Как вернуть задаток за квартиру в Украине
Обе стороны сделки купли-продажи недвижимости имеют право обратиться в суд в таких случаях:
- нарушение условий предварительного договора (в том числе и отказ от заключения основного договора купли-продажи жилья);
- возникновение недоразумений между покупателем и продавцом;
- отказ от добровольного возврата задатка при нарушении договоренностей.
Поэтому единственный способ возврата задатка по предварительному договору – обращение в суд. При этом покупателю и продавцу удастся защитить свои права только при наличии предварительного договора и расписки. Эти документы должны быть юридически правильно оформлены.
Возврат задатка по предварительному договору
Возврат суммы задатка по предварительному договору должен быть прописан. Чаще всего предполагается возврат продавцом в двойном размере, если сделка сорвалась по его инициативе. В том случае, когда инициатором разрыва сделки становится покупатель, он просто не получает задаток обратно.
Так, при подписании предварительного договора обязательным является упоминание следующих моментов:
- определение обеспечительной суммы как «задатка»;
- детальное описание штрафных санкций (кто, кому и сколько возвращает в каких случах);
- механизм возврата задатка, в том числе его сроки и детали.
Пример оговаривания условий возврата задатка в предварительном договоре
Если все это обговорить заранее и отобразить в договоре – возврат денег будет возможен.
Вернуть задаток через суд
Что касается того, возвращается ли задаток по Закону Украины, то как мы уже писали ранее, в суде часто возникают спорные ситуации в определении обеспечительной суммы как задатка или аванса. Если в предварительном договоре не указаны вышеупомянутые моменты, идти в суд не имеет смысла, вам вернут ваши деньги, как будто это был аванс.
Если же продавец, несмотря на то, что все правила оформления были соблюдены, отказывается возвращать задаток – необходимо составлять исковое заявление и идти с ним в суд. Далее, на основании предоставленной документации будет выдано решение. Либо суд решит, что это был аванс, и тогда его вернут покупателю, так как он возвращается в 100% случаев. Либо суд признает, что был оформлен задаток, и тогда обяжет продавца выплатить его в двойном размере.
Как оспорить задаток
Если задаток при покупке квартиры необходимо оспорить, в этом также поможет судебное заявление. Для оспаривания необходимо нотариальное оформление и четкое прописывание условий в договоре. Так, нередки были случаи, когда в договоре задатка/договоре о намерениях/предварительном договоре не было указано, что переданная сумма является задатком. Тогда суд признавал ее авансовым платежом и обязывал продавца вернуть ее без учета штрафных санкций.
Оформление задатка – с одной стороны страхует покупателя от ветрености продавца, а с другой – подтверждает серьезность намерений покупателя по отношению к объекту недвижимости
Но даже, если вы договорились обо всем устно и достигли полного взаимопонимания, крайне важно прописать все условия и закрепить в нотариально заверенном договоре
Обязательные сведения, которые прописываются в договоре задатка
Как было указано выше, перед передачей некоторой денежной суммы в виде задатка, участники будущей сделки по купле-продаже, должны заключить между собой письменное соглашение. Оно должно содержать в себе следующие обязательные реквизиты.
Предмет будущей сделки, и его индивидуальные особенности
Если покупается дом, то в договоре задатка прописываются индивидуальные особенности этого объекта (адрес, количество комнат, жилая и не жилая площадь, хозяйственные постройки).
В течении какого времени будет подписано основное соглашение
То есть конкретная дата, когда стороны должны прийти к нотариусу и оформить сделку по купле-продаже. Что обязан сделать продавец за оговоренное время, с момента получения задатка, и подписания основного договора (например, снятся с регистрации, вывезти свои вещи и освободить жилье).
Какая сумма задатка передается, и как это оформляется
Например, передается 20 тысяч рублей, а стороны договорились, что проставленные подписи в договоре свидетельствуют, что деньги переданы в полном объеме.
Штрафные санкции
Обычно в соглашении указывается, что в случае отказа от основной сделки продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере (на примере 20 тысяч, возврату подлежит 40 000). Если отказывается покупатель, тогда переданная им сумма не возвращается.
Обстоятельства, которые освобождают стороны от выполнения ранее достигнутых соглашений, и обязывают их вернуть полученные материальные ценности. На практике это форс-мажорные обстоятельства. Обычно они касаются продавца, который и выступает по данному договору выгодополучателем, так как задаток отдается ему.
