Собственник – это кто? Права и обязанности собственника

Содержание права собственности

Содержание права собственности подразумевает совокупность прав и обязанностей собственника в отношении его имущества. Они не должны противоречить закону и нарушать права и интересы других лиц. Содержание права собственности включает в себя три правомочия: право владения, право пользования и право распоряжения.

Право владения закрепляет законом физическое владение вещью или материальными средствами. Право владения определяется законными основаниями. Одним из таких оснований может быть договор купли-продажи. Владение бывает двух видов: пожизненное и временное. Пожизненное владение начинается с момента, когда имущество начинает принадлежать собственнику и прекращается с момента его отчуждения. Бывает также пожизненное наследуемое владение. Это значит, что все правомочия переходят к наследникам субъекта. Временное владение подразумевает осуществление правомочий без перехода права собственности. Например, владение помещением по договору аренды.

Право пользования предусматривает использование вещи с целью получения дохода или полезных свойств от ее эксплуатации. Оно взаимосвязано с правом владения, так как по общему правилу пользоваться имуществом можно только владея им. Право владения и пользования могут принадлежать не только собственнику вещи, но и лицам, которые получили правомочия от собственника. Право пользования можно разделить на два основных типа: срочное и бессрочное. В срочном указывается определенный срок. В большинстве случаев срочное пользование осуществляется договором аренды или субаренды. Бессрочное пользование возникает после приобретения вещи в частную собственность. Исключения составляют государственная и муниципальная собственность. Согласно пункту 1 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ — в бессрочное пользование могут предоставляться земельные участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности.

Право распоряжения — это право распоряжаться имуществом на законных основаниях. Собственник сам определяет юридическую судьбу вещи. Это значит, что он может обменять, продать, подарить или сдать в аренду свое имущество.

Популярные вопросы по данной статье

Что представляет собой право собственности?

Право собственности — это право лица распоряжаться своим имуществом в соответствии со своими интересами в рамках закона.

Какие формы права собственности существуют?

В Гражданском законодательстве предусмотрены три формы права собственности: 

• Частная собственность — полностью защищенное законом право гражданина и юридического лица на определенное имущество. 
• Государственная собственность — это такая форма собственности, при которой имущество, а также средства и продукты производства принадлежат полностью или на основе долевой или совместной собственности. 
• Муниципальная – собственность муниципального образования, то есть населения, проживающего на территории муниципалитета.

Какие виды общей собственности бывают?

Совместная собственность делится на три вида:

• Общая собственность супругов;
• Общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства;
• Общая собственность на приватизированное жилище.

Бывают ли вещные права?

Вещное право — это субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально-определенная вещь. Оно позволяет собственнику использовать свое имущество, а также получать выгоду при распоряжении вещью.

Права жильцов относительно общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с жилищным законодательством общедомовое имущество находится в долевой собственности владельцев жилплощади.

К нему относятся помещения и объекты, не входящие в состав квартир:

• межэтажные лестницы и лестничные площадки;
• лифты и их шахты;
• коридоры, если таковые имеются;
• крыши;
• чердачные помещения;
• подвалы, с помощью которых обеспечивается доступ к коммуникациям;
• придомовая территория многоквартирного дома со всеми расположенными на ней объектами и элементами благоустройства.

Все собственники жилья имеют равные права на пользование, владение и распоряжение данным имуществом.

Помимо непосредственного использования владельцы объектов недвижимости могут осуществлять перепланировку или реконструкцию этих объектов. Нередко это объединение жилых и чердачных помещений, пристройки или расширение дома, увеличение площади чердака.

Такие работы проводятся для оборудования разнообразных объектов благоустройства, например, создание веранд, зимних садов или спортивных залов, или же для сдачи свободных площадей в аренду.

Очень важную роль играет право собственности на придомовую территорию. Это не просто участок земли под домом и вокруг него, но также все постройки и иные элементы, расположенные на этой площади.

Только сами жильцы имеют право решать, что будет располагаться на общедомовой территории. Без их согласия не может осуществляться строительство гаражей, магазинов, детских площадок или парковок. Любые работы по созданию каких-либо объектов, осуществляемые без ведома жильцов, являются абсолютно незаконными.

Все решения, связанные с общим имуществом, должны быть согласованы на общем собрании жильцов. Для осуществления некоторых действий требуется разрешение от органов местного самоуправления.

