Как перевести жилое помещение в нежилое: инструкция

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если решено квартиру, приобретенную в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать. Причина — квартира предмет залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

  1. Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
  2. Подтверждение прав на дом (свидетельство).
  3. План дома.
  4. Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Есть один момент, о который владельцы частных домов нередко «спотыкаются». Это вид разрешённого использования того участка земли, где расположен их дом. Если земля выделена под ИЖС, то есть индивидуальное жилищное строительство, то формально там не может находиться офисное здание. Так что местная администрация наверняка откажет в переводе.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы. Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.

Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.

О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.

О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:

https://youtube.com/watch?v=CNSe0-g-DP8

Отказ перевода жилья

В результате изучения документации, владельцу будет вручен документ, в котором обязательно отображается не только решение, но и причины такого заключения.

Как правило, перевод жилого дома в нежилое здание невозможно осуществить в следующих ситуациях:

  1. Отсутствие необходимых документов. В случае предоставления неполного пакета документов, сотрудник муниципальной службы просит донести недостающие бумаги. На это владельцу выделяется 15 дней. Если прошение не будет выполнено, оформляется отказ.
  2. Заявление и документы были поданы в несоответствующий государственный орган.
  3. Предоставленный проект имеет нарушения строительных, пожарных и санитарных правил.
  4. Квартира не соответствует нормам, установленным в ЖК РФ.

Если в первых трех случаях владелец может устранить нарушение и повторно подать документы, то в последнем, перевод осуществить не выйдет.

Внимание! За владельцем закреплено право обжаловать решение муниципальной службы в судебном порядке. Для этого нужно предоставить в местный суд иск с доказательствами нарушения прав владельца.

Документы из БТИ

Пакет документации, который необходимо предоставить межведомственной комиссии из ДУИ, в обязательном порядке должен содержать следующие бумаги:

1. Экспликацию с поэтажным планом. Если таковых нет на руках, то получить их нужно в БТИ. При этом предварительно необходимо взять доверенность в Департаменте. Таким образом, первым делом следует отправиться в Департамент, написать заявление по образцу и представить такие документы:

  • паспорт собственника или доверенность лица, действующего в его интересах;
  • свидетельство, подтверждающее права на жилье;
  • так называемый договор основания, по которому помещение перешло в собственность.

2. Паспорт помещения и технический план. Здесь следует учитывать, что если эти бумаги были получены более трех лет назад, то их нужно брать повторно в БТИ.

Перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок перевода

В статье 22 ЖК четко определены условия, при которых возможно произвести переход помещения из жилого в нежилое:

  • квартира должна находиться во владении того лица, которое занимается ее переводом. Арендатор жилья или его съемщик по договору социального найма не может осуществить такой перевод;
  • помещение должно быть оснащено отдельным входом.

    Если площадь объекта составляет более 100 м², то необходимо оснащение его аварийным выходом. Если у квартиры нет отдельного выхода, но имеется окно во двор и квартира расположена на 1-ом этаже, то разрешение может быть получено при условии в дальнейшем формирования выхода;

  • не разрешается проводить переход только части помещения, например, только одной комнаты в квартире;
  • прописка в квартире, подлежащей переводу, запрещена;
  • недвижимость не должна иметь обременений: быть под залогом или арестом;
  • при нахождении помещения выше 1-ого этажа необходимо, чтобы все объекты, располагающиеся ниже не принадлежали жилому фонду;
  • если ранее в квартире проводились перепланировки, то они должны быть отражены в официальных документах БТИ;
  • также запрещается переход из жилого фонда в нежилой, если помещение располагается в здании, находящемся в аварийном состоянии.

Кроме основных условий выдвигаются дополнительные:

  1. обязательным условием, предъявляемым к квартире, является ее оснащенность коммуникациями.
  2. Рассматривается отдельно ситуация, если помещение находится в здании, относящемся к объекту культурного наследия.

К жилому помещению относится помещение, предназначенное для постоянного проживания людей, нежилое обычно используется для коммерческих, административных или других целей, несвязанных с проживанием.

Обязательным условием переоформления статуса помещения является получение согласия межведомственной комиссии, формируемой при Департаменте управления городского имущества. Теперь немного о том, с чего же начать перевод в нежилое помещение.

Какие проблемы могут возникнуть при переводе

Как указывалось выше, согласование переводов является крайне сложной процедурой. Могут возникать следующие проблемы:

  • отказ от собственников квартиры, смежных помещений, МКД на перевод и перепланировочные работы;
  • невозможность обеспечить нормы безопасности, что угрожает устойчивости и прочности дома;
  • неудовлетворительное состояние конструкций, что препятствует проведению работ;
  • невозможность обойти запреты на работы при перепланировках.