Важно знать, что при задатке, составлять простую расписку нельзя. Хоть она и является письменным документом, что подтверждает передачу денег, но она не будет содержать в себе сведений указанных выше
Расписка выдается только при получении аванса.
Размер задатка
Как правило задаток равен 5-10% от стоимости квартиры и определяется по договоренности сторон.
Поскольку задаток он будет обязан вернуть в двойном размере, нужно правильно определить его сумму.
- С одной стороны — двойной размер больно ударит Продавца по карману.
- С другой стороны — ни когда нельзя исключать ситуацию, что Продавец откажется его возвращать вообще и Вам придется обращаться в суд. А решения суда исполняются плохо и долго.
Разумный размер задатка определяется ценой на квартиру. Если двойной размер задатка легко компенсируется ценой, которую даст другой покупатель, то это не задаток вовсе!
И он не скрепляет договоренность совершить куплю-продажу!
Если сделка не состоялась…
К сожалению, существуют примеры невыполнения обязательств, которые возникают при внесении задатка. Кто-то просто несерьезно относится к таким вещам, а кто-то планирует обман заранее.
Случай из жизни
В 90-е годы многие квартиры были не приватизированы, в том числе и двушка Владимира. Он обратился к маклеру со словами: «Мне срочно нужны деньги. Я хочу приватизировать квартиру и продать». Началась работа по поиску покупателя и подготовка к приватизации. Вскоре нашелся покупатель. Его очень заинтересовала светлая двухкомнатная квартира с хорошей транспортной развязкой. «Я бы купил ее прямо сегодня, но не могу. Деньги будут в течение двух недель, – обещал он. В подтверждение своих слов покупатель передал задаток маклеру. Посредник отдал часть суммы Владимиру, а тот, приватизировав квартиру, внезапно отказался её продавать – безо всяких объяснений. На самом деле ему просто нужны были деньги для погашения своих долгов и приватизации за чужой счёт, а продавать свое жилье он и не думал. Покупателю пришлось подать в суд. После долгой волокиты и нервотрепки он все-таки выиграл дело.
Неприятных историй, связанных с невыполнением обязательств, было немало в 1998 году, когда цены успевали понизиться настолько, что покупателю было не страшно потерять задаток размером около 100, а то и 500 долларов. Он вполне мог купить квартиру намного дешевле и только выиграть. Когда же цены шли в рост, то продавцу легче было вернуть двойную сумму задатка и продать квартиру дороже, а в суд приходится обращаться уже покупателю. В настоящее время таких историй все меньше. Люди понимают, что задаток – дело серьезное, и в случае невыполнения обязательств их ожидает судебное разбирательство.
Бывает так, что недобросовестный продавец берет несколько задатков от разных покупателей и не хочет выполнять обязательства по двойному возврату. Это позволяет ему получить как бы беспроцентный кредит и найти более выгодного покупателя.
Случай из жизни
Алексей давно мечтал купить квартиру для своей большой семьи. Наконец-то нашелся отличный вариант: три просторных комнаты, удачная планировка, свежий ремонт. Продавал жилье молодой человек по имени Валентин. Алексей хотел «закрепить» за собой квартиру и внес задаток. В подъезде он встретил двух незнакомцев. «А вы тоже, наверное, отдали задаток за квартиру Малышева?», – спросили они. Алексей был в шоке. Оказалось, что Валентин взял задаток еще у двух человек, но ни возвращать деньги, ни продавать квартиру не собирался… Полученные деньги уже ушли на многочисленные приобретения предприимчивого юноши.
Приходится констатировать, что в таких случаях суд может принять любое решение: все зависит от различных обстоятельств, от мастерства адвоката и просто от настроя судьи.
Нередко встречается недобросовестность и нечестность не только со стороны продавцов, но и со стороны покупателей.
