП);
Создание фермерских хозяйств на территории населенного пункта;
Создание новых предприятий;
Строительство спортивных сооружений и баз на территории лесного фонда (потребуются согласования и допуски во многих инстанциях);
Строительство дорог, мостов и коммуникаций, проходящих через земли лесного и водного фонда.

Разумеется, самая распространенная причина смены категории участка земли в России — когда физическому лицу необходимо построить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения. Оно и понятно: стоят такие участки в разы дешевле других категорий (в частности, предназначенных под ИЖС).

Однако здесь следует иметь ввиду, что далеко не каждый такой участок вообще удастся перевести, так как законом предусмотрено множество ограничений:

Категории земель, доступные для самозанятых

Как физическое лицо, самозанятый может приобрести в собственность земельные участки только двух категорий: «сельскохозяйственного назначения» и «населенных пунктов». Об этих двух категориях мы поговорим подробнее.

Земли населенных пунктов

Участки в этой категории подлежат плановой застройке многоэтажными домами либо частным жильем с подсобным хозяйством. Эта категория предусматривает также общественно-деловые, производственные зоны, зоны отдыха, инженерную и транспортную инфраструктуру. Застройка таких территорий регулируется градостроительным регламентом.

На землях населенных пунктов (с ВРИ для индивидуального жилищного строительства либо личного подсобного хозяйства) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Но строительство какого-либо объекта нужно согласовывать с местной администрацией.

Земли сельскохозяйственного назначения

Это территории за пределами населенных пунктов, которые используют для производства сельскохозяйственной продукции. Сюда же относят дороги, коммуникации, водоемы и прочее.

В категорию входят земли дачных и садовых товариществ. Эти земли можно перевести под застройку, если изменить вид разрешенного использования (ВРИ) «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». Тогда на участке можно построить дачный дом.

С ВРИ «сельхозпроизводство» дом может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м.
С ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» кроме дома можно строить помещения для фермерского хозяйства

Как использовать самозанятым

А теперь к главному: как самозанятый может извлечь из этих участков прибыль.

Выращивание, хранение и обработка сельхозпродукции

Растениеводство, овощеводство, выращивание зерновых культур, трав, цветов ягод и фруктов.
Животноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство, сенокошение.

А дальше вариации: продукцию собственного производства можно реализовывать через продажи физическим лицам, местным рынкам или на маркетплейсах. Правда, для продажи ИП и ООО может возникнуть потребность в ветеринарных паспортах и сертификации продукции. О том, как ее получить, подробно описали в статье.

Важно: Самозанятость предполагает небольшое производство. Связано это с тем, что плательщик НПД выращивает и реализует продукцию в одиночку без наемных работников, а годовой доход ограничен лимитов в 2,4 млн в год

То есть выход на промышленный масштаб изначально ограничен законом.

Сдача в аренду жилых помещений

Дачу, частный дом, квартиру или даже комнату самозанятый может сдавать в аренду. А вот отдельно земельный участок, ферму, гараж, баню — нельзя, так как это относится к нежилым помещениям. На основании закона № 422-ФЗ объектом обложения НПД не признаются доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество.

Использование территории для оказания услуг

Самозанятый может превратить свой гараж, например, в шиномонтаж. А часть жилого помещения в мастерскую или ателье. Если на арендованном участке земли растет лес, самозанятый может сделать лесопилку и продавать древесину, без необходимости регистрироваться как ИП.

Но такая площадь в любом случае подразумевает личное использование, без постоянного нахождения клиентов. Связано это с тем, что помещения для некоторых видов деятельности должны соответствовать определенным требованиям. Например, для работы с детьми — Санпин 2.4.4.3172-14. Проверяют это соответствие Роспотребнадзор и СЭС. И самозанятый без статуса ИП получить разрешение не сможет.

Какая коммерческая деятельность допускается на различных категориях земельных участков?

Коммерческая деятельность предусматривает извлечение доходов. В этих целях обычно строят бизнес-центры, офисные здания, магазины и спортивные комплексы, торговые центры, автозаправочные станции и другие объекты. Главная особенность участков, предназначенных для коммерческой деятельности – пригодность к извлечению прибыли.

На землях промышленного назначения можно возводить не только производственные объекты (склады, цеха, различные комплексы), но и другие строения:

пункты общественного питания;
магазины и заправочные станции;
торговые центры и прочие.