В каждом конкретном случае нужно решать, как обходить указанные сложности. Например, отказ собственников МКД дать согласие невозможно обжаловать. Поэтому заказчику придется искать компромисс и убеждать дать согласие, иначе все последующие этапы не будут иметь смысла. Обойти ограничения на строительные работы можно путем выбора других решений, отказа от отдельных изменений.

Допускается ли перевод жилого здания в нежилое здание

У зданий тоже может меняться целевое (функциональное) назначение. Перевод жилого фонда в нежилой в данном случае возможен, если все квартиры в МКД будут расселены. После расселения собственник здания станет владельцем всех помещений, будет сам принимать решение о дальнейшей судьбе объекта.

Согласование может заключаться в получении разрешения на реконструкцию, если будут проводится такие работы. Если для перевода достаточно перепланировки, в нежилом здании ее согласовывать не нужно. Функциональное назначение здания необходимо менять через Росреестр.

На заключительном этапе собственник получит выписку ЕГРН. На данном примере целевое назначение объекта «жилое помещение, квартира». После всех согласований его изменят на статус «нежилое помещение».

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Чтобы успешно и оперативно пройти достаточно сложную процедуру, нужно взять за правило неукоснительно соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Когда действуешь последовательно, пошагово, придерживаешься отработанного алгоритма — проще достичь поставленной цели.

Пошаговый алгоритм

Вся процедура состоит из пяти последовательных этапов. Начинаем с того, что готовим проект переоборудования, а заканчиваем регистрацией переделанной недвижимости.

Подготовка проекта перепланировки

Как перевести жилое помещение, например, в коммерческое? Для начала уточните, какие различия в технических факторах следует преодолеть. Превращая квартиру в нежилое помещение, понадобится заранее заручиться письменным согласием соседей, если будут затронуты территории общего пользования (п. 2 ст. 40 ЖК).

Документация

К заявлению, подаваемому для перевода жилого помещения в нежилое, прилагаются оговорённые в п. 2 ст. 23 ЖК документы. Они необходимы, чтобы представители органов местного самоуправления могли изучить правовые и технические аспекты рассматриваемой ими проблемы.

Помимо заявления, обязательно предоставление:

  • проекта переделок;
  • согласия собственников, которое подтверждается общим протоколом и персональным от каждого, кому принадлежат соседние площади.

По зарегистрированной недвижимости также возможен запрос:

  • правоустанавливающего документа;
  • техпаспорта;
  • поэтажного плана здания.

Обращение за государственной услугой

Так как здание находится в ведении муниципальных властей, то и обращаться с заявкой придётся к ним. Предусмотрено несколько вариантов подачи обращения:

  • на личном приёме;
  • в МФЦ;
  • на e-mail.

Практика показывает, что рациональнее вручать документы самому, придя на приём.

Перепланировка помещения

Наметили вывести помещение из жилфонда? Ожидать решения придётся полтора месяца (п. 4 ст. 23 ЖК), после чего в трёхдневный срок заявителю обязаны сообщить — удовлетворили просьбу или в ней отказано (п. 5 этой же статьи).

По обыкновению, решение содержит пункт, обязывающий провести перепланировку. Выполнять её надлежит, придерживаясь проекта, ранее составленного заявителем.

По завершении переделок полагается пригласить приёмочную комиссию. Она засвидетельствует проведённую перепланировку, составив соответствующий акт. Регулирующий орган обязывается направить этот акт Росреестру (п. 9 ст. 23 ЖК).

Составленный приёмочной комиссией акт признаёт, что перевод закончен, и помещение может использоваться по новому назначению.

Единый государственный реестр недвижимости

Мало переделать квартиру под магазин или офис, нужно ещё передать сведения об изменениях, чтобы они отобразились в ЕГРН. Для этого понадобится передача электронного документа, содержащего подписанный кадастровым инженером изменённый техплан.

Куда обратиться

Когда осуществляется перевод объекта жилфонда в нежилой, необходимо будет обратиться в:

  • лицензированную компанию, в штате которой есть кадастровый инженер;
  • БТИ;
  • управление Госпожнадзора;
  • СЭС;
  • УК;
  • паспортный стол.

Перечень документов

Сделать жилую квартиру, например, магазином, непросто. Понадобится обойти не одно учреждение, чтобы в каждом выдали определённые справки. Нужно будет получить:

  • экспликацию с поэтажным планом и техпаспорт с техпланом от БТИ;
  • заключение о соответствии нормам пожарной безопасности; для получения понадобится выезд сотрудника Госпожнадзора на место;
  • заключение СЭС; также следует выезд сотрудника;
  • справку ДЕЗ и заключение о техсостоянии здания в целом — от УК;
  • выписку из домовой книги;
  • проект переустройства.