Случай из жизни
Оксана и Анатолий давно хотели переехать из тесной хрущевки в более просторную квартиру. Но для того, чтобы претворить планы в жизнь, им нужно было совершать сразу две сделки: продать прежнее жилье и купить новое с доплатой. Покупателя они нашли – на встречу пришла солидная дама, внушающая доверие. А вот отыскать альтернативное жилье оказалось сложнее. Поэтому продать свою квартиру сразу они не могли и предложили покупательнице внести задаток. Она без проблем согласилась, но через неделю позвонила и сказала: «Я передумала. Ваша квартира все-таки слишком тесная. Верните мне мои деньги и немедленно!». Хотя ее требования были незаконны, она изрядно потрепала нервы продавцам. Оксана и Анатолий к тому времени нашли себе новое жилье, но для того, чтобы его купить у них не было денег – они же не продали свою квартиру. В целом из-за одного необязательного человека пострадала цепочка из пяти сделок с недвижимостью.
Понятие задатка
В связи с тем, что задаток, это некоторая денежная сумма, которая передается одной стороной соглашения другой, его понятие четко определено действующим законодательством, а именно Гражданским Кодексом нашей страны.
Выдача задатка
Согласно статьи 380 ГК РФ, под ним понимается способ обеспечения сделки, которая будет совершена в будущем. Он может иметь только денежную форму выражения, и является частью стоимости вещи или услуги. Несмотря на то, что платежной единицей в нашем государстве выступает рубль, в некоторых случаях в его качестве может быть передана сумма в другой денежной валюте (например, долларах или евро).
На практике задатком выступает часть стоимости объекта недвижимости или вещи, которая будет приобретаться в будущем.
Важно знать, что несоблюдение обязательных требований, которые установлены законом к оформлению данного обеспечения, могут привести к признанию такого соглашения недействительным.
Как покупают квартиры через агентство недвижимости
Как правило, каждое агентство недвижимости имеет свою информационную базу продающихся квартир. Если покупатель звонит или приходит в агентство, ему могут предложить к просмотру несколько вариантов квартир по заявленным параметрам.
Безопасный период сотрудничества с агентством
Подбор нужных вариантов и просмотр квартир в присутствии представителя агентства, как правило, производится бесплатно. Риелтор водит вас по адресам и показывает квартиры.
Это так называемый безопасный период сотрудничества с агентством. Он так называется потому, что даже если покупатель допускает какие-то ошибки на первоначальном этапе, то их ещё можно исправить без каких-либо потерь.
Обычно агентство на предварительном этапе озвучивает стоимость своих услуг по покупке квартиры с их участием в размере 5% от стоимости квартиры. Цена эта не окончательная, её можно откорректировать и снизить в переговорах с агентством.
Опасный период сотрудничества с агентством
После того, как нужный вам вариант уже подобран и вами просмотрен, начинается самый ответственный период в процессе подготовки к предстоящей сделке. Это опасный период сотрудничества с агентством. Любая ошибка или неточность в поведении на этом этапе может привести к потере денег или квартиры.
Совет покупателю недвижимости
Как правило, цена продаваемой квартиры – это тоже предмет торга. Но нужен аргументированный торг, поэтому на данном этапе мы рекомендуем обратиться к юристу для проверки документов на квартиру, собственников, схемы предстоящей сделки и наличия тех или иных рисков.
Пример покупки квартиры через агентство
Например, после просмотра нескольких квартир вы остановили своё внимание на одной из них, которую хозяин продаёт за 32 тысячи долларов. Вам понравилась эта квартира, юрист проверил документы, вы договорились на повторный просмотр, поторговались с хозяином и сошлись на цене 30 тысяч, которая вас устроила – решили покупать
После этого вы дали согласие представителю агентства заплатить за их услуги не 1500 долларов (это 5%), а всего 1000. Агентство тоже согласилось. Таким образом, 30 тысяч хозяину, плюс тысяча агентству. Итого 31 тысяча.
Как закрепить предварительные договорённости
Но вы договорились в устной форме. Для подтверждения этих договорённостей вам предложат встретиться в агентстве и подписать договор о намерениях и при этом передать некоторую заранее оговоренную сумму, которая должна гарантировать выполнение всех условий договора. Например, 2 тысячи долларов.
Договор, который вы будете подписывать, каждое агентство называет по-разному. Это может быть:
- Договор о передаче задатка;
- Договор о резервировании объекта недвижимости;
- Предварительный договор купли-продажи.
- Договор о передаче аванса;
- Договор о намерениях;
Нужно понимать, что этот договор подписывается между покупателем и продавцом. Агентство при этом выполняет роль постороннего наблюдателя, хотя имеет здесь свой интерес.
