Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): определение, устав, договор

Содержание

Типовой Устав ЖСК в новой редакции должен содержать такие разделы:

общие положения;

кем утвержден Устав и от какого числа;
местонахождение организации;
кооператив не является коммерческой организацией;
полное и короткое название кооператива на родном языке;
наличие круглой печати, штампов, бланков для заполнения и др.;
срок существования кооператива;
право пользоваться всеми видами счетов в банке;
ЖСК за все отвечает своим имеющимся имуществом;
Организация делает свою работу опираясь на: ГК РФ, ЖК РФ, Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Деятельность:

застройщик жилья, прилегающей к нему инфраструктуры, зданий по обслуживанию жилых площадей;
выдача жилых площадей в пользование;
руководство общим имуществом МКД, согласно ЖК РФ;

Работа кооператива по достижению поставленных ориентиров:

облагораживание территории, обслуживание общего имущества;
получение прав на землю, согласно законодательству РФ;
возведение жилья и прилегающей к нему инфраструктуры, подготовка проектов, проведение экспертиз, заключение договоров на застройку;
учет участков земли;
получение кредитов и займов;
сделки, касающиеся имущества кооператива, а также участков земли;
получение бесплатно проектных документов и прав на их использование;
сдача в аренду неиспользуемого жилья;
осуществление различной деятельности, приносящей дополнительный доход;
заключение соглашений с государственными органами на получение поддержки в застройке.

Имущество:

земли, купленные или отданные в бесплатное пользование организации;
жилье, инфраструктура, здания по обслуживанию жилых площадей.

Имущество создается из:

различных уплат всех участников кооператива;
пожертвований;
дополнительного заработка от осуществляемой деятельности;
процентов от положенных в банк денег.

Прием и выход членов кооператива.

Участником кооператива имеет право стать:

гражданин старше 16 лет;
человек, у которого есть трое и более детей, кроме уже получивших жилье подобным образом.

Членство прекращается после:

самовольного выхода либо принудительного исключения;
ликвидации организации.

Очередность внесения членских плат:

вступительные взносы;
членские выплаты;
паевые взносы;
дополнительные и резервные платы.

Права, обязанности и ответственность участников кооператива.

Права:

принимать участие в руководстве организацией, распределении ее доходов;
получить жилую площадь, согласно внесенному паю;
брать поручителей либо кредитные средства для внесения пая и др.

Обязанности:

придерживаться Устава;
не препятствовать управлению;
на протяжении нескольких месяцев после получения годового баланса члены кооператива должны закрыть его долги и др.

Ограничения на распоряжение паями:

участник кооператива обладает только одним паем и может претендовать на одно жилое помещение;
если пай перекуплен кооперативом, то он передается другим претендующим гражданам и др.

Руководящие органы:

правление кооператива;
председатель правления.

Занимаются руководящей деятельностью организации.

Общее собрание участников ЖСК

В нем участвуют все выбранные на годовом собрании граждане, не входящие в правление. Они контролируют правовые, финансовые вопросы.

Проверяющая комиссия.

Создается из участников кооператива для контроля над финансово-хозяйственной деятельностью организации.

Ответственность должностных лиц:

действовать исключительно в рамках заинтересованности кооператива;
отвечать за материальные потери и другие деяния, опираясь на законодательство РФ.

Отчетность кооператива:

оперативный учет;
ведение статистики;
бухучет;
составление годовых отчетов.

Возврат пая при завершении членства в кооперативе.

Исключенному либо не выплатившему до конца пай участнику возвращается его паенакопление не позже 2х месяцев со дня вынесения заключения.

Реорганизация и ликвидация кооператива:

кооператив может реорганизоваться в ТСЖ;
ликвидация происходит согласно ст. 123 ЖК РФ.

Основное отличие от ДДУ, ТСЖ и УК

Главное отличие ЖСК от ДДУ (договора долевого участия) — возможность распоряжаться денежными средствами. При оформлении ДДУ застройщик делает это самостоятельно и отвечает только за конечный результат. Не требуется согласования с дольщиками при приобретении материалов, найме рабочих, при заключении договоров с подрядчиками.

В ЖСК эти вопросы обсуждаются на общем собрании и принимаются большинством голосов.