Чтобы его получить, обязательно нужно предоставить протокол собрания собственников жилья, в котором отмечено согласие большинства жильцов на реконструкцию или строительство нового объекта. В данной ситуации не учитываются голоса временно или постоянно зарегистрированных граждан, которые не имеют права собственности на объект недвижимости.

Собственники жилья имеют право сдавать в аренду нежилые помещения, расположенные на первом этаже дома, а также часть общедомовой площади. Финансовые средства, полученные в результате совершения такой сделки, могут быть направлены на благоустройство, ремонт, оплату труда консьержа.

Даже являясь владельцем, все действия нужно непременно согласовывать с остальными соседями на общедомовом собрании.

Владение и пользование жилым помещением – отличия

Полноправный владелец жилья – это его собственник. В России два вида жилья:

• частное;
• муниципальное.

Собственники частного жилья – люди или компании, а муниципального – государство в лице муниципалитетов.

При этом право владения может быть либо зарегистрировано, либо нет. При регистрации права выдаётся свидетельство особой формы, сейчас такие свидетельства жёлто-розовые, до 2003 года были зелёные. Именно эта бумага – основной документ владельца.

Кроме свидетельства по форме может быть и другое – старое, выданное в доперестроечное время, но действует оно по сей день. Такие бумаги выдавались на землю и дома, на квартиры же выдавались ордера.

Не все россияне зарегистрировали своё право на квартиры, да и не стремятся его регистрировать. Ведь право-то есть, просто не зарегистрированное. Например, выплатив полностью пай в кооперативе, дольщик уже наделён правом собственности, и никто другой не имеет права на эту квартиру посягать.

Так же и в деревнях, и даже в городских квартирах – живут люди из поколения в поколение, фактически принимая наследство, и не задумываются о походе в Росреестр.

Между тем, собственники жилья имеют право не только проживать в нём, но и распоряжаться по своему усмотрению – продавать, менять, сдавать. Прописывать в квартире членов семьи и родственников они тоже имеют право. Но родственники от этого совладельцами не становятся, только пользователями.

Права иных лиц на проживание в жилом помещении

Далеко не все лица, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. В ЖК закреплены права и обязанности трех групп лиц, имеющих ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:

члены семьи собственника (в том числе, бывшие);

лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;

лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.

Члены семьи собственника

Права членов семьи владельца квартиры определены в 31 статье ЖК РФ. Согласно этому, члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением между ними. Однако при желании обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.

Бывшие члены семьи собственника – это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.

Эта ситуация имеет много отрицательных моментов, поскольку бывшие члены семьи собственника не защищены законодательно. Так, при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье. Но бывает, что идти им некуда. А нередко человек остается на руках с несовершеннолетним ребенком.

Ничуть не лучше и случай, когда квартира зарегистрирована на ребенка. Поскольку собственником является он, то получается, что став совершеннолетним, он фактически может выгнать на улицу родителей, если те зарегистрированы по иному адресу. Подобные ситуации нередко становятся поводом для судебного разбирательства.

Право пользования квартирой может быть сохранено судом за бывшим членом семьи, если имущественное положение не позволяет ему обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право обязать собственника обеспечить бывших членов семьи иным жилым помещением по их требованию при исполнении алиментных обязательств.

Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно – ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.

Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ (ст. 40) лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.

Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещание желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.

Завещательный отказ и содержание с иждивением

Согласно ст. 1137 ГК РФ, завещательный отказ предполагает возложение завещателем на своих наследников исполнения обязанности имущественного характера в пользу определенного лица (лиц). Указанные лица имеют право требовать исполнения этой обязанности. Как пример – квартира передана в наследство сыну с указанием в завещании, что он должен предоставить дочери право пользования этой квартирой в течение некоторого срока (или пожизненно).

Лицо, получившее право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется данным помещением наравне с собственником. По истечении указанного в завещании срока право пользования квартирой у данного лица прекращается.

Проживающий в жилом помещении на основании завещательного отказа дееспособный гражданин несет солидарную ответственность с его собственником по всем обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением (если иное не предусмотрено соглашением между ними).

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, имеет право пользоваться данным помещением так же, как и лицо, получившее право пользования по завещательному отказу.

Что входит в общее имущество МКД?

Понятие общего имущества собственников МКД

Для многих общее имущество многоэтажного дома является очень абстрактным понятием.