Почему нельзя давать задаток в агентстве недвижимости
Противоречие закону в нашем случае налицо. Статья 570 ГКУ категорична – задатком можно обеспечивать уже возникшее обязательство.
При покупке квартиры обязательство возникает только после подписания договора купли-продажи. Но такой договор в нашем случае ещё не подписан. Поэтому, вооружившись статьей 215 ГКУ, договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке.
Статья 216 ГКУ содержит фразу: недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые касаются ее недействительности.
Поясним, что это значит:
- Во-первых, стороны не обязаны выполнять свои обязательства по такому договору;
- Во-вторых, они обязаны возвратить друг другу всё, что получили по этой сделке.
Такой оспариваемый договор на руку покупателю, так как он сможет вернуть сумму, уплаченную по договору о задатке, даже если сам будет виноват в нарушении обязательств. Продавец же обязан будет возвратить полученную от покупателя сумму в полном объёме в любом случае.
Чем аванс и залог отличается от задатка при покупке квартиры в ипотеку
Многие из нас часто путают понятия аванса, залога и задатка, скидывая их «в одну кучу» и приравнивая друг к другу. Однако эксперты утверждают, что между данными способами обеспечения исполнения обязательств есть существенные различия.
Сегодня слово «залог» весьма часто применяется не по назначению. Если покупатель говорит: «Я внес залог за квартиру», то на самом деле он может подразумевать и задаток, и аванс. Вероятнее всего, речь идет о заключении договора между физическими лицами либо о вложении средств в какую-либо фирму.
Вместе с тем, экономический словарь гласит, что залог представляет собой один из способов исполнения должником его обязательств, когда он закладывает кредитору (залогодержателю) недвижимость или другие ценности. И теперь становится ясно, что употребление данного термина в приведенном выше примере было неуместным.
Понятие «аванс» хорошо известно каждому из нас. В аспекте операций с недвижимостью оно означает, что покупатель передает в счет покупки квартиры ту или иную сумму средств, которая является лишь частью стоимости жилья. Что же касается продавца, то он вполне может распоряжаться полученными деньгами по собственному усмотрению, однако в случае отмены сделки ему предстоит их вернуть. Покупатель вносит аванс, как бы подтверждая свое честное слово, но при этом какие-либо официальные обязательства с каждой стороны не фиксируются.
Задаток — понятие более сложное. Его задача – определение обоюдных обязательств сторон в соответствии с нормами Гражданского кодекса. Передав продавцу задаток при покупке квартиры в ипотеку, но отказавшись по тем или иным причинам от сделки в дальнейшем, покупатель лишается этой суммы. Если же отказ от совершения операции исходит от продавца, то, по закону, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. При успешном проведении сделки сумма задатка включается в стоимость жилья.
Как видите, схема вполне понятная и справедливая, однако, как показывает практика, реализуется она далеко не всегда
Во избежание проблем в будущем, важно заключать договор купли-продажи в письменной форме с обязательным указанием на то, что именно внес покупатель — задаток или аванс. Строгое соблюдение всех формальностей дисциплинирует всех участников сделки
Задаток за недвижимость
Вопрос, который волнует покупателей квартир, домов и земельных участков. Как впрочем и иной недвижимости.
И не мудрено! Ведь задаток можно и потерять, по легкомыслию ) Или по глупости.
А аванс может быть абсолютно бесполезен для покупателя недвижимости, но послужит бесплатным кредитом для продавца.
Разберемся подробнее:
- отличие задатка от аванса
- аванс или задаток, что лучше
- соглашение о задатке и предварительный договор
- передача и возврат денег
- расписка
Задаток за недвижимость. Отличие задатка от аванса
И задаток и аванс это некая сумма денег, которую Покупатель передает Продавцу в счет стоимости объекта недвижимости.
Размер этих платежей не регламентируется законом и определяется участниками сделки по своему усмотрению.
В отличии от аванса задаток не только является частью стоимости объекта недвижимости, но и является обеспечительной мерой выполнения предварительных договоренностей между участниками сделки об условиях купли-продажи.
Нарушение договоренности одной из сторон, повлечет за собой потерю денег равную сумме задатка.
То есть :
- Если Покупатель откажется от сделки — он потеряет переданную сумму денег.
- Если Продавец откажется от сделки купли-продажи — он вернет Покупателю деньги, полученные от него в качестве задатка , плюс такую же сумму отдаст за свой счет. А если не захочет этого сделать добровольно — тогда по решению суда. Иски Покупателей суды удовлетворяют, при условии правильного оформления задатка.