Государственная регистрация

Удалось изменить статус жилья? Теперь его нужно без промедления переоформить, т.е. зарегистрировать. В Росреестр (напрямую или через МФЦ) понадобится предоставление квитанции, что уплатили госпошлину, оригиналов и копий:

  • удостоверения личности;
  • акта приёмочной комиссии;
  • нового техплана.

Стоимость и сроки

С продолжительностью перевода определиться проще. Как правило, на всё уходит не более четырёх-пяти месяцев. Сложнее оценить, во сколько обойдётся перевести жилое помещение в нежилое, так как приходится учитывать:

  • регион;
  • местоположение объекта;
  • площадь объекта;
  • объём работ, выполняемых ремонтниками при переделке.

Понадобится оплачивать:

  • услуги БТИ, нотариуса, лицензированной фирмы-проектировщика, строителей;
  • госпошлину при регистрации.

Средние показатели затрат на оформление, доступные по Москве и Московской области, колеблются в диапазоне от четверти до полумиллиона рублей.

Необходимые условия для перевода помещения в статус нежилое

Существует целый ряд обстоятельств и характеристик, в соответствии с которыми можно или, наоборот, нельзя переводить жилое помещение в статус нежилого.

Для осуществления перевода жилое помещение должно соответствовать следующим характеристикам:

  • у помещения должен наличествовать отдельный от общедомового (для использования жильцами при попадании в подъезд) вход, ведущий непосредственно на пространство улицы;
  • у помещений, площадь которых соответствует или превышает 100 квадратных метров, также должен иметься выход запасного (в том числе аварийного) назначения, он может выводить в подъезд или на противоположную сторону дома и т.д.;
  • помещение должно располагать подключением к инженерным системам общей стандартной категории (вода, свет, ситуативно газ и отопление);
  • помещение должно находиться\располагаться на 1-м этаже или, при нахождении этажами выше, все территории помещений непосредственно под переводимым в разряд нежилого также принадлежат к этой категории. Правило применимо по отношению к многоквартирным домам с группами помещений под владением различного набора собственников, а также к частным и иным жилым зданиям в отдельной собственности.

Перевод в статус нежилого неприменим в случае с отсутствием возможности соблюдать следующие нормативные правила:

  • отсутствие возможности обеспечить доступ к помещению непосредственно с улицы и соответствующая возможность доступа к нему только при посредстве общественных площадей (подъездов, лестничных площадок, коридоров МКД или отдельного дома);
  • нельзя осуществить перевод, если помещение расположено в строении, статус которого определен в качестве объекта культурной или исторической значимости, что подразумевает наличие охранительных мер со стороны государства;
  • помещение, предназначенное под перевод, располагается в здании, которое нуждается в осуществлении комплексных ремонтных процедур (например – запланированного в ближайшее время кап. ремонта), относится к категории аварийных, признано ветхим или находится в очереди на снос.

Также существуют следующие ограничения на процедуру перевода:

  • если на площадях территории, которую планируется перевести в статус нежилой, постоянно проживает один или несколько собственников – в нежилом помещении отсутствует разрешение на регистрацию и проживание;
  • если кто-то из собственников помещения отказывает в предоставлении своего согласия на осуществление процедуры перевода;
  • нельзя производить перевод статуса жилого помещения в разряд нежилого, если целью данной процедуры становится последующее осуществление деятельности религиозного характера;
  • нет возможности осуществлять процедуру в зданиях, которые относятся к категории социального применения;
  • существует нормативный запрет на процедуру перевода в нежилой статус в отношении площадей, располагающих определенным обременениями – находящееся под залогом по кредитным обязательствам, арендуемое, находящееся под действием договора ренты и т.д.

Также стоит учесть:

  • что к процедуре смены статуса предназначаются только помещения в комплексе – то есть, нельзя сделать нежилой одну комнату в квартире, часть помещений в коммунальной квартире и т.д.;
  • отношение здания к категории под учетом для осуществления мероприятий по гражданской обороне или ЧС.

Дополнительные вопросы

Что делать в случае реконструкции

Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните:
8 800 511-39-66

Какие именно помещения считаются нежилыми

Стоит выделить основные виды:

  • Помещения офисного типа, которые используются для обеспечения работы офисных сотрудников;
  • Торговые помещения – это разнообразные магазины и постройки с похожим предназначением;
  • Помещения, которые используются для складирования товаров;
  • Производственные, промышленные комплексы;
  • Спортивные постройки;
  • Помещения со свободным назначением.