Что именно к нему относится, знают далеко не все. Фактически общими признаются места, оборудование, техническое оснащение, используемое всеми жильцами дома, необходимое для его эксплуатации в целом.

Иными словами, все, что находится за пределами квартир, является общим.

В число общих входят:

• лестничные пролеты, коридоры;
• лифты;
• чердаки и подвалы;
• иные помещения нежилого характера;
• домовые электрические сети;
• инженерные сети и оборудование;
• земля под домом.

Какие права дает прописка муниципальной квартире?

Муниципальная квартира – это жилье, которое выделено для проживания на основе договора соцнайма. Собственниками такого помещения граждане не становятся. Они лишь имеют прописку.

При этом обретают такие права:

1. Проживать на выделенной территории.
2. Пользоваться общедомовым имуществом.
3. Пользоваться предоставляемыми коммунальными услугами. Обязуются при этом своевременно их оплачивать и поддерживать состояние квартиры на должном уровне.
4. Сдавать в аренду. Это право имеют не все. Данные моменты согласовываются с муниципалитетом.
5. Соглашаться или нет на прописку других людей.
6. Прописывать в квартире своего ребенка без согласия с нанимателем и жильцами.
7. Проживать вместе со всей своей семьей, которая также зарегистрирована на территории на базе единого договора социального найма. По закону к членам семьи относятся лица, зарегистрированные на одной жилплощади с нанимателем и указанные в договоре. Это супруги, родители, братья и сестры. При этом в случае развода право на проживание в муниципальной квартире того, кто перестал по факту быть членом семьи, не утрачивается.

Прописанные в муниципальной квартире лица не имеют права ее завещать, дарить, продавать, обменивать. могут приватизировать. Но это долгая и сложная процедура.

Обязанности собственников жилых помещений

Права и юридические возможности законных обладателей жилой недвижимости тесно связаны друг с другом. Одной из важнейших обязанностей считается содержание помещения в надлежащем состоянии. Выполнение ее предполагает обеспечение сохранности объекта посредством проведения ремонта, в т. ч. и капитального.

В отечественном законодательстве предусмотрено право собственника жилого помещения возложить бремя содержания на другое лицо, в т. ч. юридическое, а также на государство или муниципалитет. Основанием для этого может являться федеральный закон либо соглашение о предоставлении объекта во временное владение или пользование. Следует, однако, учесть, что арендный договор, предусматривающий возложение бремени по содержанию помещения, не исключает ответственности законного владельца за неисполнение его обязанности.

Как проходят выборы председателя по дому?

Председатель по дому может быть назначен только в результате голосования собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Это может происходить путем:

• очного голосования (на общем собрании);
• заочного (заполнение листов голосования).

Чтобы выборы были признаны состоявшимися, необходимо участие не менее 2/3 собственников. Арендаторы в голосовании участвовать не вправе.

Избирается председатель только из числа собственников квартир в доме. Для чего ему достаточно заручиться хотя бы половиной голосов. Срок полномочий может быть определен индивидуально с правом их продления путем переизбрания на следующий срок.

Избрание и переизбрание председателя по МКД проходит в ходе проведения очередного или внеочередного собрания жильцов. Каждое собрание обязательно протоколируется.

Протокол станет документом, подтверждающим назначение, а также устанавливающим срок полномочий, уровень зарплаты и перечень льгот. По окончании указанного срока полномочия «старшего по дому» продлевают или переизбирают другого, обычно это 2 года.

Доверенность

Полномочия представителя собственников должны подтверждаться соответствующей доверенностью, выдаваемой самими собственниками помещений в МКД. Это является обязательным, если от их имени председатель совета наделен полномочиями подписывать договора управления. Так же гражданский кодекс в ст. 182 регулирует вопросы представительства одного гражданина от имени другого (или группы лиц). Оно происходит только на основании доверенности.

Если же собственники не наделяют «старшего по дому» полномочиями для заключения сделок, доверенность ему выдавать не обязательно.

Собственники участков: кто они, и как определяются их права на землю?

Собственник — это лицо, имеющее юридическое право владеть земельной территорией и распоряжаться ею по своему желанию, человек, который произвел оформление земельного участка и дома в собственность. Он имеет возможность продавать или обменивать землю, заключать под нее сделки или брать кредиты. Также собственник может подарить территорию, завещать или сдать в аренду.