Задаток или аванс
Так что же передать Продавцу, задаток или аванс.
Если Вы хотите помочь Продавцу деньгами — аванс.
Если Вы хотите купить именно этот объект недвижимости — задаток.
Поразмышляйте над этим!
Соглашение о задатке и Предварительный договор купли-продажи
Задатком признается платеж переданный и принятый на основании Соглашения о задатке. И других вариантов нет!
Но поскольку задаток нужен для обеспечения договоренностей, то их необходимо прописать на бумаге.
То есть составить Предварительный договор купли-продажи. И других вариантов нет!
Денежные средства должны быть переданы по расписке. И других вариантов нет!
Подробнее в дополнительных статьях:
Задаток за недвижимость. Передача и возврат денег
Сумма задатка и аванса определяется сторонами сделки по договоренности.
Конечно Продавец всегда просит больше.
Покупателю необходимо отнестись к требованию Продавца разумно и практично.
Если Вы передаете/принимаете задаток, то его потеря/возврат должны:
Больно ударить по карману сторону отказавшуюся от сделки
Увеличить стоимость объекта для восполнения потерь от возвращения задатка в двойном размере настолько, что затруднит покупку этой недвижимости другими участниками рынка.
Сроки возврата переданных денежных средств прописываются:
задатка — в Соглашении о задатке
аванса — в Предварительном договоре купли-продажи
Расписка в получении денег от продавца
Расписка о получении денег от Продавца — важнейший документ.
Собственноручная расписка от Продавца является подтверждением факта получения физическим лицом денежных средств.
Расписка может быть подписана свидетелями передачи денег.
Удостоверять расписку у нотариуса не нужно.
Всегда рада разъяснить. Автор
Задаток при покупке квартиры передать продавцу или аванс?
Почему заключать договор о задатке в агентстве недвижимости не имеет смысла
Какой бы договор вы не заключили в агентстве недвижимости, переданная в его рамках сумма денег не может считаться задатком.
Эта сумма будет признана авансом и должна быть возвращена покупателю в полном объёме при срыве сделки. Причём, не имеет значения причина, в результате которой не состоялась эта сделка.
Даже если покупатель передумал покупать квартиру, у него изменились планы или настроение – по закону деньги ему должны вернуть. Если продавец не может или не хочет выходить на сделку, то он также обязан вернуть покупателю переданную им сумму.
Таким образом, передача аванса или задатка в агентстве недвижимости по любому из предложенных договоров не может нести обеспечительную функцию.
Задаток будет признан авансом и должен быть возвращён покупателю при условии несостоявшейся сделки независимо от причин.
✅ Как оформить аванс при покупке квартиры
Факт передачи аванса при покупке квартиры можно оформить двумя способами:
- прописать условия в предварительном договоре купли-продажи;
- оформить отдельным авансовым соглашением.
При этом первый вариант предусматривает основной упор на детали будущей сделки, в счет которой покупатель вносит деньги, второй документ – как правило, описывает только моменты, касающиеся предоплаты, возникающих в связи с этим прав и обязанностей сторон.
Авансовый договор составляется в количестве экземпляров по числу лиц, фигурирующих в нем. Он может быть оформлен в печатном или рукописном виде. Еще один вариант – распечатать базовую часть с пустыми местами для сумм, сроков и прочих индивидуальных условий, которые впоследствии прописать от руки. Помарки и исправления от руки запрещены, иначе документ теряет свою юридическую силу. При возникновении такой ситуации лучше оформить новый экземпляр. Ставить подпись и ее расшифровку допускается только ручкой.
Порядок действий по оформлению
При оформлении авансового соглашения сторонам необходимо:
Обсудить размер и порядок внесения авансового платежа.
Убедиться в праве владения квартирой продавцом.
Составить договор
Если процедура проходит без участия нотариуса, важно проследить, чтобы указываемые данные соответствовали информации из официальных справок и выписок.
Проверить пункты документа и при необходимости внести коррективы.
Подписать договор и засвидетельствовать передачу денег распиской.