Здесь допускается изготовление и реализация продукции, а также связанная с этим деятельность. Все, что требуется для поддержания производства (в рамках закона и категории участка), разрешено на промышленных территориях.

Конкретный вид деятельности, допустимый на определенной территории, устанавливается и видом разрешенного использования. Так земли населенных пунктов делятся на несколько функциональных зон:

под жилую застройку;
транспортные инфраструктуры;
производственные;
общественно-деловые и прочие.

У каждой зоны имеются собственные ВРИ. В зоне предпринимательской деятельности можно возводить торговые комплексы, магазины, гостиницы, предприятия общественного питания и другие объекты.

На землях сельхозназначения, таких, как крестьянско-фермерские хозяйства, допускается изготовление и переработка с/х продукции. В пределах этих территорий можно продавать и хранить подобные изделия. Главное, чтобы коммерческая деятельность не шла вразрез с видом разрешенного использования земли.

Без специальных навыков и знаний определить допустимую деятельность на конкретном участке будет сложно. А за нецелевое использование территории ее могут изъять через суд или назначат крупный штраф. Поэтому, перед постройкой магазина, делового комплекса или иного объекта, проконсультируйтесь с профильным юристом. Специалисты нашей компании подскажут, где можно вести коммерческую деятельность и изменят ВРИ или категорию земли, при необходимости.

Поменяем категорию и ВРИ вашего земельного участка

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков – классификатор.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков – услуги.

Изменение категорий земельных участков – услуги.

Особенности разделения земель и земельных участков на категории, виды земельных участков

Основа установления правового статуса земель – конкретное подразделение или классификация земель на основании определенного общего критерия, который установил законодатель, основываясь на целях правового регулирования общественных отношений относительно использования и охраны земель.

Сегодня в качестве ключевого и общего метода обозначения правового режима земель в РФ выступает разграничение земель на виды по признаку целевого назначения земли. Разделение земель на ряд категорий – один из ключевых принципов земельного законодательства, который установлен в ЗК РФ, п.1 ст.1, на основании которого правовой режим земель обозначают, в первую очередь, на основании их принадлежности к конкретной категории.

Разделение земли на ряд категорий – это традиционный для РФ метод контроля земельных отношений. Земельный кодекс РСФСР 1922 г. начал классифицировать земли на основании целевого назначения. Данный документ уже тогда предусмотрел ряд земель сельскохозяйственного назначения и ряд городских земель. Для всего следующего законодательства СССР и России свойственно развитие данной классификации и соответствующий правовой контроль относительно использования и охраны земель всех категорий.

На основании ст.7 ЗК РФ в России по целевому назначению существует деление на ряд категорий:

ряд земель, которые имеют сельскохозяйственное назначение;
ряд земель населенных пунктов;
земли промышленной, энергетической, транспортной направленности, земли связи, СМИ, информатики, земли, которые обеспечивают космическую деятельность, земли обороны, безопасности и ряд земель другого специального предназначения;
ряд земель объектов и территорий, которые имеют особую охрану;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Суть разделения на ряд категорий земель по целевому назначению заключается в том, что всем землям и земельным участкам России рядом уполномоченных органов власти присваивается целевое назначение, которое выступает в качестве основной цели эксплуатации этих земель или их предназначение общественного и государственного характера

Для целевого назначения земель важно соответствовать конкретной указанной выше категории земель. Исходя из этого, во время обозначения целевого назначения земельных участков или земель они получают соответствующую категорию

Замечание 1

Стоит отметить, что обозначение целевого назначения земельного участка или земли должно происходить при учете разных факторов. Речь идет о наличии плодородия почвы, иных объектов природного и антропогенного характера, локации, условиях физико-географического характера, традиционных видах деятельности, которая производится на этой земле, и др

В качестве исключения, важно воспринимать земли запаса, у которых нет целевого назначения

Каждая категория земель на основании ЗК РФ имеет свой правовой режим, которые предусматривает ряд особенностей их эксплуатации и охраны, которые обусловлены целевым назначением соответствующей земли.

Кроме ЗК РФ правовым режимом всех категорий земель занимается ряд федеральных законов и подзаконных актов, которые контролируют типы деятельности, осуществляемой на землях конкретных категорий на основании их целевого назначения.

Замечание 2

Важно отметить, что благодаря категории земель допустимо сразу обозначить ряд ключевых частей правового режима земель и земельных участков, которые относятся к определенной категории