Различие между ТСЖ (товариществом собственников жилья) и ЖСК — цель создания сообщества. Задачей первого является поддержание технического состояния построенного и сданного в эксплуатацию дома, а ЖСК занимается непосредственно строительством.

Управляющая компания — юридическое лицо, которое имеет собственный устав и берет на обслуживание готовый объект недвижимости. Собственники жилья имеют ограниченные права в принятии решений. За результат работы отвечает руководитель УК, по итогам года он отчитывается перед жильцами о проделанной работе, решает административные и кадровые вопросы самостоятельно.

Собственники жилых помещений не вправе участвовать в разработке штатного расписания, сметы доходов, расходов. Члены ЖСК все эти вопросы решают на общем собрании пайщиков.

Управляющая компания самостоятельно устанавливает тарифы за содержание дома, из чего и складываются доходы юридического лица.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Исходя из этого и согласно письму Минфина от 23.04.2013 № 03-04-05/4-403, член ЖСК сможет воспользоваться правом на вычет не ранее того налогового периода, когда он получит передаточный акт на жилье, при условии выплаты полной суммы пая.

Председатель ЖСК

В законодательстве установлены обязанности этого лица. Они предусматриваются в ст. 148 ЖК. В обязанности лица входит:

Соблюдение объединением законодательства и положений Устава.
Контроль своевременного внесения участниками общества установленных взносов и обязательных платежей.
Формирование доходно-расходных смет на соответствующий год, составление отчетности о финансовой деятельности, а также предоставление этих документов на общем собрании участников объединения для утверждения.
Управление домом либо заключение соглашений с компаниями, осуществляющими эту деятельность.
Наем работников для обслуживания здания и их увольнение.
Заключение договоров по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества.
Ведение списка участников объединения, бухгалтерской отчетности, делопроизводства.
Организация и проведение общих собраний.

Ответственное лицо может исполнять и иные обязанности. Они фиксируются в уставе ЖСК.

Правовое положение ЖСК

Согласно ст. 110 ЖК РФ ЖСК – это добровольное объединение граждан, а также (в установленных случаях) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и управления МКД.

Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. При этом ЖСК, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство или реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Стать членами ЖСК могут (п. 1 ст. 111 ЖК РФ):

граждане, достигшие возраста 16 лет;
юридические лица в установленных законодательством случаях (имеются в виду те юридические лица, которые были членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, – они сохраняют право членства в данных кооперативах после внесения соответствующих изменений в ЖК РФ);
юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД, в случае, если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в этом доме.

В ЖСК должно быть не менее пяти членов. С другой стороны, общее количество членов такого кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся МКД.

Согласно положениям ст. 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив. Решение об организации ЖСК и утверждении его устава считается принятым при условии, что за проголосовали лица, желающие вступить в ЖСК (учредители). Данные лица становятся членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица. Естественно, оформить решение собрания учредителей ЖСК необходимо протоколом. Как разъясняется в п. 3 Письма Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1, каждый член кооператива на общем собрании имеет один голос (по членству).

Правовое положение ЖСК определяется не только нормами Гражданского и Жилищного кодексов, но и уставом кооператива. Более того, судьи считают, что основное значение в регулировании организации и ведения деятельности ЖСК принадлежит именно его уставу, поскольку большинство норм, регулирующих деятельность ЖСК, законодатель передал на усмотрение членов кооператива, которые при разработке устава могут расширить свои возможности по управлению этим юридическим лицом (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.03.2013 N 33-4343).

В силу требований ст. ст. 52, 116 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ в уставе ЖСК должны содержаться следующие сведения:

наименование кооператива, причем в названии должно присутствовать слово “кооператив”;
место его нахождения;
предмет и цели деятельности;
порядок вступления в кооператив;
размеры вступительных и паевых взносов;
состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью;
порядок принятия им решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
порядок реорганизации и ликвидации кооператива. Кстати, преобразовать ЖСК можно только в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ);
другие не противоречащие действующему законодательству положения.