Необходимые документы
В большинстве случаев для заключения соглашения об авансе достаточно минимального пакета документов:
- для покупателя: паспорта/доверенности представителя;
- для продавца: паспорта/доверенности представителя, подтверждения права владения жильем (Выписки из ЕГРН или Свидетельства о праве собственности) и правоустанавливающих документов (Договора купли-продажи, Свидетельства о наследстве и пр.)
Если предоплата будет внесена безналичным путем, дополнительно потребуются реквизиты банковского счета. Кроме того, для спокойствия покупателя и уверенности в «чистоте» квартиры, можно попросить у продавца:
Технический паспорт, чтобы проверить наличие перепланировок и их узаконивание.
Выписку из домовой книги, чтобы знать о количестве прописанных и выписанных лиц
Особенно следует обратить внимание на наличие прописки несовершеннолетних, поскольку в таком случае потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.
Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (оформляется в Едином информационно-расчетном центре или Управляющей компании).
Выписку из ЕГРП, чтобы проверить операции по правам собственности, выполняемые с данным объектом.
Сроки
Срок аванса – период от передачи авансового платежа до подписания основного договора купли-продажи квартиры и уплаты остатка суммы по нему. Это время дается сторонам, чтобы собрать документы и завершить формальности для оформления покупки квартиры. Для стандартных сделок он обычно составляет 2-4 недели, для альтернативных (когда предстоит совершить предварительно продажу другой недвижимости) – 6-8 недель. Но по желанию стороны могут указать любые другие сроки, вплоть до 12 месяцев. Определяя временной отрезок, следует учитывать стадию сбора необходимых документов, участие несовершеннолетних, наличие у покупателя полной суммы для оплаты квартиры и другие нюансы конкретной ситуации.
Если указанный в соглашении срок прошел, а стороны не готовы заключить сделку, возможно два варианта:
- заключить повторный договор с новыми сроками;
- разорвать соглашение и вернуть предоплату покупателю (если не предусмотрены иные штрафные санкции для каждой из сторон).
Заверение у нотариуса
Обязательное заверение авансового соглашения у нотариуса не требуется. Но стороны могут пройти эту процедуру по обоюдной договоренности, что особенно актуально при передаче крупных сумм предоплаты. В таком случае нотариус поможет более подробно и грамотно прописать все условия, а также будет свидетелем факта передачи денег в оговоренном сторонами размере и на законных основаниях.
Стоимость услуги по заверению соглашения составит от 1000-2500 руб. в зависимости от количества страниц в документе, а также тарифов на услуги специалиста, которые зачастую определяются местом проживания. Так, в столице расходы на нотариуса будут существенно выше по сравнению с небольшими населенными пунктами.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры : какие еще документы нужны
Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку.
Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель. Например, указывают:
- стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств;
- список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;
- список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;
- сроки передачи недвижимости покупателю;
- кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;
- данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.
- Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:
- фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;
- адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;
- указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;
- сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;
- подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.
Различия между задатком и авансом
По своей правовой природе аванс также выступает обеспечением по различным сделкам. То есть это также денежная сумма, которая передается одной из сторон, и свидетельствует о намерении совершить основную сделку или покупку в будущем.
Но в отличии от задатка, аванс не требует оформления письменного соглашения между сторонами. Это делает его менее популярным, при совершении различных сделок с движимым и недвижимым имуществом.
Различие между авансом и задатком можно указать в таблице.
| Задаток | Аванс |
|---|---|
| Получение задатка должно оформляться только письменным договором с особенностями указанными выше. | Аванс можно оформить простой распиской, в которой указать, что Ф.И.О. паспортные данные получил в качестве аванса такую-то денежную сумму |
| При невыполнении основных обязательств, задаток необходимо вернуть в двойном размере, или в том, что будет указан в письменном соглашении | Если человек получивший аванс не выполнит взятых на себя обязательств в будущем, то он обязан вернуть только ту сумму, которую он получил, без каких либо штрафных санкций |
| Договор задатка можно признать недействительным в суде, и тогда он превращается в аванс, при этом никаких штрафных санкций не наступает | — |
| Если основной договор (который будет заключен в будущем) требует нотариального заверения, значит и соглашение о выдаче денежных средств также должно быть оформлено таким способом | Расписка о выдаче аванса не требует нотариального оформления |
Важно знать, что в некоторых случаях, опытные юристы, при выдаче аванса, рекомендуют указывать в расписке, или договоре, дату, когда должен быть подписан основной договор. Бывают ситуации, когда аванс не возвращается на протяжении длительного времени, и пострадавшему приходится обращаться в суд
В исковом заявлении, имея такую расписку на руках, можно попросить взыскать с ответчика сумму аванса, а также сумму в виде двойной ставки Центробанка, и сумму инфляционных утрат. Это не штрафные санкции, а просто индексация денежных средств, которые на протяжении некоторого времени находились в чужом незаконном владении.