Все эти функции и возможности широко оговариваются п.1 ст.25 ЗК РФ. Однако на человека возлагаются и определенные обязательства. О каких же обязательствах идет речь?

1. Регулярная выплата налога.
2. Отслеживание состояния земли с целью увеличения ее плодоносности.
3. Недопущение загрязнения окружающей среды из-за деятельности на участке.
4. Соблюдение границ участка, во избежания конфликта с соседями.
5. Соблюдение порядка пользования угодьями и природными богатствами, находящимися в общем пользовании.

Обычно собственники больше внимания уделяют своим правам, игнорируя обязательства. Подобное невнимательное отношение может довести до отчуждения земель в том случае, если, например, не выплачиваются существующие налоги или нарушаются права других собственников.

Именно поэтому существующее законодательство обязует строго соблюдать все возложенные обязательства.

Как определить и найти собственника земельного участка? Как узнать собственника земельного участка по кадастровому номеру? Для проверки прав на территорию можно использовать несколько методов. Сведения о владельце земли можно получить в следующих инстанциях:

1. Регистрационный центр, где в соответствии со Ст131 ГК РФ и законом 122-ФЗ содержится вся информация о владельцах земельных территорий на конкретном участке.
2. Местная администрация и муниципалитет.
3. Федеральное управление по единому учету земли, кадастру и картографии содержит все сведения о собственниках.
4. Налоговая инспекция всегда может предоставить данные о владельце земли.

Как узнать собственника земельного участка если нет кадастрового номера?

Чаще всего права частной собственности определяется с помощью кадастрового номера. Если же его нет, следует обратиться в другие организации, и в первую очередь, в Регистрационный центр. Там имеются все сведения о земельных территориях на конкретном участке.

Сразу же после покупки недвижимости, ее необходимо зарегистрировать в кадастровом управлении. Это зафиксирует право собственности и позволит налоговым инспекциям начислять плату за территорию. Помните, изъятие земельного участка у собственника возможно только через суд.

Какие права у человека прописанного в приватизированной квартире?

Приватизированная квартира – это помещение, переведенное из государственной собственности во владение гражданина. В ходе приватизации владельцем квартиры становится тот, кто участвовал в этом процессе. Он получает право прописывать на своей территории всех, кого захочет.

Зарегистрированные в такой квартире граждане, обретают следующие права:

Прописать на жилплощади своего ребенка, который не достиг совершеннолетия.
Пользоваться кухней, санузлом, предметами мебели и всем тем, что есть в квартире и относится к категории общего пользования. При этом прописанный обязан поддерживать жилье в чистоте и выполнять все возложенные обязанности. Бывает, что между собственником квартиры и новым жильцом заключается договор

Его пункты важно выполнять. Иначе можно лишиться прописки.
Одобрять прописку на общей территории других граждан.
Пользоваться общедомовым имуществом, соблюдая установленный правила.

Если с прописанным жильцом расторгнут официальный брак, то он обязан покинуть квартиру. Находиться в ней он вправе некоторое время до подбора нового варианта жилья.

В любой момент собственник квартиры может лишить прописанного у себя человека права проживать на своей территории. Но о выселении владелец помещения должен проинформировать заранее.

Чтобы оформить прописку в приватизированной квартире, собственнику квадратных метров и будущему жильцу нужно обратиться в паспортный стол и подать заявление. В таком документе будущий жилец отмечает свое желание прописаться на территории конкретной квартиры, а собственник дает на это свое согласие.

После оформления регистрации человек получает право пользоваться квартирой наравне с ее хозяином. Но распоряжаться ею (сдавать комнату в аренду, оформлять дарственную) он не может.

Права прописанного несобственника

• Право №1 — пользоваться жильем.

  Когда собственник прописывает к себе человека, он дает ему право пользования (проживания) и подтверждает это своим письменным согласием в паспортном столе/МФЦ. П. 2 ст. 30 ЖК РФ — «Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.» П. 49.4 Приказа МВД N 984 — «Одновременно с заявлением о регистрации по месту жительства заявитель представляет: письменное согласие о вселении гражданина в жилое помещение от проживающих совместно с нанимателем жилого помещения совершеннолетних пользователей, наймодателя, всех участников долевой собственности (при необходимости).»