Коллективная ответственность

Далее следует поинтересоваться, каким образом будет оплачиваться, а затем передаваться будущая недвижимость. Основным документом ЖСК, как говорилось выше, является устав. Именно в нем отражены все ключевые моменты: порядок внесения членами кооператива различных взносов (вступительного, членского, паевого и иных), процедура предоставления квартиры, условия выхода из кооператива и т. д. Подписав договор, покупатель жилья автоматически соглашается со всеми пунктами устава и в случае судебных разбирательств не сможет ссылаться на неосведомленность или недопонимание. Потому проштудировать «основной закон» ЖСК следует еще до вступления в кооператив. Подчеркнем еще раз: изменить в уставе и договоре вряд ли что-то удастся. Но надо четко представлять, к чему следует быть готовым в случае неблагоприятного развития ситуации.

Судебная практика показывает, что ни одному пайщику ЖСК пока не удалось взыскать компенсацию в случае задержки сдачи дома

Срок сдачи квартир может быть перенесен ЖСК в одностороннем порядке, что закреплено в уставе и чаще всего указывается в договоре. Условие это вполне законное, ведь, вступая в кооператив, граждане фактически разделяют ответственность за строительство дома, то есть отвечают «сами перед собой». Как показывают многочисленные судебные прецеденты, ни одному пайщику пока не удалось взыскать компенсацию с кооператива за пользование денежными средствами в случае задержки сдачи дома.

Другой неприятный сюрприз, заложенный в договоре или в уставе, – это предусмотренная кооперативом возможность собирать при необходимости целевые взносы (например, строительство подъездной дороги оказалось дороже, чем планировалось) или даже пересмотреть стоимость квадратного метра. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость строительства должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать увеличению. Если же одно лицо, то появляется легальная возможность взимать дополнительные взносы – при условии что решение принято общим собранием. И это тоже вполне легитимно: согласно пункту 2 статьи 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» члены ЖСК несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

Нередко застройщики включают в договор пункт об оплате коммунальных расходов на содержание построенного дома. Между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартиры пайщику может пройти около полугода, и все это время члены кооператива будут оплачивать «коммуналку». Некоторые застройщики к тому же включают довольно жесткие штрафы за неисполнение этого условия – по 100 руб. за каждый день просрочки. Напомним, что компании, работающие по ФЗ-214, не могут себе позволить переложить эти затраты на дольщиков. В случае с пайщиками все иначе – занесенный в устав пункт считается волеизъявлением общего собрания членов кооператива.

В какую сумму обходится покупка квартиры через ЖСК

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно ст. 2 ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст. 5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст. 25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Что такое договор долевого участия. Отношение к ЖСК

Договор долевого участия, или ДДУ, представляет собой схему, при которой квартиры в новостройках продаются посредством регистрации документа в Росреестре. После этого вы становитесь инвестором долевого строительства.

Ответ на вопрос о том, что лучше — ДДУ или ЖСК, лежит в юридической плоскости. Работа с договорами долевого участия регламентируется Федеральным законом № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

Деятельность ЖСК регулируется Федеральным законом № 215 «О жилищно-строительных кооперативах». Также особенности правового регулирования описаны в разделе 5 Жилищного кодекса РФ.

Остановимся на ключевых моментах заключения договоров ДДУ и ЖСК, на их достоинствах и недостатках.

Плюсы ДДУ:

В договоре прописывается разрешительная и проектная документация.
Указывается стоимость, которая останется неизменной до конца строительного процесса.
Объект не станет внезапно выше или шире, не появиться пристроек и прочих зданий.
Схема расторжения договора довольно прозрачна. Предусмотрены выплаты компенсации убытков.
Обозначены гарантийные сроки на разные виды работ.

Минусы ДДУ:

Стоимость выше, чем в ЖСК. А цены за новостройки еще больше на 1-1,5 %. Это связано с введением компенсационного фонда, который должен формироваться за счет строителей, а по факту состоит из дополнительных взносов дольщиков.
Длительный процесс регистрации договора.
Получить рассрочку сложно. Если застройщик и согласиться, это будет слишком дорого.

Плюсы ЖСК:

Существенные скидки на непопулярные объекты.
Меньше дополнительных сборов.
Пайщики принимают участие в собраниях ЖСК и самостоятельно решают ключевые моменты строительства.

Минусы ЖСК:

Необходимость оплаты дополнительного взноса за вступление — от 1 до 3 % суммы общей стоимости.
Присутствует риск двойных продаж.
У дольщика меньше прав на жилье, чем у покупателя по ДДУ.
Квартиру нельзя перепродать даже со значительной уступкой в цене.
Вступление в ЖСК обязательно.
Квартира может вырасти в стоимости.
Застройщик не несет ответственности за срыв сроков.