Зачем он нужен?
Из самого определения задатка вырисовывается его использование. Он нужен в двух случаях. Во-первых, если покупатель хочет приобрести недвижимость, но по какой-либо причине у него пока нет полной суммы для покупки. Тогда задаток применяется, чтобы «закрепить» за собой заинтересовавшую квартиру. Продавец устанавливает срок, в течение которого покупатель должен представить полную сумму. В случае необходимости договор может быть продлен. В таком случае покупатель может передать задаток продавцу, чтобы быть уверенным: квартира остается за ним.
Во-вторых, возможна обратная ситуация, когда квартира временно не может быть продана, но ее хозяин не хотел бы упустить покупателя. Сложности с продажей возникают по разным причинам: не готовы документы, отсутствует один из совладельцев, нет разрешения от органов опеки и попечительства, не подобрано альтернативное жилье…
Если одна из сторон отказывается от совершения сделки, можно принудить ее к выполнению обязательств через суд.
Оформление соглашения о задатке
Соглашение о задатке оформляется как расписка, причем обязательно в письменном виде. Нотариально заверять такой документ нет необходимости, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей, которые обязаны поставить подпись на соглашении о задатке. Отметим, что в случае нотариального оформления существенно облегчается механизм взыскания суммы при выявлении нарушений условий соглашения о задатке.
При составлении соглашения о задатке следует обязательно указать, что это соглашение является именно «задатком». Указывать другие слова – «аванс», «залог» нельзя, так как это приведет к некорректности такого договора и, как следствие, к недействительности заключаемого договора.
В соглашении о задатке следует указывать:
- Наименование объекта, за который вносится задаток. При этом следует указать максимально полную информацию. Например, для квартиры надо указать точный почтовый адрес, количество комнат, площадь квартиры, состояние квартиры;
- ФИО участников сделки;
- Паспортные данные каждой из сторон сделки.
- Размер вносимой денежной суммы.
- Сроки выполнения всех обязательств по договору.
- Подписи обеих сторон по договору.
- Подписи свидетелей (при наличии).
- Дата составления.
Порядок действий
Для оформления договора залога/задатка необходимо:
- Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
- Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
- Составить соглашение о задатке.
- При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
- Подписать этот документ.
- Передать продавцу деньги.
Рекомендуется потребовать у продавца расписку о получении задатка. Соглашение лишь подчеркивает намерение сторон передать/получить деньги, но не сам факт передачи. Для фиксации этого необходима расписка.
Расходы и сроки
Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.
Семь раз отмерь…
Для того, чтобы снизить риск подобных неприятных сюрпризов при внесении задатка, важно обратиться к профессионалам в сфере риэлторского бизнеса. Иногда мы выступаем против такой меры, в связи с нецелесообразностью
Задача грамотного специалиста – оценить необходимость передачи задатка. Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить ряд самых различных обстоятельств: от разрешения РОНО, до наличия согласия других собственников.
Следует учитывать и срок, по истечении которого сделка должна состояться. Если он слишком велик, то есть вероятность изменения цены на жилье. Тогда нет смысла вносить задаток, потому что это поставит одну из сторон в невыгодное положение.
Можно долго перечислять всё необходимое для принятия решения о передаче задатка, но лучше работать со специалистами, и всегда помнить правило: «Семь раз отмерь – один отрежь!».
Подготовила Злата Балика
Какой договор нужно заключать при продаже квартиры – выводы
Как правило, для минимизации рисков нужно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи с чётко прописанными штрафными санкциями за его невыполнение. Он максимально защищает интересы покупателя и продавца.
При нарушении договорённостей суд может признать обеспечительную сумму авансом или задатком. При этом:
Аванс возвращается в любом случае при несостоявшейся сделке, причём не важно, кто виноват в срыве сделки.
Задаток возвращается в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца. Если сделку сорвал покупатель, то задаток не возвращается, он остаётся у продавца.