Почему владельцы квартир хотят продать их людям, которые заинтересованы в открытии магазина? Все дело в ценности квартир, которые расположены на первом этаже. Именно здесь чаще всего можно встретить современные магазины или детские игровые комнаты.

Если назначение помещения изначально нежилое, то правила не действуют

В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.

Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.

Если в вашем доме хотят сделать коммерческую недвижимость, а вы против

Если выяснится, что это квартира, то такие действия быстро оспорят в суде и остановят процесс. Если же это нежилое помещение, которое является таковым с момента постройки, то ничего сделать нельзя. А если окажется, что статус объекта поменяли совсем недавно, а никакого общедомового собрания не было, то значит согласие на перевод было произведено незаконно. В этом случае подавайте заявление в БТИ и прокуратуру индивидуально или коллективно, объединившись с другими собственниками. У собственников обязательно должно быть согласие на перевод, а вы его не давали – аргументируйте заявление в прокуратуру этим фактом.

Если в вашем доме только планируется перевод назначения помещения законным путем, то будет объявлено о собрании владельцев квартир. Не поленитесь и сходите на него, ведь именно ваш один голос может стать решающим в этом вопросе. Если ваша квартира непосредственно соседствует со спорным объектом, то просто не давайте письменного согласия на перевод. И если кворум состоится, и другие люди проголосуют за, то вы можете отменить решение собрании, даже если не присутствовали на нем.

Если вы не категорически против перевода, но огорчены предстоящим соседством, то можно пойти на компромисс с тем человеком, кто переводит статус объекта. Попросите его седлать качественную звукоизоляцию и, например, установить вам домой пластиковые окна или сделать новый ремонт. Тогда вы получите что-то в замен на согласие на перевод. Однако прибегать к шантажу или наглеть не стоит. За это можно быть самому привлеченным к уголовной или административной ответственности. Пообщайтесь с коммерсантом, быть может, он предложит вам свой вариант компенсации.

Подпишитесь на свежие новости

Всегда ли возможен перевод.

Могут ли отказать в переводе? Да, безусловно. И вот какие основания для отказа предусматривает статья 24 ЖК РФ:

  • отсутствие нужных сведений в связи с непредоставлением документов заявителем либо уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия;
  • ошибка в выборе инстанции для подачи заявления;
  • несоблюдение или невозможность соблюдения условий перевода;
  • несоответствие требованиям законодательства проекта переустройства помещения в МКД;

Большинство установленных Жилищным кодексом оснований являются устранимыми, однако, если перевод в принципе невозможен, то обжаловать отказ или подавать заявление повторно нет смысла. Так, например, запрет на вывод из жилого фонда действует в случаях, когда:

  • помещение расположено в наемном доме и предназначено для социального использования;
  • цель перевода — осуществление религиозной деятельности.

Светлана
Эксперт по недвижимости

Таким образом, ответ на вопрос, как перевести квартиру в МКД, частный дом или часть дома в категорию нежилых объектов будет следующим: при условии соблюдения требований статьи 22 ЖК РФ. Ипотечное жилье  в данном случае может быть подвергнуто преобразованию при условии полного исполнения обязательств перед кредитором либо исключительно с его согласия.

Возможно будет интересно!
Перевод гаража в жилое и нежилое помещение

Какие проблемы могут возникнуть?

Как видите, законодатель дает четкие рекомендации, как происходит процедура. Но вот на практике появляется множество препятствий.

Во-первых, рекомендуем обратиться к юристу для проверки ваших бумаг на соответствии закону, иначе вам могут многократно их возвращать, даже не объясняя причин.

Во-вторых: получите согласие соседей заранее, чтобы в «разгар» событий не оказаться у разбитого корыта.

В-третьих: огромной проблемой является комиссия, которая принимает объект. Затягиваются выезды в помещение, находится масса недочетов, нарушений и т.д. Ну, здесь вам придется решать ситуацию двумя способами: либо вызывать независимого эксперта, который даст заключение, что у вас все выполнено согласно с требованиями, либо решать вопрос «самостоятельно».

Будьте внимательны и упорны и у вас обязательно все получится. Насчет затрат: трудно определить сумму. Придется платить за проект, за составление документов (услуги юриста, нотариуса, представительские расходы), строителям, за устранение «недочетов».

Подготовка документации

Процесс изменения назначения недвижимости отличается длительностью, а также требует подготовки большого количества документов.