  По закону прописанный может пользоваться жильем, ведь его право зафиксировано штампом в паспорте и согласием собственника. Только на практике с правом пользования есть довольно тонкий момент.

  С одной стороны, если собственник не хочет впускать прописанного человека в свое жилье, по закону он должен сначала документально подтвердить о лишении того права проживания. А для этого придется обращаться в суд — п. 1 ст. 35 ЖК РФ. Иного способа нет. Собственнику следует подать иск о признании прописанного утратившим права пользования, получить решение суда и предоставить его в паспортный стол — ст. 7 Закона от 25.06.1993 N 5242-1. Только после этого гражданина выпишут.

  С другой стороны, если собственник не впускает прописанного, за это не предусмотрено какой-либо ответственности — ни административной, ни уголовной. Конечно, есть статья о предоставлении фиктивной регистрации, но ее применяют только когда это будет квалифицироваться как общественно опасное деяние — п. 18 Постановления Верховного Суда от 09.07.2020 г. N18. На практике ни один судья не будет брать в расчет данную статью о фиктивной регистрации.

  Прописанный гражданин, которого не впускают в жилье, может обратиться в суд с иском о вселении и нечинении препятствий в проживании — п. 2 ст. 31 ЖК РФ. Обращаться в полицию при этом нет смысла. Вселением занимаются только судебные приставы с соответствующим судебным решением на руках — пп. 8 ст. 68 и ст. 108 Федерального закона об исполнительном производстве. В свою очередь, собственник может подать на него встречный иск об утрате права проживания. Обычно собственники так и делают — не впускают, а затем подают иск (заранее или встречный). Главное в этой ситуации то, что чаще всего суд встает на сторону собственника, потому что у него больше законных оснований выиграть дело. Очень внимательно прочтите данную статью — как собственнику выписать человека из своей квартиры.

  Как видите, в ситуации с правом пользования не все так однозначно. И собственник не имеет право не впускать без решения суда, и прописанный не имеет право вселяться без решения суда, если собственник не согласен. Действия каждой из сторон можно воспринимать как самоуправство — один не впускает, а другой пытается вселиться.

  Надеюсь с правом пользования понятно. Также собственнику стоит помнить следующее — при получении кредита нужно указывать адрес проживания. Это может его коснутся, если прописанный при получении кредита укажет его жилье и в дальнейшем перестанет платить. Скорее всего коллекторы будут наведываться по адресу, тем самым причиняя неудобства всем проживающим. К сожалению, с этим ничего не поделаешь. Собственнику нужно брать это в расчет при прописке человека.

• Право №2 — прописать своего ребенка до 14 лет.

  Прописанный гражданин без согласия собственника может прописать своего ребенка, но только младше 14 лет. Для этого ему достаточно подать заявление, свидетельство о рождении ребенка и паспорта обоих родителей/усыновителей/опекунов — п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713 и п. 50 Приказа МВД от 31.12.2017 N 984. Если ребенок старше 14 лет, согласие собственников обязательно, потому что будет применяться п. 49 Приказа МВД. Более подробно об этом моя коллега писала здесь.

  На прописку супруга также потребуется согласие собственников.

Заключение

Право собственности на жилье – неотъемлемый элемент комплекса гражданских прав. Действующее законодательство обеспечивает защиту этого права от посягательств третьих лиц. Никто не может быть лишен жилища, кроме как по основаниям, закрепленным нормами.

Собственники жилья обладают достаточно большим объемом прав. Они могут пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом, принадлежащим им на законных основаниях. Принадлежность объекта устанавливается при госрегистрации права. Данная процедура является обязательной. Любые юридические действия с жильем должны быть зарегистрированы.

Реализовывая свои права, каждый собственник должен помнить и о своих обязанностях. Пользование помещением должно осуществляться строго в соответствии с его назначением. При этом эксплуатация объекта не должна нарушать интересы других лиц. В число обязанностей собственника и лиц, проживающих с ним, включено обеспечение надлежащего состояния помещения. Это означает, что субъекты должны своевременно осуществлять ремонт, оплачивать коммунальные услуги.

Еще одна обязанность – своевременное отчисление налогов. Все собственники платят налог с имущества. Кроме этого, НК устанавливает обязанность отчислять платежи с дохода, если владелец передал помещение в аренду.

Законодательство также устанавливает ответственность за неисполнение предписаний. В случае грубого нарушения требований лицо может лишиться прав на жилое помещение.