Особенности заключения договора ЖСК

Многие путают ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) с соглашением ЖСК. Чтобы этого не происходило, необходимо четко понимать, что такое договор ЖСК при покупке квартиры.

Этот документ заключается сразу при вступлении в кооператив. А граждане, которые становятся дольщиками, освобождаются от уплаты налогов.

Процедура заключения договора не сложная, она не требует регистрации в государственных органах.

Договора ЖСК имеют меньше ограничений, чем ДДУ. Помимо застройщиков, сбором средств может заниматься инвестор. Договор является обязательным документом, регулирующим положение дольщика в жилищно-строительном кооперативе.

Документ составляется в 2-х экземплярах, может дополняться и изменяться. Один экземпляр храниться у дольщика, другой — в правлении ЖСК.

Что такое ЖСК

ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.

В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.

Стратегия игры Авиатор

Играть и выиграть в игру Aviator Spribe совсем несложно. Для этого нужно:

Выбрать желаемую сумму и нажать кнопку «Поставить».
При желании можно добавить вторую панель ставок и делать ставки параллельно.
Чтобы добавить вторую панель ставок, достаточно всего лишь нажать плюс в правом верхнем углу на игровой панели.
Чтобы выиграть, нужно нажать кнопку «Кешаут» до того, как самолет улетит за пределы экрана.

Вот и все, ничего сложного. Выигрыш будет равен поставленной сумме, увеличенной на множитель.

Также пользователям доступен режим автоигры. Этот режим активируется на панели, где нужно делать ставки. Для активации следует нажать всего одну кнопку. После нажатия это кнопки ставки будут выставляться автоматически. Но чтобы получать выигрыш, нужно нажимать на кнопку «Кешаут» в каждом туре. При желании игроки могут использовать и кнопку автокэшаут. Она тоже доступна на панели ставок. После активации ставка будет остановлена и выведется сразу после того, как достигнет заданного коэффициента.

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры

Нужно обратить внимание на несколько моментов

Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)

ЖСК – это НКО в форме потребительского кооператива

В п. 4 ст. 110 ЖК РФ закреплено, что ЖСК является потребительским кооперативом. Потребительскому кооперативу как разновидности НКО посвящена ст. 116 ГК РФ. Согласно ей потребительский кооператив – это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

В свою очередь, доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой им в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 отмечено, что существуют два основных типа потребительских кооперативов:

кооперативы, которые в рамках своей основной уставной деятельности занимаются хозяйственной деятельностью, получая прибыль;
кооперативы, основная деятельность которых имеет затратный характер, причем затраты осуществляются за счет паевых взносов членов кооперативов.

ЖСК относятся ко второму типу кооперативов, затратному.

Согласно п. 6 ст. 116 ГК РФ правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ и законами о таких кооперативах.

В целях определения правового положения ЖСК для них таким законом является Жилищный кодекс (гл. 11).

Важно. Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 “О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации” и Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ “О некоммерческих организациях” на ЖСК свое действие не распространяют ввиду прямого указания на это в ст

2 и п. 3 ст. 1 названных Законов соответственно. Положения Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах” также не распространяются на ЖСК (см. разъяснения Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга по этому вопросу в п. 1 Письма от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1).

Можно ли вносить изменения?

Важно: изменения принципов функционирования кооператива, его учредительных документов возможно только после утверждения всех нововведений протоколом собрания членов объединения. Причины для внесения изменений в устав могут быть разными:

Причины для внесения изменений в устав могут быть разными:

Корректировка документа в соответствии с изменениями в законодательстве.
Желание членов организации изменить принципы функционирования структуры (правила членства, паевые взносы и пр.).
Изменение руководства кооператива и принципов его назначения.