К ним относится:

  • паспорта или св-ва о рождении собственников;
  • если процедура выполняется представителем, то у него должна быть доверенность, заверенная нотариусом;
  • письменные согласия на перевод от всех собственников;
  • если владельцем доли жилья представлен ребенок, то требуется разрешение от органов опеки;
  • проект перепланировки;
  • технический план с описанием каждой комнаты;
  • поэтажный план строения;
  • протокол собрания собственников, на котором жильцы соглашаются с изменением назначения одного объекта;
  • заключение, полученное от работников ОГПН МЧС, а также подтверждающее возможность перевода.

Данные документы прикладываются к заявлению, которое передается представителям местной администрации или иного органа, обладающего соответствующими полномочиями. Если принимается положительное решение, то заявитель получает соответствующий документ, на основании которого начинаются строительные работы.

После их окончания требуется последнее согласование, для чего нужны документы:

  • акт приемки, подтверждающий соблюдение требований проекта;
  • технический кадастровый план, учитывающий внесенные изменения;
  • заявление о постановке на учет в Росреестр.

После согласования вносятся изменения ЕГРН, а заявитель получает выписку, которая подтверждает изменение назначения помещения.

Зачем это требуется?

Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.

Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

  • Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
  • Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

Определение, различия и целевое назначение недвижимости

Согласно нормам гражданского и жилищного законодательства, недвижимость бывает жилой и нежилой. К жилищному фонду, в котором возможно законное проживание граждан, Жилищный кодекс РФ относит:

  • частные индивидуальные и многоквартирные жилые дома;
  • общежития;
  • гостиницы.

К нежилой относится недвижимость, которая используется под:

  • коммерческие (подробно о том, как проводится классификация коммерческой недвижимости, каковы ее виды и другие характеристики, читайте тут);
  • общественные;
  • административные и иные цели.

Жилое помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания в нем граждан, должно быть изолировано и соответствовать всем установленным санитарно-техническим и пожарным нормам (ст. 15 ЖК РФ).

Коммерческая невидимость имеет противоположенное целевое назначение ― может использоваться только для предпринимательских и иных, несвязанных с проживанием, целей.

Можно ли использовать жилье с целью ведения предпринимательской деятельности?

Жилищный кодекс РФ оставляет за гражданами право заниматься предпринимательством в собственном жилье, но при одном условии ― если это не нарушает жилищных прав других граждан, проживающих рядом с ним, и если при этом квартира будет продолжать соответствовать требования, предъявляемым к жилым помещениям (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Поэтому, если бизнес, который планируется открыть на своей жилой площади, не будет беспокоить соседей и жилье не нужно перестраивать, нарушая санитарные нормы и правила, использовать квартиру под осуществление профессиональной деятельности можно при условии, что предприниматель является собственником квартиры и против его деятельности не возражают зарегистрированные в ней родственники.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

  1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
  2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
  3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
  4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
  5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
  6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней.

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Какие необходимы документы

  1. Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  2. Техпаспорт. Он выдается БТИ.
  3. Проект перепланировки/переоборудования. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением.
  4. Если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в нежилое помещение (коммерческую недвижимость), и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  5. Доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  6. Если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
  7. Фотофиксация участка стены, на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме;
  8. Некоторые другие документы, объем которых рознится в каждом конкретном случае.

Стоимость услуг

Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.

От чего зависит стоимость перевода помещения в нежилой фонд

Во-первых, процесс регистрации документов и получения разрешений требует немало времени и усилий, а также знания требований законодательства.

Во-вторых, в большинстве случаев приходится расходовать немалые деньги в тех или иных государственных службах.

Получается, что процедура перевода квартиры или части частного дома в нежилое помещение является достаточно сложной и дорогостоящей процедурой, и не каждому предпринимателю под силу выполнить эту задачу.

Для ее решения достаточно обратиться в специализированную фирму, выполняющую за доступную цену все необходимые операции в короткие сроки и без вашего участия.

Компания «Лионлюкс+» имеет большой опыт выполнения таких заявок по невысоким ценам. Высокая квалификация наших специалистов является гарантией решения возникшей проблемы даже в самой сложной ситуации за короткий период времени.

Для заказа процедуры перевода вашего жилья в нежилое помещение достаточно обратиться по телефону, указанному на сайте в любое время. Мы выполняем весь комплекс мероприятий, начиная от проектирования до получения всех необходимых разрешений в различных инстанциях. Проводя гибкую ценовую политику, направленную на создание максимально комфортных условий для каждого клиента, мы в индивидуальном порядке определяем стоимость услуг.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwitterВКонтакте
Напишите комментарий