Важно знать не только про устав ЖСК и ЖК, но и о покупке квартиры по договору ЖСК и о ЖНК. Об этом вы можете прочитать в других наших материалах

Порядок действий

Чтобы внести изменения в документ, необходимо:

Провести общее собрание членов кооператива. Результаты собрания необходимо оформить протоколом.
Подготовить пакет документов для подачи в ФНС на регистрацию изменений. Перечень необходимых документов для подачи в налоговый орган:
- заявление по форме Р 13001;
оригинал действующего устава;
оригинал свидетельства о государственной регистрации ЖК (ОГРН);
протокол общего собрания членов ЖСК о внесении изменений в устав ЖК (принятия устава в новой редакции);
паспорт председателя правления ЖСК;
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины — 800 р.;
новая редакция устава или текст старого с изменениями – 2 экземпляра.
Документы подаются в отделение ФНС, где проводилась первичная регистрации кооператива.

Устав – основа функционирования жилищного кооператива. На его положения ориентируется вся деятельность членов объединения. Правильно составленный документ обеспечит грамотную и эффективную работу ЖК и ЖСК, включая финансовые и правовые аспекты взаимодействия участников.

Юристы

Степанов Денис Юрьевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Истомина Ольга Викторовна
Руководитель судебного отдела Ермакова (Степанова) Любовь Владимировна
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Каваляускас Василий Анатольевич
Ведущий юрист Устюгов Семен Борисович
Челюк Александр Юрьевич
Практикующий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Данилочкина Полина Александровна
Руководитель отдела Банкротство физических и юридических лиц Берестовский Владимир Евгеньевич
Помощник юриста Абдуллов Самир Кадайбергенович
Помощник юриста

Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?

Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании. Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.

Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:

выйти из состава кооператива;
досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Выход из кооператива

Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос. Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении. После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.

Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав. А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно. Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику). И это тоже законно. Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.

Досрочное расторжение договора ЖСК в одностороннем порядке

Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.

Проблемы

Цены на кооперативные квартиры в Москве к середине 1980 гг. составляли порядка 3 тыс. р. (однокомнатные), 5 тыс. р. (двухкомнатные). А средний заработок советского гражданина был в пределах 200 р./мес. Даже имея накопления, многие люди не приобретали кооперативное жилье. Это было обусловлено наличием многолетних очередей на вступление в объединения для проживающих в городе. Кроме того, существовали города, фактически закрытые для принятия иногородних. Более того, они автоматически исключались из очередей на ведомственное либо государственное жилье. Объединения составляли порядка 7-8% от общего объема жилфонда. В первой половине 80-х гг. было начато возведение около 80 тыс. многоквартирных домов. Большая часть из них была сдана только к концу 90-х. Многим гражданам, таким образом, пришлось ждать по 15 и более лет.

Цена выхода

Не менее внимательно следует изучить условия выхода из кооператива. Есть три основных варианта разрыва отношений пайщика с ЖСК. Первый – общее собрание может исключить члена кооператива за невыполнение принятых на себя обязательств. Основанием обычно служит просрочка очередного паевого взноса на месяц и более. За каждый день просрочки, как правило, в договоре предусмотрен штраф в размере 0,1-0,2% от взноса.

Второй случай – по соглашению сторон, когда жизненные обстоятельства вынуждают покупателя квартиры внести коррективы в свои планы. Наконец, третий вариант – недовольство застройщиком. «Одной из главных причин, по которой граждане прекращают членство в ЖСК, является затягивание сроков строительства. Но независимо от того, по какой причине человек выходит из кооператива обычно ему возвращается только паевой взнос, иногда – целевые. При этом вступительный, членский и иные взносы возврату зачастую не подлежат, а неустойка за просроченную сдачу объекта или несвоевременный возврат средств не начисляется», – утверждает Екатерина Гуленкова.

Нередко в договорах предусмотрено, что ЖСК возвращает выбывающему члену не все средства, внесенные в качестве оплаты паевого взноса, а удерживает порядка 10% – в качестве, так сказать, компенсации за хлопоты. Деньги возвращаются не сразу, а в течение двух месяцев – максимально разрешенный законом срок.

Итак, пайщик куда менее защищен и куда более бесправен, чем дольщик, имеющий на руках ДДУ. Он не может настаивать на изменении пунктов в договоре, ему сложнее отстоять свою правоту в суде в случае неполучения жилья в срок. Но это ни в коем случае не значит, что все жилищные кооперативы созданы с целью обмана граждан. Многие застройщики выбирают схему ЖСК по другой причине – из-за меньшей регламентированности и большей свободы в привлечении средств, что позволяет продавать квартиры по более низкой цене.